手机网站
手机网站
第15期最高法院权威来源案，物业服务合同纠纷，最高法院权威判决规则第19条第
1条。物业服务企业未能及时消除共用部位的安全隐患，造成业主财产损失的，应当承担违约责任——陈书豪诉南京武宁房地产开发有限公司、南京清河物业管理有限公司物业服务合同纠纷案
2。在没有协议的情况下，物业服务企业在物业管理过程中产生的全部收入属于全体业主。物业服务企业享有一定比例的收益——无锡春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案
要点:根据《中华人民共和国物权法》第72条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利和义务物业服务企业在物业管理期间产生的全部收入属于全体业主，不另行约定，主要用于补充社区专项维修资金物业服务企业管理公用部分，可以享受一定比例的收入。
3。尽管业主因不可抗力而遭受财产损失，但如果物业公司未能履行其预防和提醒义务，仍应承担相应的赔偿责任——厦门贝达物业管理有限公司诉杜小明物业服务合同纠纷案要点
:物业公司对住宅物业管理区域的安全负有一定的预防和风险提醒义务。 并及时消除或提醒可能对业主造成财产损失的安全隐患和风险，否则，业主因不可抗力遭受财产损失时，物业公司应承担相应的赔偿责任。但应结合物业管理缺陷程度和相对权利义务的原则，使物业补偿标准不太高。
号案件:夏敏中字第22号
4。未签订物业服务合同，但已形成物业服务关系。物业管理企业可以要求业主支付相应的物业管理费用——重庆悦来物业管理有限公司诉何鸿物业服务合同纠纷案要点
:物业服务企业因不可归责于物业服务企业的原因，在没有任何合同依据的情况下向业主提供物业服务，业主享受服务。支持物业服务企业以实际物业服务关系为由要求业主支付物业服务费用，参照政府制定的收费标准或类似物业服务项目的收费标准确定业主应支付的物业服务费用凯斯诺。
:渝北发民子楚15547
5。杭州钱塘物业管理有限公司诉王物业服务合同纠纷案
业主委员会与业主大会依法选定的物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力本案的要点:业主委员会与业主大会依法选定的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力物业服务的对象是社区的所有业主。个人业主对物业服务合同履行的异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个人业主不支付物业费用的合理理由。凯斯诺。
:浙杭钟敏字第1704号
6。在业主委员会具有法定程序和授权的前提下，它对具体事项具有原告资格和诉讼地位——判例号。北京市昌平区回龙观金达园小区业主委员会与北京华特物业管理发展有限公司物业服务合同纠纷案
199，本案要点是业主委员会在具备法定程序和授权的前提下具有原告资格。业主委员会代表全体业主为公共利益提起诉讼的，人民法院应当准许。人民法院应当允许业主委员会要求公开和检查涉及业主公共利益的信息。凯斯诺。:14415号
7。工业园区内享有建筑物独立产权的企业仍受工业园区物业管理条例的约束——厦门火炬集团物业管理有限公司诉厦门齐一电子工业有限公司物业服务合同纠纷案
本案要点:工业园区等相对封闭、独立的建筑集群。虽然每个企业都可以建造或委托建造一定规模的建筑并获得独立的产权，但它离不开建筑集群区域内的配套公共设施和公共服务，因此企业与建筑集群的物业服务企业之间的法律关系应服从工业园区的物业管理规定凯斯诺。
:夏敏中字第1735号
8。行业委员会有权通过司法途径终止与物业管理公司的合同。行业委员会解聘物业管理公司的依据是业主的投票结果-本案要点
:物业服务合同到期后，原告行业委员会与被告物业管理公司未续签合同，但被告仍提供物业服务，原告未提出任何异议现原告根据业主大会表决结果请求终止物业服务合同，被告提出异议。在平衡业主利益的基础上，法院委托政府对小区业主的真实意图进行咨询，并根据咨询结果确认了原告终止物业服务合同并依法成立的主张，做出了判决，得到了二审法院的支持。凯斯诺。
:沪二号222号钟敏222号
9。前期物业管理费的调整必须经“双多数业主”同意——詹某诉a物业公司物业服务合同纠纷案要点
:物业服务收费标准属于“其他涉及共同共有经营权的重要事项”。关于此类事项的决定应由专有部分占建筑物总面积一半以上且占业主总数一半以上的业主批准。凯斯诺。
:穗发吴敏中字第3025号
10。业主拒绝支付物业服务费用应当有合法的理由，仅限于物业服务企业不履行或者在履行合同中存在重大缺陷——厦门创友物业管理有限公司诉庄建平物业服务合同纠纷案
本案要点:最高人民法院《关于处理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝支付物业服务费用应当有合法的理由司法判决中合法理由的认定应严格控制，一般限于物业服务企业未履行物业服务合同或合同履行中存在重大缺陷。凯斯诺。
