城市居民买卖农村房屋有效吗？最后，很明显！

近年来，越来越多的农村房屋交易已经进行，人们形象地称之为“小产权”和“农村产权”交易。在实践中如何确定此类合同的有效性？本期小系列结合相关案例和观点来告诉你。

判决规则

1。村民向不属于该村的村民出售在集体所有的土地上建造的房屋。合同无效——杜乐泉诉吴嘉清等农村房屋买卖合同纠纷案要点

:非村民在集体所有的土地上购买房屋，违反了土地管理法的规定，侵犯了村集体其他成员的宅基地使用权。合同无效凯斯诺。

:鄂资规民子楚第00780号

审判庭:湖北省秭归县人民法院

资料来源:人民法院判例选编第86号2013年第4辑

2。城镇居民购买农村私有房屋合同无效——马海涛与李玉兰房屋买卖纠纷上诉案

199案例要旨:宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利。它关系到所有者的具体身份，非集体经济组织成员无权获得或变相获得。根据国家政策，非本集体经济组织成员与农民签订的购买农村宅基地或房屋的销售合同无效。根据本合同获得的财产应予以返还。不能返还或者不需要返还的，应当折价补偿。如果卖方对合同的无效负有主要责任，则应赔偿买方的信托利益损失。第

199号案件:(2007)第13692号第

199号审判庭:北京市第二中级人民法院第

199号资料来源:人民法院第10号案件，2008年第

1993号。城市居民应该结合他们的历史背景和现有的居住关系考虑购买农村住房的有效性。不应直接认定为无效——马立民诉陈保印房屋买卖合同

一案的主旨是:城市居民购买农村房屋发生的纠纷，应根据当时的历史背景考虑，有利于维护现有的房屋所有权关系，不应一概认定为无效。凯斯诺。

:(2007)9544号、9544号、

号初审法院:北京市第一中级人民法院

资料来源:中国审判案件审查(2008民事审判案件卷)

4。确认“小产权房”买卖合同无效的争议应进行综合评估——原

案199个案例的要旨:确认小产权房买卖合同无效的争议应根据交付时间的长短，结合房屋本身的重置成本价和土地的区位补偿价进行综合评估。一方面，要充分考虑到房屋改建和扩建带来的附加值；另一方面，应考虑土地和房屋升值带来的搬迁补偿的预期巨大经济利益，以及重新购买原购买者造成的巨大财产损失。

(来源:人民法院新闻，第7版，2010年9月29日)

司法观点

1。农村房屋主要包括宅基地房屋和“小产权房”

广义上，所谓农村房屋是指在集体所有的土地上建造的房屋，与在城市地区开发的国有土地上建造的房屋相比，主要包括宅基地房屋和“小产权房”宅基地房屋是村民在批准的宅基地上建造的房屋，是传统意义上的典型农村房屋。

199《物权法》第153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第六十二条第一款规定:“农村村民家庭只能有一个宅基地，宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第三款规定:“农村村民使用的宅基地，由乡(镇)人民政府审核，县人民政府批准。其中，涉及占用农用地的，按照本法第四十四条的规定办理审批手续上述法律确立了“一房一宅”的原则。农村村民主要通过申请和获得批准获得宅基地使用权。由于法律、行政法规和部门规章没有明确规定宅基地使用权和宅基地房屋所有权的登记和证明，实际上大多数宅基地和地上房屋都没有登记。这项工作近年来一直在进展。从现行相关法律、行政法规和政策的规定和精神来看，农村村民享有宅基地使用权和宅基地所有权，不需要登记作为有效的要求，因此未登记所有权并不影响农村村民获得这两项权利。

和“小产权房”不是一个法律概念。一般是指在集体所有的土地上，由村集体或镇政府单独或与房地产开发企业联合开发建设的房屋，不经过土地征用、审批等法定程序。根据《物权法》的规定，在农村集体建设用地甚至农业用地上建造的农村房屋的所有权往往取决于建造者是否获得土地规划和建设行政主管部门的批准。未履行法定审批程序，因违反土地管理规定，建筑者无法取得房屋所有权。这种房屋在性质上应被归类为非法建筑，不能被国家法律承认。自然，他们也不能办理所有权登记。《纪要》(第八届全国法院民商事审判工作会议纪要(民事部分))第19条没有涉及后者，只规定了宅基地房屋的出售

