三个典型案例+司法视角:物业公司能否以停水停电的方式收回物业

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水和电是生产和生活的必要条件。然而，当业主不支付物业管理费，一些物业管理公司将"制裁"业主切断水电。那么，物业是否有权断水断电来收取物业管理费呢？

，那么物业是否有权停水停电并收取物业费？

A:物业公司无权采取供水、停电等措施来处罚违约业主

细则

1。物业公司无权对违约业主处以罚款，也无权采取停水、停电等措施制裁违约业主——王某诉物业公司物业服务合同纠纷案

判决要点:物业公司无权对违约业主处以罚款，因为罚款是行政处罚的一种。行政处罚只能由具有行政处罚权的行政机关在其法定职权范围内实施。物业企业作为企业实体，不是行政实体，不具有行政处罚权。物业公司无权采取停水、停电等措施处罚违约业主，因为水电供应商是供水公司和供电局，供水供电合同的当事人是业主、供水公司和供电局。 供水公司和供电局有权通过法律程序终止水电供应，物业公司在任何情况下都无权切断业主的水电供应。

的来源:从faxin平台选择

2。物业公司擅自停电既构成违约，又构成侵权——姚某诉a物业管理有限公司违约纠纷案第

号判决要点:物业服务公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务物业服务企业不履行物业服务合同约定，造成业主人身、财产安全损害的，应当承担相应的法律责任。

初审法院:广东省深圳市中级人民法院

资料来源:广东法院网2010-12-21

3。物业公司不得因业主拒绝支付物业管理费而拒绝收取水电费用——关伟诉物业管理公司物业管理服务合同纠纷案第

号判决要点:物业管理公司接受委托收取水、电、气、热、通讯、有线电视等费用的，不得向业主收取费用及其他附加费用。如果业主因物业管理公司管理服务不佳而拒绝支付物业管理费，物业管理公司又以此为由拒绝收取水电费用，造成业主的住宅停水停电，物业管理公司有过错，应赔偿业主的损失。

审判法院:新疆维吾尔自治区石河子市人民法院

资料来源:新疆法院网2017-01-06

司法观点

1。物业公司可否因业主拖欠款项而擅自停止供水、供电或社区公共服务？

是基于保护社区公共利益的考虑，物业公司不得因业主欠款而擅自停止供水、供电或社区公共服务。物业服务合同和供水供电合同是两个独立的合同，涉及合同的不同当事人。小区业主的供水供电合同的对方是供水公司和供电公司。

根据权利和义务一致的原则，用水户有义务缴纳水电费，供水和供电企业有义务按协议供水和供电换言之，水电用户有权要求水电供应，而水电供应公司则有权收取相应的水电费用。根据在履行双务合同中行使抗辩权的原则，如果水电用户不履行缴纳水电费用的义务，供水供电公司可以拒绝履行其供水供电义务，即供水供电公司此时有权停止供水供电。由此可见，有权断水断电的是供水公司和供电公司，而不是物业管理公司。

在《物业服务合同》中，双方一致认为，由于本协议侵犯了水、电供应商的权利，因此给予物业管理公司停水、停电的权利而不支付物业服务费是不合理的。在合同法中，这是一个涉及其他当事人的合同条款，必须得到第三方即水电供应商的认可，否则无效。此外，由于供水和供电的义务对应于支付水和电费的义务，即使供水和供电公司授权物业管理公司而不是物业管理公司收取水和电费，并且可以切断水和电作为收费的手段，物业管理公司也不能利用切断的电源来催促物业服务费， 因为供水和供电不是物业管理公司提供的服务，供水和供电公司的授权范围有限。

(摘自韩、、王林清主编《房地产纠纷处理理念与规范指引(下)》，人民法院出版社2014年版)

2。物业公司、供水(供电)企业和业主

社区业主之间的法律关系，即建筑物区分所有人，通常通过委托管理来管理其公用部分所谓委托管理是指业主之间的区别，业主一般将管理业务委托给管理公司或第三人来管理。此时，所有者和管理者之间的区别属于任命关系，他们之间通常有一个任命合同。在这种情况下，物业公司与业主之间存在委托合同关系。物业公司根据物业服务合同向住宅区提供物业服务，并承担一定的管理职能。业主应支付相应的物业管理费用，并遵守管理协议的规定。

在日常生活中，供水供电企业与业主(用水户和用电户)之间存在契约关系中国《合同法》第176条规定，供电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同。在供水、供电合同中，用水户有权要求供水、供电，供水、供电公司相应有权收取水电费用。如果用水户不履行缴纳水电费的义务，供水供电公司可以拒绝履行供水供电义务，即供水供电公司有权在此时停止供水供电。《合同法》第176条规定，用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定，及时缴纳电费用户逾期不缴纳电费的，应当按照约定支付违约金。经催告，用户未在合理期限内缴纳电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序暂停供电。

(摘自荆主编《审判监督指导意见2013年第1号(总第43号)》，最高人民法院审判监督司主编，人民法院出版社2013年版)

3。水电切断条款

的效力通过以上分析可以看出，物业服务合同关系和水电供应合同关系分别存在于物业公司、供水(供电)企业和业主之间，两种法律关系是独立的。《物业管理条例》第四十五条规定，在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位。应向最终用户收取相关费用物业服务企业接受委托收取前款费用的，不得向业主收取手续费等附加费用。该条例明确了供水(供电)企业与业主之间的直接关系，明确了物业公司、业主与供水(供电)企业之间的关系，有效防止物业公司利用其便利侵害业主利益。

本案中，物业公司根据《住宅室内装修管理条例》，与业主(装修人)签订了《住宅室内装修管理服务协议》，这是物业服务合同义务的履行。但协议规定，违反装修规定的业主将被给予停水停电处理，这超出了合同的相对性。由于供水、供电的主体是供水、供电企业，供水、供电义务相当于缴纳水电费的义务。只有在业主未能在期限内缴纳水电费用的情况下，供水供电企业才有权采取措施停止向业主供水供电。物业公司无权停止供水和供电。本协议中的约定不仅损害了房屋所有人的所有权，也损害了公民的基本生存权。它将被视为无效。物业公司擅自停止供水、供电，给业主造成损害的，应当承担侵权赔偿责任

(摘自景主编、最高人民法院审判监督司编、人民法院出版社2013年版《审判监督指导意见》2013年第1卷第43页)

法律依据

《中华人民共和国合同法》第

条第182条用电人缴纳电费的义务]用电人应及时缴纳电费用户逾期不缴纳电费的，应当按照约定支付违约金。经催告，用户未在合理期限内缴纳电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序暂停供电。

第184条[供水、供气、供热合同]供水、供气、供热合同参照供用电合同的有关规定执行。