流行病形势下的长期租赁公寓，现金流危机打破行业底线

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文章|互联网圈，作者|猪八戒

在租赁市场上，作为出租人的房东一直处于主导地位，但随着整个租赁行业制度化的深入，这一现象也逐渐被打破在制度化的长期租赁公寓前，房东和房客都成了弱势群体。随着租赁合同的单方面解释和强大的法律团队，作为中介的长期租赁公寓反而成了行业的主人。

的制度化同时意味着话语权和寻租空间。

自上个月以来，随着新型冠状病毒对经济影响的加深，整个租赁市场面临巨大挑战。租户的租金、房东的贷款和长期公寓的现金流都开始失去动力。然而，作为整个租赁过程中的中间人，许多长期租赁公寓品牌正依靠自己的力量开始向房东和租户转移风险。

，这在制度化的过程中发生了变化，经过几十年的不断发展，国内房地产中介行业的角色已经由原来的中介逐步演变为主要的房东，特别是长租公寓的集约化经营，从本质上取代了房东来驱动业主的权利。

在长期租赁公寓的集约化管理过程中，业主权力的转移使长期租赁公寓具有很强的风险转移能力。

长期租房的日子最近不太好过。两天前，媒体披露蛋壳公寓最近发起了大规模裁员。许多有V认证的蛋壳公寓员工在一份投标声明中表示，许多蛋壳公寓的员工被微信直接解雇，他们的工资被推迟到1月份的3月份，只有北京的基本工资在2月份发放。

裁员事件曝光后，据报道，蛋壳公寓很快迫使房东放弃1-3个月的租金，甚至拒绝直接支付租金，以应对最近疫情造成的损失，这在房东群体中引起了很多不满。房东在像蛋壳这样强大的“房客”面前也成了弱势群体。

然而，蛋壳公寓不向房客提供同样的租金豁免，而房东却被迫这样做。许多租户的租金通常被扣除。

在最新的回应中，虽然蛋壳公寓向一些租户提供免租期，但免租期从2月3日开始，通常只有几天，而武汉的最长租期只有一个月据媒体估计，蛋壳公寓已经从两者的差价中赚取了数亿元除了蛋壳公寓之外，

最近也因不能在节假日期间收回租金和强制冻结门锁密码而受到批评。

由于流行病的影响，大多数舒适的管家(经纪人)无法按时返回工作岗位，因此他们无法为租户办理正常的租金退还手续。与此同时，Freely官员要求所有租户在2月1日前及时提交租赁信息，否则智能门锁将被冻结。

除了蛋壳和安逸，我爱我的家人，还被网民抓到欺骗房东，要求房东免除我的房租，同时还对房客的退款进行双倍罚款。

我们可以从最近曝光的一些案例中看到，随着长期公寓越来越多地参与租赁过程，不仅租户成为权利上的弱势方，就连拥有房屋所有权的房东也不能幸免。

凭借自身强大的制度力量，记忆背后的信息不平等，长期出租公寓很容易将自身的利润风险转移给房东和房客，双方都拿着钱去实现白狼的空手套

新型冠状病毒爆发已经一个多月了。尤其是春节以来，许多行业都受到了疫情的重创，包括房屋租赁市场。在疫情的影响下，春节期间整个租赁市场都很冷，节后的租赁潮也没有如期到来，导致一些长期公寓出现现金流紧张。

在过去的几年里，国内的长期租赁公寓已经基本上以亏损扩张的形式扩大了经营。目前，只有少数国内长期租赁公寓品牌在一些一线城市实现了微利。亏损扩大带来的最大影响是长期公寓的现金流不足。即使租户下一年的租金是通过租金贷款提前获得的，也无法弥补巨大的损失。

以蛋壳公寓为例。尽管在租赁合同签订时，它从银行拿到了一年的租金，但去年前三季度，蛋壳公寓仍然亏损了25.2亿元，因此上月上市时，它处于尴尬的境地。

新型冠状病毒疫情的爆发，由于国内大部分城市提倡在家隔离，许多返乡人员无法及时返回工作场所，导致出租房空置半个月以上。在这种流行病的影响下，原本已经不足的长期租赁公寓的现金流很快告罄。

面对现金流危机，一些长期公寓开始变本加厉，开始攻击房东和房客。

，例如，蛋壳公寓，开始发挥一点聪明，直接以“不可抗力”为由迫使房东在流行期间减免租金在大多数租赁合同中，如果发生不可抗力，出租人或承租人有权利和责任终止合同。因此，如果房东不同意长期公寓的免租金政策，并被迫取消长期公寓的租约，空置房屋的损失和重新装修的费用将超过租金。

实际上是在病毒面前，不管是租户、房东还是长期租户，每个人都是受害者，相比之下，租户反而是最脆弱的一方。因此，疫情爆发后，许多房东选择向房客提供租金减免

面对疫情的影响，每个人都想挽回损失。长期公寓面临的现金流危机是可以理解的，但通过欺诈和胁迫从房东和房客那里赚钱，并利用流行病带来的“不可抗力”作为挡箭牌是不可原谅的。

是长期公寓三大主体中唯一的组织。就资本实力和法律团队而言，长期公寓明显好于房东和房客。如果支配地位被任意用来侵犯房东和房客的利益，从长远来看，这对他们自己的品牌将是毁灭性的。

在这场新的冠状病毒中，长期公寓集体爆发了负面危机。其本质仍然是由于自身的利润危机正是由于无法盈利，长期公寓的现金流储备不足。一旦不可抗力发生，整个企业可能会倒闭。

不同于传统的房地产中介市场。长期租赁公寓除了住房供应之外，还要承担额外的装修费用，放弃传统的佣金模式，转而采用定期清洁服务收费的盈利模式。单从盈利模式来看，长期租赁公寓的盈利难度无疑高于传统的房地产经纪行业。

，但这并不意味着长期公寓不能盈利。

从房东的角度来看，或者从租户的角度来看，长期租赁公寓的集约化管理可以更方便房东收取租金，也更有利于租户获得更好的居住条件，这就有了刚性的市场需求。因此，如果长期租赁公寓能做好精细化运作，整个行业并不缺乏盈利空间。

长期公寓目前最大的问题是，自我盈利的风险直接转移到房东和房客身上。从形式上讲，当年自由暴露的甲醛危机的风险转移者是租户，而最近强制免租金蛋壳危机的风险转移者是房东。

，但将风险转嫁给房东或租户都无法从根本上解决整个长期租赁公寓行业的利润危机。为了实现长期租赁公寓的稳定盈利，其方向应该是依靠集约化经营的成本优势，进行深度精细化经营，通过提高服务能力来提高定价水平。随着

长期公寓的开发，整个行业的运营模式已经非常成熟，制度化趋势已成定局。对于整个租赁市场来说，制度化可以有效提高租赁市场的透明度，便于管理。

但是，如果一个长期租赁公寓品牌仅仅利用其组织优势将利润风险转移给房东和房客，而总是无法在解决深层次危机方面取得进展，这将不可避免地导致负面的公众赞誉。此外，从监管的角度来看，一旦长期租赁公寓面临打雷的风险，监管机构和媒体都不会轻易让长期租赁公寓套现走人。

从长远来看，长期租赁公寓的利润应该从尊重用户开始。