港龙地产仅4个城市和9个项目贡献收入，资产负债率三年增长805%

长江商报●长江商报记者张路

“在当前的市场环境下，我们需要改进。这是真的江苏方奇港龙房地产已披露其上市意向

9年10月23日，港龙中国房地产集团有限公司(以下简称“港龙房地产”)向香港联交所提交招股说明书，高华和盛金融咨询有限公司为唯一发起人。据报道，该公司计划筹集资金购买土地，并支付其五个项目的建设费用。

根据招股说明书，港龙地产2016-2018年的销售收入分别为4.9亿元、4.3亿元和16.6亿元，复合年增长率为87.5%2018年，在嘉里发布的中国房地产企业100强销售排行榜中，龙地产以143.6亿元排名第89位，而龙地产两年前没有进入前200名。

，然而，在2018年收入大幅增长的同时，港龙地产的各项成本数据也大幅增长，一般和管理费用从2017年的2990万元增长至2018年的9010万元，增幅为201.6%；销售和营销费用从2017年的1830万元增加到2018年的6100万元，增幅为234.0%

同时，龙房地产也面临巨大的债务压力，总债务从2017年底的49.5亿元增加到2018年底的87.4亿元，截至2019年6月31日，总债务增加到116.62亿元，资产负债率从2016年的17%增加到2018年的122.1%截至2019年6月30日，该指数已达到153.9%，三年内大幅增长805%。

此外，作为典型的小型住宅企业，从开发量来看，截至今年8月底，港龙地产的重大开发项目集中在江苏、浙江、河南、贵州等省，总土地储备只有471万平方米。就销售规模而言，今年上半年的销售收入仅为5.9亿元，甚至低于一线城市的单个项目。

9年11月1日，《长江商报》的一名记者给港龙地产发了一封采访信，但对方在发表时没有回复。

年营销支出同比增长234 %,

年招股说明书显示公司拟利用该资金为土地收购费用和潜在开发项目提供资金；用于支付江南桃园、山水石坚、子游府、求是陈悦等现有项目的建设费用和绍兴新项目的开发费用。在

的招股说明书中，《长江商报》记者看到，在创纪录的时期内，公司的收入来自4个城市9个项目的开发和销售。在2016-2018年和2019年上半年(以下简称“报告期”)，港龙地产的房地产开发和销售收入分别为4.72亿元、4.34亿元、16.6亿元和5.9亿元，营业利润分别为7，200万元、9，400万元、4.36亿元和1.74亿元，毛利率分别为21.3%、21.9%和30.8%和42.9%

，其中，根据物业类型，公司的收入由住宅、零售和商业、停车场和车库/仓储设施组成报告期内，港龙地产的住宅销售收入占总收入的比重较大，分别为77.5%、71.8%、92.0%和97.1%。

此外，记者注意到，尽管2018年收入大幅增长，但港龙地产的成本也在大幅上升。其销售和营销费用从2017年的1825万元增加到2018年的6097万元，增幅为234%。一般和管理费用从2017年的2987万元增加到2018年的9007万元，增幅为201.5%；净融资成本从2017年的431.7万元增加至3463万元，增幅为702%根据

企业数据，上市公司龙航中国房地产集团有限公司是今年1月23日注册的新公司，注册资本10亿元。它是港龙发展集团有限公司的全资子公司，其法定代表人和董事长为陆永怀。江苏龙房地产集团有限公司分别持有香港龙房地产51%和香港龙发展集团49%的股份。

据报道，港龙地产总部位于江苏省常州市。今年7月，该公司将总部迁至上海，旨在提升公司的“深度培育长江三角洲和中国总体布局”战略计划

在招股说明书中，记者还看到了港龙地产的“家族史”。

2年8月，陆家的几个成员，包括陆永怀，在常州共同成立了江苏港龙房地产开发有限公司，取得了两块土地。2012年，港龙地产扩张至长江三角洲的其他城市，主要是常熟、盐城和嘉兴等三线城市。2018年，港龙地产进入上海，并将其业务扩展至河南和贵州

截至今年8月底，龙房地产在20个城市拥有56个开发项目，总土地储备面积471.5万平方米。值得一提的是，其中54个项目位于土壤储存高度集中的长江三角洲。未来，港龙地产计划深入长三角地区，依靠长三角地区现有的覆盖率进入该地区以外的其他新市场，如中国中部。针对

，财经评论员严跃进在接受《长江商报》记者采访时表示:“虽然港龙地产有56个开发项目，但今年上半年及之前的销售收入仅来自4个城市的9个项目的开发和销售，这意味着实际上该公司的大部分项目还没有达到预售条件，可能没有预售许可证。这是发展节奏的问题另一方面，如果项目未来的销售数据仍然太小，肯定会对公司的业绩产生一定的影响。“

资产负债率在3年内飙升了8倍。尽管去年港龙地产的收入和利润增长迅速，但该公司也面临严重的债务压力，总负债从2017年底的49.5亿元增加到2018年底的87.4亿元。截至2019年6月31日，负债总额增加至116.62亿元。

此外，2017年和2018年，公司的资产负债率也迅速上升，从2016年的17%上升到98.8%和122.1%截至2019年6月30日，港龙地产的资产负债率高达153.9%可以看出，在三年时间里，港龙地产的资产负债率已经飙升了八倍。根据招股说明书，在2017年、2018年和2019年上半年，港龙航空的净债务股本比率分别为37.7%、2.0%和67.4%。

记者了解到，截至2016年12月31日、2017年12月31日、2018年12月31日、2019年6月30日和2019年8月31日，港龙地产未偿还贷款(包括银行贷款和其他贷款)总额分别为人民币5，040万元、人民币3.175亿元、人民币8.611亿元、人民币14.363亿元和人民币19.39亿元

根据招股说明书，龙房地产的对外融资主要来自银行贷款、信托融资和其他融资。截至2019年8月31日，其信托融资及其他融资安排占贷款总额的35.1%，未偿金额为6.8亿元。

此外，2016年末至2019年8月31日，港龙地产贷款加权平均利率上升74.5%至8.9%，其中银行贷款利率为7.7%，其他贷款利率为11%就具体债务结构而言，其贷款为5年以下的短期和中期债务。截至2019年8月31日，短期债务占17.4%，2年以下贷款占72.8%

在现金流方面，记者注意到，港龙地产2017年底的经营现金流为7588万元，但2018年底由正转负，为-6.3亿元，而投资现金流连续三年为负，2018年底为-5.2亿元，仅有融资活动的正流入，为16.1亿元可以看出，公司的整体现金流是由融资活动支撑的。

事实上，目前市场贷款紧张，房地产调控政策、降低杠杆率等措施仍在继续，住房企业融资越来越困难。在这样的大环境下，中小住宅企业的生存环境变得越来越困难。由于各种因素的叠加，自今年以来，许多小型住宅企业纷纷向港股IPO发起冲刺，如三迅集团、鳌山控股等。

然而，根据中泰证券的最新统计，截至2019年10月21日，全国已有378家中小住房企业破产，其中广东省的比例最高，为60家，其次是浙江、江苏和河南。形势的严重性是显而易见的。作为对

的回应，严跃进告诉《长江商报》记者，“在香港上市本身并没有错。无论企业规模大小，都可以通过上市来促进自身更好的发展，这也是区域性住宅企业更好的出路。”然而，上市能否实现快速扩张仍是一个问号。对于港龙地产来说，业务发展中过多的债务压力是公司未来发展的阻力，这也是中小房企需要关注的一点。“