集体土地上的合资建设协议无效时，如何保护投资者的利益

所谓合资建房一般是指一方向另一方出资或一方向双方或多方出资共同开发经营房地产，合作各方分割已建成的房地产，或分享土地，共同开发经营房地产，然后分割利润的行为。

中国实行土地用途管制制度。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。宅基地使用权限于本集体经济组织成员，农民集体所有的土地使用权不得出售、转让或出租用于非农业建设。为了避免相关法律的禁止性规定，在实践中许多人打算以合资的名义建房，就农村住房和集体土地使用权提出建议。

例如，2009年12月，一名村民甲和一名城镇居民乙签订了“联合建房协议”，其中甲提供了360平方米的土地(菜地)，乙出资29万元用于联合建房。第一栋建筑将分阶段和分段建造，第一栋建筑完工后，双方将共同居住。第二套200平方米房屋的土地和房屋，乙享有永久居住权和所有使用权。2011年，涉案房屋所在土地被国家征用，涉案房屋因未办理建筑审批手续被相关部门认定为非法建筑而被拆除。其中，征地部门将对被拆迁人的地上附着物给予397340元的补偿安置费，该附着物是被拆迁人家庭和住所的合法组成部分。

在这种情况下，乙方作为合资大楼的投资者，鉴于合资大楼实际上已被拆除为非法建筑，如何最大限度地弥补其损失？

在此提醒:

1。合资建设协议的有效性

合资建筑关系在法律上应定义为合伙关系。合伙的本质在于共同出资、收益分享和风险分担。从上述案例中的合资建筑协议来看，在协议明确规定乙方对所涉及的房屋拥有永久居住权和使用权的基础上，中国实行了房屋合并制度。当事人的所谓合资建房行为实际上是农村集体土地使用权转让的一种特殊形式。

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，农村集体所有的土地是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系有关。非集体经济组织成员无权收购或变相收购。农民集体所有的土地使用权不得出售、转让或者出租用于非农业建设。由于上述“合资建设协议”是非法的，是法律禁止的，因此是无效的。

2。投资者权益保护

《合资建设协议》无效。乙方可以要求甲方赔偿或退还其出资吗？乙方的实际出资能否因该房屋被拆迁为非法建筑而无法得到保证

在这方面，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效或被撤销后，因合同而取得的财产应予返还；如不能或没有必要退货，应给予折扣补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。双方都有过错的，应当分别承担相应的责任。

A、b作为全民民事行为能力人，应当知道用于建房的土地是农村集体土地，未经县级以上人民政府批准不得转让，所涉房屋没有合法的批准手续。因此，合同无效是双方的过错。乙方支付合资企业29万元实际上是土地使用权转让的对价。根据无效合同处理原则，甲方向乙返还签订《合资建设协议》收取的29万元