在筹集了180亿美元后，黑石(BX。美国)开始横扫商品:为什么体育巨头喜欢购买办公楼？

新闻筹集180亿美元，黑石开始扫货:为什么私募股权巨头喜欢购买办公楼？2019年11月21日06:49:10，投资社区

购买办公楼，私募股权投资公司正在等待出售机会在

，正在讨论的商业地产至少包括北京和上海的8栋办公楼，总价值为500-600亿元。目前，谈判仍处于初始阶段，最终项目销售数量尚待确定。

和“八卦”买家不是别人，正是著名的私募股权巨头黑石集团据说，这一次黑石和新加坡的国有控股GIC组成了一个买方集团，收购了SOHO中国的光华路SOHO、北京的望京SOHO 3号楼和上海的SOHO文艺复兴广场。如果

交易进展顺利，黑石集团的办公收购领域无疑将增添另一抹亮色。

事实上，众所周知，体育巨头喜欢购买写字楼。黑石、KKR、凯雷、华平投资、光大控股和其他知名的私募股权巨头都采取了行动

现在在经济低迷周期的背景下，一些外国PE正悄悄蜂拥而入，大肆抄底北上官大厦

私募股权巨头的另一面:筹集180亿美元买房致富

百仕通在写字楼行业有着悠久的历史

百仕通在20世纪90年代开始其房地产业务。其投资理念可以概括为三点:“买、修、卖”。“

首先瞄准市场，以低于重置成本的价格购买资产，然后通过管理和有针对性的增值计划改进维修，最后出售资产以获得投资回报凭借

对房地产业务的依赖，黑石已经赚了很多钱。

现在，百仕通的房地产投资业务已经遍布全球。其投资领域主要是住宅建筑、办公楼、酒店、仓储中心和房地产公司的股权。房地产基金平台的资产管理规模已达1570亿美元，管理着10多只投机性房地产基金。

办公楼是它的重要组成部分。黑石官方网站披露，截至2019年6月30日，黑石在全球拥有2.31亿平方英尺的办公空间。

早在2006年，百仕通就斥资390亿美元收购了美国最大的写字楼EOP，创下了房地产投资信托基金历史上最大的收购案。更令人震惊的是，其中近350亿是贷款，这显示了高风险。然而，黑石长期以来一直计划在讨论收购时接触潜在买家。在

收购完成的当天，百仕通开始拆分并出售它。不久之后，黑石公司迅速以70亿美元的价格出售了纽约曼哈顿的八栋办公楼。速度如此之快，以至于没有一个人超过黑石的手。其余的办公楼也相继售出。到金融危机前夕，黑石已经收回了大部分投资。

事实证明，这笔交易有很好的回报，而且做得很好。这一经典案例只是百仕通办公室投资地图中的冰山一角。

为了更好的买房，黑石加快了各种房地产投资基金的设立2009年，黑石集团成立了几只新的房地产债务投资基金

去年9月，媒体称黑石集团计划为其旗舰房地产基金筹集180亿美元，该基金将成为黑石历史上最大的房地产基金。此前，百仕通刚刚为一只专注于亚洲的机会房地产基金筹集了71亿美元。

PE“买房”，怎么赚钱？

体育巨人在这个鲜为人知的战场上有自己的打法。与黑石相比，KKR低调得多KKR直到2013年底才成立了第一只房地产基金。该基金筹集了15亿美元，其中大部分将用于在北美的投资。然而，KKR在中国房地产投资方面只做了两次尝试。

于2011年首次投资KKR远洋集团成立房地产基金专营内地房地产；第二次是在2016年，KKR再次与远洋运输集团联手投资14.77亿港元给凯投地产的子公司凯投巨人，后者持有凯投地产约12%的股权。

，不过，KKR最近也加快了行动。去年1月，KKR成立了一只20亿美元的房地产基金。据媒体报道，今年3月，KKR正在募集其首只专注于亚洲的房地产基金，目标是15亿美元。

