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即使是小开发商在一手住房市场上也比购房者有明显的优势，因此买卖过程中的风险主要在于购房者。由于房屋企业一般使用商品房买卖合同的示范文本，在审查合同时，如果买方律师仍然研究合同条款的合法性，他很容易忽略买方的一些主要风险，而在补充合同协议中找到一些“霸王”格式条款。
希望为客户提供增值服务的律师应更加关注这些风险，如所购房屋贬值的风险。一些金融评论员认为，从租金与房价的比率来看，我国大部分城市的房价泡沫已经非常严重，而在年轻人不断减少的三、四线城市，房子没有投资价值，将成为购买的烫手山芋。当然，如果顾客的购买目的是自住，帮助国家储备，那就是另一回事了。要判断是否有年轻人从你的城市净流出，你只需要询问最近几年小学入学儿童的数量。即使在北京、上海和深圳这样的一线城市，房价也不可能永远上涨。虽然房屋贬值不是一个法律问题，但由此引发的买方违约是一个法律问题，而且还会加大后续风险中的法律责任，这是不可忽视的。
1。共同购买者的连带责任
在爱情的冲动下，情侣们愉快地一起借钱买了一套婚房；在投资的冲动下，朋友们对一起购买商品房充满信心。这些被冲动蒙蔽的人需要理性的暗示。连带责任在平时是隐藏的，就像礁石和冰山一样，只有当月亮黑了，风大了，它的危险才会显露出来。
情侣买房难——共贷买房与分手大卫和小芳相爱时，他们共同借钱买了一栋房子。两年后他们分手了，并同意房子的权利和债务属于大卫。当然，银行不同意这个协议，所以他们必须继续一起偿还房贷。小芳和她的前男友“共同借款，共同购买”的法律关系一直持续到他们筹集资金或卖掉房子一次性付清贷款。这是连带责任的本质
，买房事件，从一开始就对情侣们产生了三方面的影响:
面临着一个难题:在开始一段新的恋情时，是否要披露之前的共同购房——如果要披露，就必须详细披露；如果不公开，可能会误导人们与他们以前的恋人联系。
在终止“共借共买”的法律关系之前，如需再次购房，贷款利率将会上升。在一些大城市，他们暂时没有资格申请贷款买房。
如果他们都不想接受这个“婚房”，即使他们幸运地以原价出售，他们仍将遭受财务损失——已经支付给银行的利息和支付给国家的税费。
事实上，有一个阻止恋人买房的计划——恋人用贷款买房；明确对方的出资是贷款；婚后在房产证上加上名字只需几元钱。如果恋人分手，结束借贷关系比结束“共同借贷和共同购买”的关系要简单得多
朋友一起买房
朋友一起借钱买房有两种风险。第一个风险是一方违约，不再每月偿还银行的抵押贷款。这与情侣买房的情况相似，但背后的原因更多。也许他运气不好——他丢了工资、生病，甚至丢了工作。也许他对自己的投资回报不满意。也许他不再重视他的房产投资，想提前退出。此时，想要继续投资的另一方要么完全接受-偿还双倍抵押贷款，要么出售房产。
非住宅交易的税收比住宅交易高得多，并且经常成为终止共同投资关系的障碍。例如，在重庆，用50%的按揭贷款以200万元购买了200平方米的办公楼，每月每平方米收取50元的租金。三年后，双方都完成了项目，幸运的是以240万元的价格售出，但税务局批准的公平价格是260万元。据估计，本次交易的综合成本占实际交易价格的12.5%。经过三年的投资，他们的净收入= 3× 12 240-200-30-19 = 27万元，只能计算为收回的100万元自有资本的利息成本。
199朋友一起买房的第二个风险是房产的共同所有权。财务恶化、事故、离婚等。任何共有人的破产基本上都导致了共有关系的过早破裂，随之而来的是诉讼成本和税收成本。非住宅楼宇的每项交易将征收约10%的综合税。笔者建议，共同购房投资的朋友，除了考察市场和合作伙伴的实力外，还应认真学习《物权法》第93-106条，并在投资前签订《产权协议》。由于大多数共有人没有足够的专业能力来起草实际的共有协议，因此最好雇用有经验的律师来提供特殊服务。与协议不明确导致的诉讼成本相比，购买特殊法律服务并不昂贵。
2、房屋质量责任
开发商应按照合同提供房屋，但每套房屋或多或少都有质量问题笔者将住房质量问题分为五类:
接收住房时的住房质量问题、
附属设施的缩水、
保修期内的质量问题、
前期物业管理服务质量问题、
/烂尾楼主体结构不合格对于
的前两个质量问题，买方主要依靠完善合同条款来预防。虽然根据《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，可以依法主张“房屋质量问题严重影响居住”，但很难界定“严重影响”在目前的情况下，团购者有机会做出详细的约定。如果开发商在房地产效果图和沙盘上描绘的美丽环境在合同条款中没有详细说明和量化，买家就更难索赔。精装修房的质量和保修，包括装修期间业主的赔偿标准，也需要详细明确的协议，以减少开发商推卸责任的空间。
后三个质量问题的解决主要取决于开发商的实力和信誉，所以最好不要购买中小开发商的预售房，否则将会遇到最大的质量问题——烂尾楼，甚至房价也可能无法完全收回。购买现有房屋时，你可以实地查看房屋和周围环境，也可以请有知识的亲戚朋友协助挑选。房子的质量相对有保证。如果你要购买预售房，尽量选择大开发商的物业。
3、尽快将购买债权升级为准物权
律师都知道，只有经过房屋转让登记，业主的所有权才得到法律的承认，才能得到充分的保护然而，房屋买卖不能“一手交钱，一手交货”。在签订销售合同和完成财产所有权证书之间有一个过渡期----几天短，几年长。在认证过渡期内，买方可能遇到的主要风险是:房屋出租、房屋分两次出售、房屋抵押、房屋被查封、开房公司破产。在销售困难、资金紧张的环境下，中小开发商发生事故的几率大大增加。为了防范这些风险，现行法律规定了两种制度，可以将买受人要求开发商交付房屋并办理证书的债权升级为“准物权”当然，如果没有律师的专业指导和建议，买家可能做不到。
