集体土地市场:未成熟的产业狂欢

本文来源于公众数字——帝辛引力

近年来，集体土地入市的话题越来越热

国务院、自然资源部、住房和城乡建设部等部委也相继出台了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点的意见》、《关于全面深化农村改革加快农业现代化的意见》和《农村振兴战略规划(2018-2022)》，希望通过农村土地制度改革推动新型城镇化和特色农业发展。在

的地方层面，北京、上海、广东等省市也出台了集体建设用地使用权流转管理办法目前，集体土地市场仍处于试点阶段，全国各地都在摸着石头过河。开发者也渴望尝试。特色农业和农村综合体一度成为人们关注的焦点。

每个人都在瞄准进入市场的集体土地的大蛋糕，但是许多人不清楚吃什么蛋糕，怎么吃，吃之前有什么资格。

针对这些问题，本文将逐一介绍:①集体土地入市的正确理念；(2)土地管理法的修改；(3)以上海为例，介绍集体土地已经出售的案例。

“集体土地”能直接进入市场吗？

首先需要定义一个概念，即“集体土地≠集体建设用地≠集体经营用地”根据土地所有权的划分，城市土地属于国家，集体土地属于集体。

由于土地转让必须是国有土地，集体土地在进入市场前必须经过收购、储存、转让、招标、拍卖等多个过程，只有转让给国有土地后才能进入市场。

集体土地入市的正确概念应该是:农村集体经营性建设用地的使用权，应在征得当地政府同意的前提下，由所属农民集体决策，出售给个人或企业。

涉及“农村集体经营性建设用地”、“附属农户集体同意”和“地方政府审批”三个重点。集体土地必须具备三个先决条件之一才能进入市场。(我们将在其他文章中讨论宅基地入市的条件)

此外，集体经营性建设用地的性质必须符合规划。根据上海已出售的集体土地，土地的性质主要是商业、租赁和工业用途。

除土地使用外，集体土地入市的其他规定和细节也在通过《土地管理法修正案》逐步调整和明确。在

第一修正案提出“建设单位有偿使用国有土地”,第二修正案提出“国家可以依法征收土地”这两项修正案给土地市场带来了翻天覆地的变化。我们认为，对《土地管理法》的这一修正案与前两项修正案一样重要。最重要的亮点之一是集体土地市场

2年12月018日，土地管理法修正案提请全国人民代表大会常务委员会审议，删除《国有土地使用条例》或《集体土地征收条例》，增加“集体建设用地的土地所有者可以将土地转让或出租给单位或个人使用”“

事实上，集体土地入市的试点并不是两年前才开始的。早在10年前，国家就在全国范围内开展了集体土地入市试点，积累了一些经验。

集体建设用地使用权的转让被称为土地管理法的一大进步，因为它意味着非农业建设用地的转让不再是“国有”

2年6月019日，在对《土地管理法》修正案的第二次审议中，提出“建设用地的出让和出租，应当征得村民会议成员三分之二以上或者本集体经济组织成员三分之二以上村民代表的同意”

过去，在一些城市的农村集体经营性建设用地使用权出让公告中，只能看到“经农民集体同意，xx政府批准”的字样。然而，不清楚如何计算农民的集体同意。超过一半，超过三分之二，或者不清楚是否需要所有人的同意。

这一次从“农民集体同意”到“三分之二以上的村民或村代表同意”，并在条例中明确规定，无疑已经向前迈出了一大步。

2年019月26日，全国人大常委会第三次会议修订通过了《中华人民共和国土地管理法修正案》，并于2020年1月1日正式实施

我们对修订前后的土地管理法进行了整理。有六个要点值得我们注意。其中最大的亮点是，从原来的集体土地市场必须调整到国有集体土地市场的前提条件得到满足。另一个亮点是土地征用的具体条件已经明确。土地征用不再以农作物收成为基础计算，而是根据周边城市的发展机会来确定土地价格。

《土地管理法》的这一修正案意味着商业建设用地进入市场有法律依据。从根本上解决了农村集体商业建设用地不能与国有建设用地同层进入市场的问题。这是中国土地制度的重大创新。

