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房地产统一登记后，各地都满足了对口单位的要求，纠正了房地产登记证甚至取消了房地产登记。笔者试图从登记簿记载的错误类型入手，根据不动产登记的物权公示效果，探讨如何对不同类型登记簿记载的错误进行分类和处理。除非遵循法律程序，否则不能推翻
登记册中的权利推定。目前，法律没有明确规定不动产登记簿。一般认为，不动产登记簿是指由不动产登记机关制作和管理的记录自然状态、所有权状态和其他依法应当登记的事项的专门账簿。根据《房地产登记暂行条例》，房地产登记簿记载的事项包括房地产的位置、边界、空间边界、面积、用途等自然条件，房地产权利的主体、类型、内容、来源、期限、变更等权属状况，以及与房地产权利限制有关的事项、提示等需要注意的事项。这些登记册中记录的项目可分为与所有权有关的权利和非权利项目。
权利事项是不动产登记簿的核心内容，涉及权利人的不动产权利的归属和内容，是不动产登记簿权利公示效力的主要内容《物权法》规定了不动产登记生效的原则后，进一步明确了不动产登记簿是不动产所有权和内容的依据。房地产权属证书记载的事项与登记簿不一致的，以房地产登记簿为准。关于登记的效力，NPC法律工作委员会的《物权法解释》明确指出，遵循权利正确推定的原则，即一个人在不动产登记簿上享有一定的物权。物权法定推定的登记地位与物权的真实地位和实体法上的权利是一致的。权利内容以不动产登记簿为准。除非有相反的证据，否则法律推定不动产登记簿中记录的人是不动产的所有人最高人民法院《物权法》的司法解释进一步明确了不动产登记在不动产内容的归属和认定上具有权利推定的法律效力。不动产法律推定登记簿记载的不动产所有权状况和权利限制与真实情况相符。显然，不动产登记簿的推定权是一种法律推定，而不是事实推定。即使与事实不符，也必须根据某些法律程序如更正登记或司法程序如民事诉讼和仲裁予以推翻。房地产登记机关不能直接推翻其登记推定权
应当注意的是，不动产登记簿的可信性保护的是登记的权利，而不是自然状态如面积不动产的自然状态等非权利事项本质上是一种客观现实。由产权调查单位通过房地产调查取得，登记前后不变。它们不属于不动产权利推定的内容。房地产的位置、边界、空间边界、面积、用途等自然条件记载不准确的，房地产登记机关可以根据权属调查材料，依法予以纠正。
注册管理机构纠正注册的权力有限。
中国采用债权形式主义的产权变动模式合同当事人变更物权的意思表示是物权变动登记的理由。不动产登记的物权效力是当事人变更不动产物权意图的结果，不是登记机关给予的。登记机构的登记行为以申请人提交的申请材料为依据，是一种缺乏意思表示成分的事实行为如果债权合同如转让合同或销售合同无效，而登记理由行为无效，则不动产权利即使已经在登记簿上登记，也只有形式上的效力而不具有物权变动的效力。登记行为的缺陷导致权利在登记簿上的错误记载。
但登记机关没有司法管辖权，既没有权力也没有能力判断登记理由行为的有效性，只能根据《房地产登记暂行条例》等有关规定，审查当事人申请材料的完整性和表面一致性提交人遇到一个案件，法院三次重复销售合同的有效性:一审、二审和重审。在这种情况下，登记机关如何审查合同有些人认为，登记机关应该审查合同的合法性和房地产的合规性，如例行贷款和非法建筑。这种观点将导致注册人要么不注册任何可能导致风险的内容，要么违反规定要求更多材料。由此可见，将其他部门的行政职能与登记混为一谈是对登记机关审查权限的误解。
有些学者认为不动产登记具有确定产权的功能，涉及公共利益。因此，应当为登记机构保留空间，以便积极纠正登记。这种说法混淆了登记和权利确认之间的关系。过于强调登记的行政性，对登记机构依据职权进行正确登记的程序和实体没有任何限制，可能会侵害相对人的权益，损害物权公示的有效性，破坏房地产稳定的物权关系。
权利错误的纠正方法
根据发生的时间，登记簿中的权利错误可分为三类:一是登记过程中发生的登记错误，即基于虚假登记原因或登记原因有效的登记错误，以及登记人员错误或遗漏造成的登记错误；第二，登记的理由在登记时是有效的，但后来被确认无效，导致登记册上的登记与登记的最初事实状况不一致。例如，如果房地产转让合同因胁迫、欺诈等情况被法院判定无效，那么原先根据房地产转让合同办理的房地产转让登记也只具有形式效力，不具有物权变动的效力。第三，不动产登记后物权变动，导致登记簿记载与实际权利状况不一致。例如，法院作出的确认一方享有某一不动产的判决与登记和交付等公示方法具有同等效力，尽管物权可以不经登记而直接变更，从而导致登记簿中的记录与实际权利状况不一致。纠正注册错误的三种方法是不同的。
