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编者按:随着房地产业的快速发展，以开发用地为担保的房地产开发贷款的比例逐步提高。笔者就如何防范房地产开发贷款抵押相关风险，充分发挥合格抵押物在资产处置、变现和减少信用损失中的积极作用进行了分析，并提出了风险防范措施，以供参考。
1、房地产开发贷款抵押相关风险
出具预售批准函引发空置费风险
房地产开发建设项目符合预售条件的，房地产登记部门一般要求银行出具预售批准函虽然我行未直接发放土地他项权证，但在发出预售同意书后，存在预售房产对应的土地抵押物的优先受偿权不能抵抗购买者的风险，预售房产对应的土地抵押物被大量发放。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》规定，“人民法院审理房地产纠纷和执行案件时，应当根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定承包人对建设工程的优先受偿权优先于抵押权和其他债权...在消费者交付购买商品房的全部或大部分价款后，承包人从建设工程价款中优先获得的补偿不得对买受人不利。”这一答复反映了当购房者和抵押权人的利益发生冲突时，优先保护消费者利益的司法精神。根据上述规定，预售商品房的补偿顺序为:已支付全部或大部分房价款的买受人>建筑承包商>抵押权人在后续诉讼中，如果购房者的利益与银行抵押权发生冲突，法院将优先保护购房者的权利，导致银行抵押权的失效。
未能实施后续抵押导致新建筑无优先权的风险。
1未按审批要求在条件成熟时办理在建工程抵押；其次，对在建工程的后续追加没有及时追加。根据《物权法》第187条，“在建建筑物抵押的，应当办理抵押登记。”抵押权自登记时设立。"根据《物权法》第200条，“建设用地使用权抵押后，增加到土地上的建筑物不属于抵押财产。”建设用地使用权实现抵押权时，土地上的新建筑物应当与建设用地使用权一并处置，但抵押权人无权优先获得新建筑物收益的补偿。"新增在建工程抵押未完成的，处置时我行仅对已登记的在建工程享有优先受偿权。
无偿收回土地逾期开发风险
根据《闲置土地处置办法》，国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或划拨决定约定的一年内未动工开发的国有建设用地。 或者已开始开发，但开发建设用地面积不到应开始开发建设用地总面积的三分之一，或者不到总投资的25%,且已暂停开发建设一年的国有建设用地视为闲置土地未开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用者颁发《土地闲置费征收决定书》，并按土地出让或划拨价格的20%征收土地闲置费。两年内未开工的，按照人民政府批准权限的有关规定，下达《收回国有建设用地使用权决定》，无偿收回国有建设用地使用权根据上述规定，如果抵押土地未能在国有建设用地有偿使用合同规定的期限内动工开发，则存在无偿收回的风险。
资金监管不到位导致挪用风险
借款人在获得银行信贷后，由于市场竞争或贷款规模限制，可能会申请抵押贷款并在多家银行开立多个资金监管账户。但是，资金监管不足可能会导致资金的不及时提取或挪用风险
2。风险防范措施
预售同意书标准签发
1是注意预售同意书内容中是否有影响银行抵押权实现的条款，并根据《银行合同管理办法》提交银行法律顾问审查，以防范法律风险。第二是在同意预售后仔细计算剩余抵押品的价值在出具预售同意书之前，业务发起人应前往房地产项目现场了解建设进度和房地产市场情况，充分考虑抵押物的实际使用情况、处置难易程度等因素，合理审慎地计算剩余抵押物的价值，确保剩余抵押物的价值符合授信审批要求。
加强抵押物核实
抵押物核实:对抵押土地的开发利用情况进行实地调查，根据土地利用规划和约定的开工时间判断是否存在闲置风险。发现风险应要求借款人按照合同及时开工建设。对于因特殊情况不能按时开发的土地，应要求抵押人及时办理延期手续或提供政府承诺不因土地闲置而无偿收回土地。
做实全过程管理
一是加强贷前调查业务主办单位应对当地抵押登记政策进行深入调查和了解，严格执行《总行关于加强房地产开发贷款抵押发放管理的通知》,在业务启动报告中明确列出当地相关抵押登记政策，充分有效地揭示贷款结算前是否需要提前发放抵押、是否需要逐步发放抵押等各种潜在风险。 以及是否提出了相应的防范措施”，并根据登记政策的差异，因地制宜地制定切实可行的抵押担保方案。
2是严格执行信贷审批条件信贷审批部门在审批过程中应注意抵押品定期或提前释放的可能性，结合当地房地产抵押政策和客户情况，合理评估抵押品释放的风险，并在审批中明确抵押品释放的相关条件和要求。如审批需要办理后续抵押登记手续，各级业务发起部门应在条件具备时立即办理，确保银行抵押物合法有效的所有权。如果后续担保因客观条件变化而无法实施，业务部门应及时制定风险防范措施，并将相关信息反馈给行管部和授信审批部，必要时申请变更担保方式
3是加强贷后管理各业务发起部门应密切关注房地产开发、建设和销售的进展情况，了解借款人资本投资的安排，监控资本回报，防范抵押物被解除托管的风险，确保抵押物的价值在任何时候都符合银行的相关要求，牢牢把握风险的第一道防线。
加强资金监管
1是严格遵循信贷审批和商品房预售资金监管等措施，要求借款人将预售资金全额存入在银行开立的预售资金监管账户，从而实现对销售收益的监管。二是及时核实销售进度与预售资金归还的匹配情况，督促借款人按要求偿还贷款，不得挪作他用。三是加强各业务部门之间的联系。个人住房抵押贷款优先支持开发性贷款项目。随着商品房的出售，开发贷款可以通过个人抵押贷款逐步收回，在建工程或土地抵押可以转换为个人住房贷款抵押，分散信用风险，确保银行信贷安全。