上海集体经营性建设用地流转

整理2011年至2018年流转的集体土地，共成交9笔，其中租赁土地5笔，商业土地2笔，商业土地1笔，工业土地1笔

我们发现，早在2011年上海就已经进行了集体建设用地入市的试点，但在未来五年内没有新的试点土地入市。

2 016年和2017年，试点项目再次启动，两个商业用地被出售。2018年8月，国土资源部、住房和建设部发布《关于集体建设用地建设租赁住房试点的通知》。上海的租房趋势很快就开始了。10月和11月出售了5块租赁地块，华润和皮米尔等企业也相继入驻。12月，上海九亭资产管理有限公司获得第一块工业集体土地

2年9月，上海市发布了《关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见的通知》

通知规定:“凡是符合土地利用总体规划、城乡规划并依法取得的农村集体建设用地使用权，原则上都可以转让。”“

”同时，依法取得的农村集体建设用地可以用于工业、商业、旅游、服务业等经营性项目禁止将农村集体建设用地用于商品房开发建设“

在此文件的基础上，上海西来春农业旅游专业合作社赢得了浦东鹤庆镇的一个集体经营建筑工地，以开发一个休闲农场项目。地块总面积为37.5亩，土地交易价格约为132.3万元/亩。目前，上海西来春国际时装农场就在这片地块上关闭

2年12月018日，上海第一个工业集体土地被上海九亭资产管理有限公司(其实际控制人是九亭经济协会)获得土地面积约23亩，使用年限20年，单价约568.2万元/亩。我们将比较12月出售的集体建设用地和2018年11月出售的类似位置的工业用地。

都有20年的使用寿命，集体征地成本比后者低近11%(后者约为64万元/亩)未来，该项目将用于建设投资强度为550万元/亩的神龙工业园区和电子产品及零部件制造的工业型项目。

交付土地后三年内(2022年2月21日前)，产销收入不低于1.84亿元/年，产销总收入为1700万元/年(约74万元/亩)

的两位数溢价优势也反映在租赁土地上

目前，上海出售的5块农村集体租赁土地的底价约为3100元/平方米类似地点国有建设用地平均底价为3600-3700元/㎡集体土地大约便宜15%。

用新时代的逻辑迎接新时代的篇章

许多人会有这样的逻辑:集体土地进入市场→土地成本下降→房价下降我们认为这是不正确的。

房价的涨跌是市场供求匹配的结果。新建房屋的供应受到土地供应总量的影响，集体土地也是年度土地供应计划的一部分。区别只是从原来的“99%国有土地，1%集体土地(试点)”到“x%国有土地(100-x)%集体土地”

前面的逻辑是不正确的，因为进入市场的集体土地表明土地供应总量增加，这仍然由政府的年度土地供应计划决定。

地方政府在负债比例受到限制的情况下，通过出售土地来平衡财政收入，但未来国有土地供应比例的下降将不可避免地导致地方政府土地出让金收入的减少。

在中央政府大力实施税费减免政策的背景下，地方政府没有“开源”的好办法。因此，很容易陷入两难境地:没有足够的资本流入，但需要足够的资本支出来支持工业发展。

由于地方政府土地出让收入的下降，对能够带来可持续税收收入的优质产业的需求将会比以往任何时候都更加强劲，这也是主要行业房地产经营者的机遇！为了抓住机遇，从哪里切入，从哪个行业切入，是一个值得思考的问题。

虽然集体经营性建设用地入市仍有诸多限制，如必须在年度土地利用计划中进行安排，必须依法登记，土地性质必须符合计划等。这说明集体土地进入市场必须符合国有土地的逻辑方法

我们认为《土地管理法》的修改符合国家对集体经营性用地“同价同权入市”的要求。我们不仅要关注房价的涨跌，还要关注其背后的意义及其对未来土地市场的影响。

认为，随着2020年1月1日新法的正式实施，中国的土地制度将翻开新的篇章。

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文章来源:兴