:夏敏中字第656号
11。业主在不损害其他业主公共利益的前提下使用建筑物专有部分，物业管理企业无权干涉——北京万通鼎安国际物业服务公司诉李佳怡物业服务合同纠纷案
本案要点:业主合理使用建筑物专有部分，不损害其他业主公共利益的，受法律保护，物业管理企业不得干涉对是否违反城市容貌管理的有关规定，行政机关应当进行判断和处理。凯斯诺。
:楚儿字第981号
12。根据成都永诚物业有限公司诉江华社区业主委员会、第三人成都龙泉江华物业有限公司业主大会的决定，业委会与得票最多但未达到“双半数”的物业管理人签订的临时物业管理协议有效。
本案要点:根据《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，物业服务企业或其他管理人员的选聘和解聘，必须经专有部分占建筑总面积一半以上、占总人数一半以上的业主同意，一般称为“双一半”但是，当竞得的物业管理人不能达到“双一半”时，业主委员会与得票最多的竞得的物业管理人签订的临时物业管理协议根据业主大会的决定有效。凯斯诺。
:成敏中字第1161号
13。物业交接是物业服务合同的附随义务，本案的要点是物业交接是物业服务合同终止后物业公司必须承担的义务。该义务实际上是合同法中规定的“附随合同义务”。物业公司应当承担赔偿责任，以履行义务，给业主造成损害。在物业管理的早期阶段，在业主委员会成立之前，物业公司仍应在物业服务合同终止时履行交接义务。这时，它应该把物业管理移交给客户，即开发商。凯斯诺。
:字第22号
14。业主委员会对外有代表权，其决定对业主具有约束力。业主委员会是否正确执行业主大会的决定，并不影响其对外的陈述——宁波镇海鼎天物业管理有限公司诉宁波北仑嘉柏购物俱乐部物业管理纠纷案
本案要点:建设单位与物业买受人签订的销售合同应包括前期物业服务合同规定的内容，物业管理区域由物业服务企业管理业主委员会的合法性和代表性决定了业主委员会具有外部代表性。业主大会或业主委员会的决定对业主具有约束力。业主委员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表。凯斯诺。
:永民三中字第518号
15。如果物业服务企业根据物业服务合同管理住宅小区业主共用的车位，则因《海安天宝物业有限公司诉徐培树、袁莉莉物业服务合同纠纷案》第
条的规定，该物业服务企业当然无权收取停车费。如果设置在业主共有的住宅区的楼层上，开发商与业主没有特别约定，也不能登记专有产权。根据《物权法》第七十四条第三款的规定，属于业主共有的住宅区。物业服务企业应当根据物业服务合同管理居住区停车位，不得因管理行为收取停车费。收费不以物业服务合同为依据，未经停车位所有人授权的，人民法院应当支持所有人以擅自扩大收费范围、违规收费为由进行抗辩。第256号+
号案件:苏06民总1076号
16。实际上不拥有物业的业主无权拒绝支付物业费，但享有维护利益的权利----本案要点:《物业管理条例》第42条第2款规定，未移交给物业买受人的竣工物业，物业服务费由建设单位支付。根据“权利与义务相统一”的原则，通过诉讼成为房屋所有人并享有房屋使用收益的买受人，不得以实际享有房屋所有人的权利和收益而未交付房屋为由拒绝支付物业服务费。业主与使用人之间的法律关系不能改变业主在物业服务法律关系中的相对人地位。业主不能以物业服务费用不是他人自愿使用为由，对物业服务企业支付物业服务费用行使抗辩权。凯斯诺。
:苏神圣沈敏字第0687号
17。补充协议改变了主合同的条款。变更后的专用条款与主合同其他通用条款发生冲突时，专用条款的效力应强于通用条款——辽宁安泰置业有限公司与辽宁浩宇房地产开发有限公司纠纷案要点与王某物业服务合同
:合同双方协商签订的补充协议。如果主合同中某一条款的内容发生变更，在变更后的专用条款与主合同中其他通用条款发生冲突的情况下，应根据避免通用条款的原则，确定专用条款比通用条款更有效。凯斯诺。
:辽沈奕敏审字第598号
18。支持相对独立物业管理区域的业主申请变更物业管理收费标准——本案要点:重庆百货有限公司诉重庆贾贵物业管理有限公司物业服务合同纠纷
199:同一物业管理区域内。业主使用自己的物业配套设施和设备为专有部分和部分共用部分提供物业服务，并自费独立维护、维护和管理配套设施和设备。业主自行提供物业服务的区域可以认定为物业管理相对独立的区域。根据申请，人民法院可以参照物业的性质、相对独立区域形成的原因、物业服务企业提供的实际服务水平等因素，适当调整相对独立区域的业主缴纳物业费的标准。凯斯诺。:余发民综字第00748号
19。无特别约定，物业管理人对业主室内物业的损失不承担责任-胡、吴鹏诉山东永达物业管理公司物业服务合同纠纷案
本案要点:物业管理是指业主通过选择物业服务企业进行的相关活动，物业服务企业根据物业服务合同的约定对房屋、配套设施及相关场地进行维护、保养和管理双方之间存在物业管理服务关系，但由于双方没有就业主私有财产的保管和保护达成任何特别协议，因此双方不应对业主室内财产的损失承担责任。
案例号:姬敏钟艺字第708 256号+
