出售无照房屋合法有效吗？有哪些风险？

随着现在人们收入的普遍增加，大多数人开始有了购买房地产的想法，一个是为了自谋职业，另一个是为了投资。对我们来说，买房最重要的事情是发放房产证。那么，出售无照房屋是否合法有效，是否存在风险？

网友咨询:买卖无照房屋有什么风险？它在法律上有效吗？

上海天宇律师事务所律师孙伟答:

房屋买卖双方签订的无照房屋买卖合同不因无产权证而无效。但是，买受人因未能取得房产证而不能按约定时间办理贷款手续的，出卖人应当承担违约责任。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产不得转让:以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件；司法机关或者行政机关依法决定或者决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权；未经其他共有人书面同意的共有房地产；所有权有争议；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规禁止的其他情形

无照房屋风险:

土地违法性风险；

土地使用权违法风险；

项目违法建设程序风险；

施工进度不符合销售风险要求孙伟律师分析:

出卖人未取得该商品房预售许可证的，与买受人订立的预售合同视为无效，合同风险由买受人自行承担。

《最高人民法院关于无证售房问题的批复》明确指出:“第一，在实践中，对于未取得预售许可证的商品房销售，根据《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条，商品房预售合同无效，但如果开发商在起诉前已取得预售许可证，则商品房销售合同可以视为有效第二，商品房预售合同被认定无效后，根据《中华人民共和国合同法》第57条，如果该合同无效，不影响合同中独立存在的争议解决条款的效力。因此，预售商品房合同有争议解决协议的，人民法院应当尊重当事人协议的效力，并以该协议作为处理当事人之间争议的依据。本合同无效且无争议解决办法的，本合同项下取得的财产按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定返还。不能返还或者不需要返还的，应当折价补偿。同时，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。如果双方都有过错，应分别承担相应的责任。第三，为了进一步解决无证商品房预售合同在实践中无效后如何处理损失赔偿的问题， 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条规定，开发商故意隐瞒未取得商品房预售证明或者提供虚假商品房预售证明的， 开发商应返还购房人已支付的购房款和利息，并承担不超过已支付购房款两倍的赔偿责任，即对开发商的欺诈行为进行惩罚性赔偿对于开发商没有欺诈或故意隐瞒的情况，应按照上述合同法的规定适用法律。因此，如果人民法院认为开发商和买方都有合同无效的过错，应根据双方的过错程度决定承担相应的责任，这是合同法适用的结果“