(摘自《民事审判指导与参考》(2017年第1卷第69号)，最高人民法院第一民事审判庭编，人民法院出版社2017年版，第97-98页)

2、根据国家政策，人民法院不应支持城镇居民在农村购房的主张

。中国《物权法》第153条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。然而，中国的土地管理法及其条例并没有明确禁止在农村地区的宅基地上转让私有房屋。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地出让管理，禁止土地投机倒把的通知》是第一个明确的禁止规定。通知第二条第二款规定:“农民的房屋不得出售给城镇居民，也不得允许城镇居民在农民集体土地上建房。有关部门不得非法签发土地使用证和房屋产权证。”2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》进一步规定，“严禁城镇居民购买农村宅基地，严禁向城镇居民发放土地使用证购买和非法建房”2004年12月24日，国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》中再次强调:“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民购买农村宅基地“2007年12月11日，国务院又召开了一次特别会议，再次强调要严格执行土地使用管理制度。城市居民不准在农村购买宅基地、农村住宅或“小产权房”。从这些政策规定来看，国家一直严格禁止城镇居民购买农村房屋，以维护农村集体土地秩序。但是，根据中国《民法通则》第6条，“民事活动必须遵守法律。如果法律没有规定，应遵守国家政策。”因此，尽管农村房屋可以买卖，但城市居民被排除在合同的合格主体之外。因此，国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地出让管理，禁止土地投机的通知》应作为认定该通知失效后农村房屋买卖合同卖给城镇居民的依据。

(摘自《人民法院案例选编》2010年第3期(总第73期)，最高人民法院中国应用法律研究所编辑，人民法院出版社2011年出版)

3。城镇居民购买农村住房的合同无效的原则。但是，不排除这种交易合同在特殊情况下有效。

禁止农村集体土地流转和城镇居民购买农村房屋，这是现行法律和政策的基本原则。相关交易合同无效，这是处理此类争议的识别基准或一般原则。然而，维护交易的安全和稳定是合同法的立法宗旨。在具体情况下，在不违背国家法律、法规和政策的基本规定和精神的情况下，可以根据实际情况做出灵活处理。因此，城镇居民购买农村房屋的合同原则是无效的，但并不排除这种交易合同在特殊情况下有效，以保持其有效性。

1。在卖方将建在宅基地上的房屋出售给城市居民之前或同时，该房屋占用的宅基地因被征收而转为国有土地，卖方原来是农民，也转为城市居民。宅基地性质发生变化的，房屋买卖合同可以视为有效。出卖人提起诉讼确认购房合同无效的，人民法院不予支持。

2。城镇居民购买农村私有房屋后，其买卖的房屋经批准机关和当地集体经济组织批准，已办理房屋所有权和宅基地使用权变更手续，并取得合法权属证书的，买卖房屋的合同视为有效。出卖人提起诉讼确认购房合同无效的，人民法院不予支持。

3。城镇居民购买房屋后，将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织成为农民的，视为具有有效的房屋买卖合同。出卖人提起诉讼确认购房合同无效的，人民法院不予支持。

4。虽然买方和协议签字人为城市居民，但他们的配偶或父母和子女是购买房屋的集体组织的成员，当购买房屋时，家庭成员共同出资并共同生活。村集体经济组织同意购销合同的内容根据法律规定，可以认定为家庭共同购房，购房合同有效。出卖人提起诉讼确认购房合同无效的，人民法院不予支持。

5。1999年1月1日《土地管理法》修订前，农村村民将房屋转让给在家乡定居的干部、工人、退伍军人、华侨、港澳台同胞的，房屋买卖合同视为有效。出卖人提起诉讼确认购房合同无效的，人民法院不予支持。

6。根据最后一手买家的身份和交易状况，结合上述处理原则，可以判断和确定同一房屋多次出售和转让的有效性。(李欣:《城镇居民购买农村私有房屋合同无效》，人民法院2008年第10号案件)

7。对于城镇居民购买的小产权房，县级以上人民政府已经办理了相关的土地征收与转让、规划、建设验收、土地出让金补缴、交易税等手续。在小产权房所在的住宅区。商品房买卖的法定程序依法完善后，房屋买卖合同可以视为有效，合同当事人应当合理承担土地出让金、交易税等相关费用。

(摘自《房地产纠纷裁决标准规范》，吴著，，人民法院出版社2009年版，第300-301页)