最高法院:审理房屋买卖合同纠纷的20条规则

1。贷款合同双方签订商品房销售合同，将贷款本息转换为已付购房款。高利息超过法定保护限额不得转为已付购房款——唐龙、刘新龙、马忠泰、王洪刚诉新疆鄂尔多斯市延海房地产开发有限公司第

号案件，本案的主旨是借款合同双方协商解除借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将贷款本息转为已付购房款，经和解解决。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条没有禁止。订立商品房买卖合同的目的不是《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形不存在的，商品房买卖合同具有法律效力。但是，人民法院应当结合借款合同等证据，对贷款本息转为已付购房款的数额进行审查，防止当事人将超过法律规定的保护限额的高额利息转为已付购房款。凯斯诺。

:新民一初字第2号

2。贷款到期不能偿还，且对方要求履行房屋买卖合同以取得房屋所有权不违反禁止抵押转让的规定-朱与山西嘉禾泰房地产开发有限公司案件号。

本案的要点是借款人不能在贷款到期时按时偿还贷款。另一方通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第40条和《物权法》第186条关于“禁止抵押转让”的规定凯斯诺。

:闽地字第144号

3。本案房屋买卖合同涉及学区的，学区房屋的程度可以作为行为保全的对象——王素敬诉廖志华房屋买卖合同纠纷案

。本案要点:在涉及学区房屋的房屋买卖合同案件中，如果买受人申请对所涉及的学区房屋的程度进行行为保全，经审查，申请人的请求权是合法的，不采取保全措施可能导致该程度的使用损失或其他损害，法院可以对所涉及的房屋的禁止使用程度及与该房屋相对应的账户进行保全。凯斯诺。

:北京0108民初16170号。

4。第一套房屋二次出售后，买卖双方是否构成恶意串通，应根据双方是否支付了合理对价、是否履行了审查义务等因素进行判断。本案

的要点是，出卖人将该房屋卖给他人后，买卖双方是否构成恶意串通，买受人是否履行了必要的审查义务，是否支付了合理对价，与出卖人是否有特殊关系等。凯斯诺。

:昆民钟艺字第35号

5。《冠名购房协议》实际上是一份委托代理合同，在确定该协议的内容和含义后，应综合确定——鲍如生、刘淑兰诉李自琼、孙继宁购房确认纠纷案号。

本案要点:在冠名办理购房抵押贷款的情况下，冠名方主张冠名协议无效。并拒绝以委托方的名义协助办理房屋所有权登记的，法院应查明双方达成的冠名协议的内容，冠名协议是否为协议的真实意思表示，以及合同法第五十二条规定的合同是否无效，然后确定冠名协议是否有效。在顶名协议有效的情况下，实际购房人应根据顶名协议中约定的顶名协议进行确认，顶名协议实际上是委托代理的内容，并考虑到本案的其他事实。凯斯诺。

:合民子楚406号

6。房屋买卖“阳合同”中的低价条款无效，但不影响其他条款的效力——厦门太极运动器材有限公司诉君实日用品有限公司

:海民子楚2192

7。因新住房政策和违约的共同作用，双方均有权终止房屋买卖合同。本案的主旨是，由于新的住房政策和违约的共同作用，双方都有权终止合同。当事人一方违约的，仍应承担违约责任。人民法院审理此类案件时，还应考虑新的住房政策等因素，根据公平原则确定违约责任的数额。凯斯诺。

:浙江永民重耳字第692号

8。国家实施新的住房政策。当事人预见到风险而不能在合同中作出抵押承诺的，不是情势变更——邓虎诉孔春能房屋买卖合同纠纷案

本案的主旨是:国家实行新的住房政策，当事人预见到了购房中巨大的商业风险，在合同中因国家住房政策的变化而不能作出自己的抵押承诺这种情况不属于情势变更，不能解除购房合同。凯斯诺。

:浙永民重耳字第514号

9。买受人和出卖人已经在房屋权属登记中心签署并确认网上签名，但尚未签署书面购房合同的，视为成立——沈海星诉安祥云购房合同纠纷案

本案要点:买受人和出卖人尚未签署书面购房合同。但是，如果双方已经在房屋权属登记中心签署并确认了《网上购买存量房申请表》和《存量房买卖合同信息表》，并且已经明确了合同价格和房屋信息，则视为双方已经订立了买卖合同。凯斯诺。

:05439号、

10号。买受人出卖房屋的，不影响其对房屋面积误差损失的赔偿责任——孙权乐诉天津叶昊建设发展有限公司

:北民子楚270号

11。该房屋出卖人不得以蚂蚁损害作为不可抗力规避质量缺陷保证责任——黄雁萍、张怡筠诉朱舜卿房屋买卖合同

本案要点:出卖人和买受人的权利和义务应当根据蚂蚁损害隐蔽性、长期性和难以治愈性的特点合理分配。买方不是专业人员，只知道蚂蚁损坏的外观，卖方支付的赔偿金额与实际损坏不成比例，因此卖方仍需承担相应的瑕疵担保责任。蚂蚁的危害本质上不同于地震、闪电等自然灾害。出卖人不得以不可抗力为由逃避质量缺陷保修责任。凯斯诺。

