新的土地管理法有哪些重要变化？宅基地市场预留虚拟空间

8年26日上午，NPC第十三届人大常委会第十二次会议在人民大会堂闭幕。会议以163票赞成、1票反对、3票弃权通过了修改土地管理法和城市房地产管理法的决定。

本次修订被认为在征地、集体建设用地准入和宅基地制度改革等方面取得了突破。在征地方面，该修正案首次明确界定了“公共利益”，完善了征地程序，改革了征地补偿制度。关于集体所有建设用地进入市场的问题，该修正案消除了进入的法律障碍，明确了进入的条件和程序，并明确了使用者重新转让的权利。在宅基地方面，已经下放了批准宅基地的权力，增加了家庭拥有住房的规定，并鼓励有条件的宅基地流转。

”总体而言，新修订的《土地管理法》将农村三块土地改革的成功经验全部吸收到《土地管理法》中，并在农村土地管理方面做出了一些创新性规定”会后的新闻发布会上，自然资源部法规司司长魏丽华如是说

完善征地制度改革

在此之前，《土地管理法》已经审查了两轮。2018年12月23日，《土地管理法》修正案草案提交全国人民代表大会常务委员会第一次审议，删除了现行《土地管理法》关于非农业建设用地必须使用国有土地或国有收购的原集体土地的规定。土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用地，并依法登记集体建设用地，允许土地所有者以出让、租赁等方式向单位或个人供用

，第三次审判修正案终于通过。《21世纪经济报道》记者指出，该修正案要求进一步收紧为公共利益征用土地的条件和程序，进一步改善征用土地的程序，并增加组织关于补偿计划的听证会。同时，合理规划农村工业用地和宅基地。提出为促进农村产业发展，改善农村生活条件，应合理规划农村产业用地和宅基地，充分利用闲置宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员充分利用闲置宅基地和闲置宅基地。

，其中，在征地制度改革方面，作为原国土资源部最近一次提出的土地管理法修正案的主要内容，在本次修正案的三次审议过程中也不断细化。

据魏丽华介绍，征地制度改革包括三个方面首先，土地征收中的公共利益首次得到明确界定。在总结试点经验的基础上，通过军事外交、政府组织的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁、保障性安居工程以及成片开发建设等方式，可以依法实施征收。

第二，《土地管理法》首次明确了征地补偿的基本原则，即保证失地农民原有生活水平不降低，长期生活得到保障。本规定改变了以往以征地的原始目的确定土地补偿、以年产值倍数法确定土地补偿和安置补助费、以各区综合地价代替年产值倍数法的做法。此外，在原有土地补偿、安置补贴和地上附着物三项内容的基础上，农村村民的住房补偿和社会保障费用有所增加，从而从法律上建立了一个更加完善的失地农民保障体系。

第三，完善征地程序。原来的批后公告改为批前公告，主要是让失地农民在整个过程中有更多的参与权、监督权和发言权。

此外，《土地管理法》将“基本农田”的表述改为“永久基本农田”。第三十五条明确规定，永久性基本农田依法划定后，任何单位和个人不得占用或者改变其用途。它要求永久性基本农田必须纳入地块并纳入数据库进行严格管理。

一些土地学者在《21世纪经济报道》中告诉记者，这一变化凸显了永久保护基本农田的理念，反映了中国坚持最严格的农田保护制度的一贯态度没有改变。

宅基地改革仍需实施

作为征地制度的“双面一体”。集体建设用地入市是此次土地管理法修正案的最大亮点。

关于集体建设用地入市问题，魏丽华表示，新修订的《土地管理法》打破了农村集体建设用地入市的法律障碍。新法删除了原《土地管理法》第43条，该条规定任何单位和个人需要使用土地必须使用国有土地。增加规定，农村集体建设用地可以通过出让、租赁等方式，由农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。符合规划，依法登记，经集体经济组织三分之二以上成员批准。同时，使用者可以通过转让、交换、抵押等方式再次转让农村集体建设用地。

这被认为是将实践中出现的相关经验提升到法律层面的一种方式。中国社会科学院农村发展研究所研究员党国盈在接受《21世纪经济报道》采访时表示，这一变化赋予了已经实施的土地流转方式合法性:“集体经营性建设用地已经进入市场，并在实践中得到运用，例如，广东省几年前就已经这样做了。”在实践过程中，这种实践基本上是没有阻力的，这一次是法律的认可，从经验层面到法律层面“

集体经营性建设用地市场，会对土地市场产生多大影响？全国人大常委会法制工作委员会经济法办公室副主任杨鹤庆说，集体经营性建设用地进入市场时，首先进入市场的土地必须符合规划，必须是工业用地或商业用地。第二，进入市场必须依法登记。第三，必须在年度土地使用计划中做出安排。此外，即使在获得集体所有建设用地使用权后，土地所有者也应按照原规划用途使用土地。因此，从这些方面来说，它不会影响我们的土地市场。

在宅基地方面，该修正案增加了一项规定，要求家庭在原有“一户一宅”的基础上拥有一个居住场所。同时，鼓励农村集体经济组织及其成员充分利用闲置宅基地和闲置住宅。

,《21世纪经济报道》记者注意到，宅基地制度改革的原则规定也可能为土地管理法的下一次修订保留想象空间。

部分成员在第三次试行中提出，鼓励农村集体经济组织及其成员充分利用闲置宅基地和闲置房屋的规定是政策性声明，过于原则性和灵活性，不符合《管理法》的特点和要求《管理法》应该有管理措施和管理手段。这种一般性规定在实践中也难以达到修改法律的目的。

委员建议，根据以问题为导向的要求，这种政策表述应尽可能提高到法律表述，主张性规定应尽可能改为确定性规定，弹性规定应尽可能改为刚性规定，以进一步体现《管理法》的特点，增加法律的可操作性、强制性和权威性。当然，仅仅通过宪法和法律委员会是不可能修正这一点的，因为这不是一个口头问题，而是一个实质性管理措施、管理手段和管理方法的问题。建议主管当局进一步研究相关措施，并努力使其更加具体，以体现法律的权威。如果这次没有时间研究，同意先通过实施，进一步总结实践经验，下次修改时再完善。