房地产登记机构可以利用人脸识别、政府信息共享等现有技术手段，对假人的虚假材料进行验证。登记时未发现，但事后有证据证明存在伪假材料，是虚假登记的原因的，登记机关可以注销登记，但须经公安机关等有关部门确认，或者经调查处理伪假材料后，由自然资源局作出注销登记的行政决定，登记机关依职权注销登记。注册的理由是有效的。对于因登记人员的错误或遗漏而造成的登记错误，登记机关可以通过查阅原登记理由证明文件，根据其权限确定并更正登记。但是，对于随后的无效登记行为，登记机关只有在司法机关、行政机关和仲裁委员会的合法有效文件证明当事人有隐瞒真实情况、提交虚假材料等无效登记行为的情况下，才能撤销登记，以保持登记物权公示的效力。登记机关应根据其权限严格限制权利事项的更正登记甚至注销登记。目前，法律还不明确，我们可以从司法判决中学习。2017年，最高法院在其第6100号判决中裁定，行政机关可以通过作出另一项行政行为来纠正错误，但重新启动行政程序应符合必要的条件，如行政行为所依据的事实或法律地位发生变化，以及在行政行为作出后出现足以推翻该行政行为的新证据。然而，这一切都是随后发生的，只有影响登记理由的行为的效果才能构成更正登记和注销登记的理由。对于不能根据登记理由证明文件确定的权利事项错误，不宜由登记机关直接更正或注销，而应根据法院、行政机关的有关文件委托进行登记或注销。考虑到目前的情况，自然资源主管部门也可以通过行政复议和作出行政决定等法律手段推翻登记中的权利推定，并纠正或取消登记。但是，应当注意保护名义权利人的听证等程序性权利，否则法院很容易通过程序性违法行为撤销登记机关的行政行为。
非授权错误的纠正方法
非授权错误，如合同号和身份证号，如果不是最初记录的，现在需要记录，可以作为信息补充记录在登记簿中如果根据原始原因，文件记录或有关部门证明是由于申请人填写错误或登记人员输入错误或工作不认真造成的，如姓名被打成同音字，登记可根据申请或依职权予以更正。如果边界点和区域等自然条件存在错误，经审查，如果正确文件的调查材料符合要求，可根据申请或依职权更正登记。
登记机关未按原登记理由证明登记权利项目，造成权利项目登记错误或遗漏的，如抵押金额增加0，登记机关可按其权限按原登记理由证明更正登记，也可按申请或委托更正登记。给他人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。
因登记原因，登记文件后来被确认无效，导致登记的权利项目登记与登记事实不符，如转让登记中的销售合同被宣布无效，首次登记中的行政审批文件被撤销等，登记机关应根据申请或委托进行更正登记。如果确定该理由文件有效性的机关不属于登记机关，则不适宜根据该机关进行更正登记。因登记簿记载错误给他人造成损害的，登记机关不承担赔偿责任。
为后续登记记录中权利状态不一致的事实，如法院判决、政府征用决定等。，可以直接变更物权的，不应作为更正登记类型，应当告知申请人按照权利事项申请相应的登记类型登记机构可以根据指示进行登记，而不是直接根据其职权进行登记。给他人造成损害的，登记机关不承担赔偿责任。
注册原因证明被有效的司法机关、行政机关或仲裁委员会确认无效或虚假，经委托可以撤销注册。自然资源局也可在经过调查和听证等适当程序后作出取消登记的行政决定，登记机关应根据请求取消登记。
对于已登记的土地权属争议的利害关系人，可以告知其向县级以上自然资源部门提出申请，由自然资源部门调查处理并作出调解协议或者报请当地政府作出决定，有效的调解协议和决定可以作为登记机关更正登记的依据
适用于因不动产物权归属、买卖、赠与、抵押等发生争议而向登记机关申请更正登记的利害关系人。这是不动产物权登记的基础，他们可以通知法院先提起民事诉讼。当事人可以向法院提交证据，证明不动产登记簿记载的内容与物权状况不一致，是不动产物权的物权人。根据法院确认他享有物权的判决，他可以单方面申请登记或委托他这样做，但依职权登记是不适当的。
继承转移登记属于非公证条件下的实体审查。登记机关认为有错误的，还应当按照申请或者授权按照法定程序更正登记。