:重耳字第1622号

12。因土地被征用而成为非农业人口的农村居民仍居住在农村，他们在购买宅基地时可以享受农民待遇——诉李房屋买卖合同纠纷案要点

:农村居民因土地被征用而成为非农业人口且仍居住在农村的，其在农村的购买行为不应视为城镇居民购买农村房屋，其在购买宅基地时可以享受农民待遇，且买卖合同有效“农村居民每户只能拥有一个宅基地”是对农村居民申请宅基地的限制性规定，但并不限制农村居民通过购买、接受或租赁获得宅基地，但不得违反法律法规规定的最高限额。凯斯诺。

:永民中字第983号

14。房屋出卖人在订立合同过程中有瑕疵行为。买方因卖方违反合同前义务的瑕疵行为而拒绝履行主合同义务，是对抗辩权的不当行使。本案的主旨是，权利和义务的一致性原则应贯穿于合同的履行过程。卖方在签订合同的过程中存在缺陷，违反了诚信原则和优先的合同义务。在这种情况下，卖方无权终止合同。买受人因出卖人违反在先合同义务的瑕疵行为而拒绝履行主要合同义务，属于抗辩权行使不当，应当承担相应的损害赔偿责任。基于卖方的瑕疵行为，买方对交易标的有错误的理解，买方有权要求变更交易价格。凯斯诺。

:京289号。

15。配偶一方擅自处分以其名义登记的共有房屋，且配偶一方不同意解除合同的，善意买受人有权要求其承担违约责任，包括差价损失赔偿——赵某与阎某买卖合同纠纷案要点

:配偶一方以自己的名义转让以其名义登记的共有房屋。配偶明确表示不同意转移。房屋买卖合同经审理不违反合同法第五十二条的，法院应当认定其有效，但买受人要求继续履行的，不予支持。法院应当解释，买受人可以要求解除合同，善意买受人有权要求出卖人承担违约责任，包括赔偿房屋差价损失。在计算房价差价损失时，应综合考虑卖方的可预见性和买方对诉讼结果的合理预期。配偶一方不同意法院拒绝转让房屋的时间作为计算房价差损失的节点。买方应承担因持续诉讼而扩大的损失。凯斯诺。

:京03 716号

16。房屋买卖合同应当以书面形式签订，凭收据不足以证明房屋买卖合同是依法成立的——本案要点:诉丁、、秦一案，法律规定房屋买卖合同应当以书面形式签订如果对销售的标的和数量有争议，不能有效证明“一方已履行主要义务，另一方已接受”，合同尚未依法成立。买受人可以根据合同过失责任要求赔偿机会利益损失，但不能要求对方赔偿房价上涨损失。凯斯诺。

:余发字第1037号

17。如房屋所有权减少超过合理误差，给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任——朱牟某诉杭州A房地产有限公司案件号。

本案的主旨:房价下跌是否构成违约，法律没有明确的规则可以援引，应当进行司法平衡通过对外部因素和内部因素的考察，可以得出如下结论:买受人的利益应该得到保护，保护范围是房价缩水超过合理误差给买受人造成的损失；买受人损失的确定应以因房屋收购率下降而导致的套内建筑面积减少的价值为基础，并结合买受人的损益适当确定。凯斯诺。

:浙杭钟敏字第1313号

18。因国家购房政策调整不能继续履行购房合同的一方可以解除合同——梁兆权、胡光勋案件号。

本案主旨:银行购房政策的调整是政府加强房地产交易的政策调控。什么时候和什么样的调控政策，当事人无法预测何时签订购房合同。如果买方确实有证据证明由于银行贷款政策的调整而无法履行其付款义务，并且合同中没有明确规定买方即使无法获得银行贷款也应继续履行其合同义务。 可以参照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，允许当事人解除合同，买受人不承担违约责任。凯斯诺。

:佛发民钟艺字第1761号

19。房地产交易中偷税条款的无效，只要不影响合同交易目的的实现，就不影响合同中其他条款的效力——本案上诉要点。

车顺康等与土根美房屋买卖合同:在买卖双方为逃避国家房地产交易税而达成的更名条款无效后，如果不影响双方合同交易目的的实现，且其他条款的继续履行不损害公共利益，则该条款的无效不会导致合同中其他条款的无效从坚持诚信原则和鼓励交易的《合同法》精神出发，应支持双方根据合同目的和合同的其他有效条款继续履行合同。凯斯诺。

:杨民中字第0058号

20。在徐芬诉刘国生、蒋宝琴案

中，出卖人的违约收入可以用来补偿买受人，本案的主旨是房价差损失是一种典型的机会成本损失，对这种机会成本损失的补偿实际上是一种强制的强制交易。在试行中，有两种常用的方法:补偿法和收益法。在一房两销的情况下，可以采用收益法。卖方的转售价格减去相关合同的交易价格被用作卖方补偿买方的违约收入。理论基础是出卖人不能从出卖一房两房的违约行为中获得非法利益。

案例号:编号06171No.