扣除预付款后的资产负债率:高估债务比率。中梁的债务比率被高估了57.76个百分点。

注:预付款项是房地产企业销售房地产的收入，在确认房地产交付后转为收入。因此，这只是名义债务。为确定房地产企业总资产中的实际负债比例，贺勋房地产从总负债中扣除预付款，得出2019年上半年房地产企业的资产负债率

房地产行业一直以高负债而闻名。随着房地产行业进入下行周期，房地产企业的债务风险正在加剧。了解房地产企业的真实债务状况不仅非常重要，而且非常紧迫。

但是，由于房地产行业在计算负债时总是将预收款计入负债，因此数据存在一定程度的失真。为了恢复真实的负债水平，贺勋房地产于9月11日独家发布了《2019年上半年住宅企业资产负债率》，从总负债中扣除预收款项，获得真实的负债排名该表显示，前50名住房企业的平均资产负债率为49.6%，总体上属于安全范畴，但住房企业之间存在较大的分化。

高负债意味着高风险。为了债务安全，中央和国有企业对此有更严格的控制。该榜单显示，共有7家领先的房地产公司上榜，紧随其后的是中海地产、保利发展和华润置地。其中，中海以32.36%的资产负债率排名第三，保利发展以40.46%的资产负债率排名第九，华润置地以41.92%的资产负债率排名第十三，高于龙湖集团、万科地产等其他领先的房地产公司。此外，国有联发科集团及其a股分别排名第一和第五，负债率分别为21.64%和36.31%，安全系数较高。

此外，一些高增长住房企业也更好地控制了债务水平。

排行榜显示，前15名包括荣信集团、建业地产、中粮控股、滨江集团、中南地产等房地产企业。他们的共同点是近年来他们的规模显著扩大。其中，融信集团、中粮控股、中南地产将于2018年新增1000亿元。建业地产和滨江集团也是准1000亿的房地产企业，尤其是2019年有可能达到1000亿的滨江集团

不容易兼顾高增长和低负债，这考验了住宅企业的能力。至于负债率下降的原因，刚刚在7月份上市的中粮控股表示，公司的内部售楼现金大幅增加，在一定程度上减少了对外部贷款的依赖。副总经理游思佳透露，今年上半年，中粮控股销售回报率接近90%，客户回款1140亿元。

一位与滨江集团关系密切的知情人士告诉贺勋房地产，滨江集团纪律严明，对债务有明确严格的要求。2019年上半年，其现金短债比率为1.2，长债与短债比率为1.9，短期流动性压力不大。同时，滨江集团的经营现金流量为47.62亿元，超过大多数房地产企业，经营能力非常好。

虽然许多住宅企业的债务水平在安全范围内，但该行业的外部印象通常是高债务

一家证券公司的分析师告诉贺勋房地产，在计算房地产行业的资产负债率时，由于没有扣除预付款，房地产企业的负债水平一般会被高估。

”以中粮控股为例，2019年上半年预付款1141.8亿元，占总负债的60.6%。根据之前的算法，其资产负债率为95.25%，比扣除预付款后的资产负债率高出57.76个百分点“

上述分析师进一步分析，从纯经营负债的角度来看，中粮控股等房企的债务风险非常小，未来将会安全发展。从资本市场的角度来看，这些住房企业由于伪债务高，一般都是低价值公司。

据贺勋房地产初步统计，在排名前50位的房地产企业中，扣除前后资产负债率相差30%以上的房地产企业多达22家，其中1家相差50%以上，6家相差40%-50%，这意味着这些房地产企业可能被低估。

值得一提的是，虽然大多数住宅企业的债务水平都在安全范围内，但仍有少数住宅企业处于危险边缘，如太和集团和雅高根据

排行榜，太和集团垫底，负债率为62.20%，而敏捷排在第47位，负债率为61.61%

据业内人士透露，虽然资产抵押贷款上限不超过70%，但62.20%的实际负债水平明显高于行业平均水平。如果该行业继续下滑，类似的住房企业仍将有一定的风险。