二手房买卖合同效力解释中的争议及建议

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关于合同效力的解释，有一种观点认为，当事人主张合同有效，并要求对方承担违约责任。如果合同经法院审查无效，法官还应解释并告知当事人变更诉讼请求。当事人不变更的，可以根据合同的无效性直接作出判决，并综合处理因无效行为造成的财产返还和损失赔偿问题。

二手房买卖有这样的争议。作为卖方，被告将房子交付给原告。作为买方，原告向被告支付了购房款，实际装修已纳入该房屋。但是，由于被告拒绝履行办理财产转移登记的义务，原告向法院起诉，要求被告承担违约责任，并继续履行办理财产转移的合同。经审理，法院认定原被告之间的房屋买卖合同无效，在向原告解释后，原告坚持不改变诉讼请求。根据上述观点，如果原告不提供实际装修房屋的费用，法院是否必须根据其权限对原告的装修进行强制评估，确认装修的价值，然后一起处理？

自2002年4月1日最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》生效以来，司法实践中对合同效力解释结果的理解和适用更是不尽相同，导致“同一案件不同判决”问题更加突出，严重影响了当事人对诉讼结果的预期笔者闫律师就二手房买卖合同效力的主要争议作了简要介绍，并提出了自己的一些建议。

关于合同效力澄清后，当事人要求变更诉讼的处理，一般形成以下意见:

(1)当事人不得变更诉讼请求，法院应当直接驳回当事人的诉讼请求。然而，这并不妨碍当事方在将来根据法院确定的民事行为的效力再次起诉。

(2)如果一方当事人以有效合同提起诉讼，法院认为该合同在审判中应被确认为无效，且该案件中的合同效力及相关责任不应一并判决，法院可根据民事诉讼法的规定，先判决合同效力，允许当事人对合同效力的判决提出上诉，并在上诉期间中止审判二审对合同效力作出终审判决后，按照终审判决确认的合同效力继续审理，或者将终审判决确认的合同效力变更申请通知当事人。如果当事人坚持不改变其主张，法院应当驳回当事人的主张。

(3)当事人主张的民事行为(合同)的效力与一审法院根据事实作出的认定不一致的。它属于在当事人之间的法律关系已经确定的情况下，确定民事行为的效力和案件事实的实质性问题。法官行使解释权后，当事人不变更诉讼请求的，一审法院应当驳回原告的诉讼请求。

(4)在合同纠纷中，当事人经审查认为合同无效、合同有效的，法官应当向当事人行使解释权，并告知当事人诉讼请求的变更。当事人不变更的，法官应当驳回诉讼请求。当事人主张合同有效，并要求对方承担违约责任。如果合同经审查无效，法官还应澄清并告知当事人变更诉讼请求。当事人不变更的，法官可以直接判定合同无效，全面处理无效行为造成的财产返还和损失赔偿问题。当事人主张合同有效而实际合同无效不能作为驳回当事人主张的借口。

可以看出，对合同效力解释后的处理有很大争议，不同的地方采取了不同的处理方式，特别是在上述第二、第三种意见中，无论是从程序性判决还是从实体性判决来看，都存在着驳回诉讼的差异，这种差异明显。它不仅妨碍了当事人对法院的判决做出合理的预测，而且损害了法律适用和司法权威的统一。作者严认为上述观点均不恰当。分析如下:

的第一条和第三条意见似乎在民事诉讼中贯彻了“不起诉、不理睬”的原则，但无效合同是非法的一般来说，无效合同违反了法律、行政法规的强制性规定(合同效力的规范)，损害了国家和公众的利益这表明无效合同不符合国家意志和立法目的，国家应干预这类合同，使其无效，无论当事人是否主张合同的有效性。因此，人民法院作为司法机关，有必要代表国家行使公权力，在判决书正文中确认当事人的争议合同无效，有权没收违法行为的财产和违法所得，并依法对违法者处以罚款和拘留。

的第二条意见指出，在当事人根据合同无效拒绝变更诉讼请求的情况下，合同的有效性问题和相关责任可能不应一起决定。因此，合同的效力是首先决定的，允许当事人对合同效力的判决提出上诉，并且案件在上诉期间中止然而，合同的效力毕竟不是事实判断的问题，而是行使公权力的结果，这是由法院或仲裁机构依法确认的，所以它更多的是一个价值判断的问题。从某种意义上说，这种先行判决符合民事诉讼法第一百三十九条的规定，“人民法院审理案件，部分事实已经清楚，可以就此部分先行判决。”“立法的初衷是不一致的本条规定的预判适用于有多项权利要求、多项权利要求合并或涉及多个当事人的案件。因此，预判的适用范围不能任意扩大。首先，一些事实已经被发现，并且必须提供足够的证据来证明这些事实，并且只能得出结论。第二，当事人迫切需要对方尽快履行其义务，满足其部分诉讼请求。第三，有些案件比较复杂，很难在法定时限内或短时间内查明所有案件。预先判断可以适用于这些案件。第四，双方没有平等的权利和义务如果双方之间存在权利和义务的对等关系，并且他们有义务相互支付，则不能先作出判决。而且，在一定程度上，这种做法也会导致诉讼程序的延长，不利于土地的分割和纠纷的停止。

在第四条意见中，笔者同意前半部分，即“在合同纠纷中，当事人主张合同无效，经审查合同的效力，法官应当向当事人行使解释权，告知当事人诉讼请求的变更，当事人不变更的，判决应当驳回诉讼请求”；然而，我不同意后一部分。原因是:如果合同被宣布无效，经解释后当事人不变更，虽然可以直接认定合同无效，但不宜全面处理因无效行为造成的财产返还和损失赔偿等问题。因为一方面，它违反了民事诉讼中“不起诉、不理睬”的原则；另一方面，事实上，在许多情况下，法院无法按照其权限处理财产的返还和损失的赔偿，因为既然当事人坚持合同的有效性，而且在许多情况下还要求对方继续履行、支付违约金、双倍定金等。，它没有积极地陈述双方履行合同的财产的交付和接收。

综上所述，作者认为法院应行使对双方的解释权，并告知双方，法院认为合同无效，并允许他们改变主张。如果双方都不愿意改变他们的主张，法院不能简单地驳回双方的主张。首先，双方之间的合同应被裁定无效，参与非法活动的当事人的财产和非法收入应被没收，违反者可被罚款或依法拘留。当事人的其他主张应当驳回。对于双方取得的对方财产和各自遭受的损失，属于各自的实体处分权，如不行使，不得处分，双方原有的主张应予驳回。