为商品房销售合同备案登记，可以防止二次销售、抵押违约的风险
1年登记制度的依据
4年《城市房地产管理法》第44条、1998年《城市房地产开发管理条例》第27条建立了商品房预售登记制度
2-001年《商品房销售管理办法》第23条规定:“房地产开发企业在签订商品房销售合同前，应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房销售合同示范文本》；预售商品房，还必须明示《城市商品房预售管理办法》《商品房买卖合同示范文本》第二十四条规定:“商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向XXX申请登记”从而完善了登记制度——该合同既适用于商品房预售又适用于商品房现售据此，房屋开发公司在签订销售合同后，应向房地产开发部门和土地管理部门登记
2，注册制度的限制
第一，申请注册的主体是开发商，而法律法规并没有赋予购房者申请注册的权利如果开发商拒绝申请，购买者只能向土地和住房管理局投诉这是非法的或起诉它登记，这需要时间和努力。
二、法律法规没有明确规定登记备案的性质和法律效力。目前还没有答案，是否可以防止出售的房子被列为破产财产。
虽然登记制度有上述限制，但可以防止已售房屋重复出售和已售房屋违约抵押。这两个功能是确定的。
申请预告登记可以防范注册过渡期的五大风险。根据
1年和
年《物权法》第20条第1款，"当事人可以根据协议向登记机关申请预告登记，以通过签订房屋或其他不动产权利的买卖协议来保证未来物权的实现"。预告登记后，未经预告登记所有人同意处分房地产的，不发生物权效力最高人民法院
199《关于适用若干问题的解释》第四条规定:“转让房地产所有权或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的人。未经预告登记持有人同意，依照《物权法》第二十条第一款的规定，应当认定不具有物权效力2008建设部《房屋登记办法》第69条规定，预售人与预售人签订商品房买卖合同后，预售人未向预售人申请预告登记的，预售人可以单方申请预告登记
2-015《房地产登记条例细则》第86、87、88条分别规定了当事人申请预售商品房预告登记、房地产转让预告登记、房地产抵押预告登记应提交的材料。
2、预告登记的法律效力
最高人民法院《物权法司法解释与适用》详细分析了预告登记的法律效力
第一，保全效力是指预告登记后，防止房地产权利人作出损害被保全债权的行为的效力，房地产权利人单独处分房地产权利的行为无效具体来说，
限制了债权人处分不动产的权利，但不影响债权人与第三方签订的合同的效力。
预告登记后，房地产权利人与第三方签订租赁合同的，预告登记权利人可以对抗租赁权。
预告登记对强制执行的物权变动具有排他性效力。具体依据是
2-004年《关于规范人民法院执行和国土资源房产部门协助执行若干问题的通知》第15条规定，人民法院也可以对已办理商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记手续的被执行人购买的房屋进行预查封。
2-015《关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定，受让人提出停止处分异议的，人民法院应当支持已经办理货币债权执行中转让物权预告登记的查封房地产；符合物权登记条件的，受让人应当支持异议排除执行
换句话说，虽然法院可以在预告登记后对房地产进行预查封，但它不能进行拍卖或下令以物抵债。原因是，首先，这种强制执行的物权变动会导致预告登记目的的失败；其次，预告登记后，不动产所有人处分不动产的物权受到限制。法院对不动产的强制执行权不能超过所有人的权利，自然也应受到预告登记的限制。第三，如果执行法院要强制拍卖，通知登记权利人也可以根据《关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条提出执行异议并获得救济。
二、破产保护的效力这意味着预告登记请求权具有类似物权的特征。当债务人被宣告破产时，受预告登记保护的债权人仍然可以请求破产管理人履行其义务。
《企业破产法》第18条第1款规定，人民法院受理破产申请后，管理人有权决定终止或者继续履行破产申请受理前已经成立但债务人和对方当事人尚未履行完毕的合同。如果破产管理人被赋予无限制的终止权，则预告登记请求权将失效，合同终止后，买受人的房屋所有权请求权将减少为共同的损害赔偿请求权。这与《物权法》第20条直接冲突最高人民法院倾向于认为，我国预告登记制度采取了事后绝对排除物权变动的路径，以确保预告登记的持有人取得物权。《物权法》第20条的规定应限制《企业破产法》第18条的规定。
和
从适用范围、适用主体和法律效力三个方面进行比较，预告登记优于商品房买卖合同登记预告登记适用于所有房地产，登记仅限于一手房屋；预告登记只能由买方申请，登记只能由开发商申请。预告登记可以防范五种风险，登记和备案可以确定两种要防范的风险。
因此，买受人应当将其债权升级为准物权，并尽最大努力使用预告登记。即使开发商办理预售商品房登记，他们也可以申请预告登记。毕竟，成本并不高。重庆市住宅转让预告登记费为80元，非住宅550元将
买家升级为“准物权人”的三个步骤买受人在签订《商品房买卖合同示范文本》时，应保证“通知登记条款”不被开发商删除；及时提示开发商申请预告登记；逾期未申请的，买受人应当单方面向销售合同申请预告登记。