值得一提的是，KKR信奉“换回时间”的投资理念，其大部分项目运营周期长。

另一家美国私募股权巨头华平投资的布局更为丰富。2005年，华平投资开始投资房地产行业，将其分支机构从住宅扩大到酒店和其他更多类别。

2-010年，华平开始与中国金茂合作投资高端写字楼和酒店物业。起初，它只涉及办公楼，但现在它也有联合办公和总部基地。目前，华平已经在中国房地产领域投资了近30家公司/项目，投资额超过40亿美元。

除了海外私募股权巨头，本地私募股权也在“收回”当光大控股在亚洲收购雷曼时，创造光大安史的案例一直是业内人士谈论的话题。

雷曼兄弟在2007-2008年的金融风暴中倒闭，但当时亚洲的雷曼兄弟开始在中国开展各种业务，尤其是房地产业务。意识到这是一个机会，光大控股迅速发起攻击，当时由于雷曼兄弟的破产，收购价格相当便宜。

2-009年，光大控股斥资85万美元收购了雷曼兄弟旗下的亚洲雷曼房地产基金，即airei investment。第二年，它筹集了1亿多美元成立了光大伊雷房地产基金。随着英国大型资产管理公司Ashmore的加入，该房地产基金更名为光大安石房地产基金。

今天，光大安石已成为中国最大的房地产基金之一

2-2019年，购房热“席卷而来”。仅第一季度，交易额就超过了250亿元。

女人喜欢买包，男人喜欢买手表。今年，购买一栋又一栋办公楼已经成为体育巨头的爱好。

以前受到过外交政策的影响。外资在国内房地产投资方面一直未能有任何动作。然而，自2015年以来，国家发展和改革委员会和商务部发布了《外商投资产业目录》，并取消了对外商投资房地产的限制。凭借无限制购买和贷款的优势，

写字楼在短短几年内迅速成为外国投资者的“宠儿”。

在过去的一年里，仅黑石就采取了几项措施

2年12月和018年，黑石集团以12亿美元收购了新加坡枫树集团在上海的一个商业项目上海生活及其邻近的办公楼。

2019，PE被称为“扫货”今年春天，黑石集团首先以4.8亿美元的价格收购了图布曼三个购物中心50%的股份，随后又先后赢得了香港国际建设投资公司和上海长泰广场。

除了黑石，凯德和科汇资本等知名房地产投资基金也采取了行动。今年1月，凯德集团宣布与一家非关联第三方公司成立合资公司，以27.52亿元人民币收购上海浦东发展大厦约70%的股份。吉辉资本还与一个财团联手收购了上海万象城的四栋超高档写字楼。

4年，瑞士联合集团与中东家族财富基金等财团联手，以13.4亿美元收购了中关村鼎好大厦的大部分股份，创下了迄今为止北京商业地产外资金额最大的纪录。

外资保险巨头安联集团在去年收购中关村甲级写字楼高科岭98%的权益后，又进行了一次大规模收购

今年10月，其公司以约78亿元人民币的价格收购了北京一个办公楼项目85%的股权。

是一个大问题，在数字上的反应非常鲜明。据CBRE统计，2019年一季度，国内大型房地产投资继续活跃，交易金额超过530亿元，其中外资比例进一步提高到50%，大型写字楼交易金额超过250亿元。值得一提的是，在第三季度，国内买家变得活跃，占总交易量的近90%。根据大连银行的数据，第三季度中国内地商业地产交易总量按季度增长28%，大宗交易总量超过1亿元人民币，达到497亿元人民币。与去年同期的投资高峰相比，交易量下降了28%，而写字楼占本季度投资的55%。

，然而，投资写字楼并不是万能的利润。凯雷集团董事总经理陈汉曾直言不讳地表示:“从2011年到2013年，凯雷在上海和北京的核心区域购买了大量房产，因为国内经济正在稳步改善，以支持对甲级写字楼需求的持续增长。凯雷因此获得了相对较高的租金回报。然而，从2016年凯雷撤出中心区到今天，写字楼租金的回报率并不理想。”“