住房质量的保修期应该如何确定，保修期过后质量问题应该如何发生？

房屋保修期限是指物业交付使用后，物业开发建设单位对业主承担保修责任的期限。尾座房屋或现有房屋的购买者在购买房屋时必须注意保修期，以免错过保修期。那么，如何确定房屋质量保修期以及保修期后如何处理质量问题呢？

网友咨询:房屋质量有问题，但是保修期过后呢？

辽宁联盛律师事务所天妃律师答:

正常情况下，各零部件保修内容及保修期限分别为:屋面渗漏，保修3年；墙壁、厨房和卫生间地板、地下室、管道渗漏，保修1年；墙面和顶棚抹灰脱落，保修期为1年。墙体空鼓开裂，大面积起砂，保修1年；供热或供冷系统及设备保修1个采暖期；卫生洁具保修一年。灯具、电气开关保修六个月；其他零部件的保修由房地产开发企业和用户约定。保修期自房地产开发企业将竣工验收合格的住宅交付使用之日起计算。

《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房的质量保修负责双方应在合同中就保修的范围、期限和责任达成协议。保修期从交货之日开始。商品住宅的保修期限不得少于建设工程承包人向建设单位出具的质量保修书规定的保修期限；如果持续时间少于《条例》规定的最低保证期，保证期不得少于《条例》规定的最低保证期。非住宅商品房的保修期不得少于建设工程承包人向建设单位出具的质量保证书规定的保修期保修期内出现质量问题的，房地产开发企业应当履行保修义务，并承担由此造成的损失。房地产开发企业对不可抗力或使用不当造成的损害不承担责任。天妃律师，

，分析:

对于已经过保修期的:

第一，房屋的基础和主体结构的保修期是房屋的合理使用年限，所以基础和主体的质量问题由房地产开发企业负责。

第二，房屋其他部位的质量问题已经过了保修期。如果这是房子的专有部分，主人应该自己修理它。房屋共用部位或者共用设施设备存在质量问题的，可以申请使用住宅专项公共维修基金，由房产建设主管部门或者公房住宅专项维修基金管理部门或者业主大会审批使用。当

在保修期内正常使用时，开发商应对该房地产的质量问题承担维修责任，在这种情况下，开发商还应对质量问题造成的人员和财产损失承担赔偿责任。

例如，在保修期内，如果业主、使用人或第三方的人身和财产损害是由于建筑工程质量缺陷造成的，业主、使用人或第三方可以向开发商索赔。如果由于保修不及时造成新的人身和财产损失，造成延误的责任方应负责赔偿。

实际上，如果房屋质量问题是在超过保修期后才发现的，此时需要区别不同情况进行处理。在某些情况下，甚至在保修期过后，开发商也可能被要求承担责任。或者当事人自己修复后，可以通过质量检查追究责任