2019年房地产中介服务“十大”潜规则。你踩过雷吗？

虚假房屋，“阴阳契约”，财产囤积...这些房地产中介的陷阱，你踩到雷了吗？12月4日，广东省消费者委员会公布了2019年房地产中介服务调查结果，公布了《房地产中介服务消费十大潜规则》

据报道，今年5月至9月，广东省消费者委员会组织了2019年房地产中介服务专项调查和“挑战房地产中介服务潜规则”活动通过在线问卷调查和志愿者观察相结合，共获得3655份有效问卷样本和75份观察样本，形成综合调查报告

报告显示，超过50%的调查对象对房地产中介服务的满意度评价一般或不满意，反映出消费者对房地产中介服务的总体满意度不高。

综合调查和观察分析，主要由以下四个突出问题引起:

问题一、房屋信息不真实

问题二、实践不规范

问题三、整体服务质量低，诚信问题多

问题4、个人信息泄露的高风险

同时，经过近半年的广泛征求建议，省消费者委员会结合调查和日常投诉案件中发现的线索，最终形成了涵盖中介服务各方面的“房地产中介服务十大潜规则”，并邀请广东省消费者委员会法律顾问陈北元进行案例点评。

房地产中介服务十大潜规则

1、虚假低价房吸引顾客，借机开展业务推广

发布虚假低价住房信息是许多房地产中介机构招揽客户的常见方法。当顾客被吸引前来咨询或要求看房时，中介会以各种理由为他们开脱，或表明房子已经售出，并借此机会推销其他房子。实际价格比出版的房子要高，尽管差距很大。

案例:广州消费者黄小姐最近打算买房。在中介的橱窗广告中，她总能看到许多吸引她的房子。然而，当她走进去发现，她发现这些房子的信息一定是过时了，或者房子已经被卖掉了。中介热情地介绍说，还有很多其他的经济适用房，并立即抓住机会进行宣传，但实际推荐的房子都是高价的，橱窗广告中根本没有经济适用房。

说明:上述虚假信息侵犯了消费者的知情权，违反了《合同法》第425条:“居间人应当向委托人如实报告与订立合同有关的事项。”《房地产经纪人管理办法》第二十五条第三款规定:“房地产经纪人和房地产经纪人不得以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务。”引诱消费者交易或强迫他们交易“

|消费者遇到上述情况，可以向当地房地产主管部门举报，由行政管理部门查处你也可以向有关部门和消费者组织投诉，以维护消费者权益。

2、制造热销假象，诱发草率交易

为了让买家下定决心尽快锁定交易，一些中介机构制造了房屋热销的假象。例如，他们寻找“住房支持”来排队购买新楼，在售楼处的公告栏上打出“售完”这个词，或者在二手楼交易的谈判过程中假扮其他买家购买同一套公寓，使买家感到售楼热，促使买家在没有充分了解和考虑房屋的情况下匆忙签订合同。

案例:深圳某房地产中介带领李女士去看房。那天有很多人，她觉得房子几乎卖完了。在验楼过程中，中介和销售人员不断制造紧张气氛，说由于政府限定价格，房价低，销量好，只有两套小公寓，不买就被别人抢走。在中介的虚张声势和不断催促下，李女士心不在焉地付了5万元定金和32万元定金。但之后，李女士在房管局网站上发现，该房产仍有许多未售出的房屋，经了解，中介称解决儿童阅读问题是违法的。

说明:销售热卖商品的假象侵犯了消费者的知情同意权和公平交易权，违反了《房地产经纪人管理办法》第25条第(1)款:“房地产经纪人不得捏造、散布涨价信息，不得与房地产开发经营单位串通，囤积居奇、操纵市场价格出售房屋。”“

消费者必须对上述情况保持警惕，保持清醒，不要冲动，尤其是不能轻易下定决心，爱上不择手段的商家。

三、存款催收设陷阱，两骗

定金原本是一种规范买卖双方信守承诺的担保方式，但一些房地产中介机构已经发行了定金，先说服买卖双方支付定金，然后试图从中获利。与此同时，他说服卖方接受定金，但故意隐瞒卖方的法律责任，即如果他食言，定金加倍。

案例:一名珠海消费者在中介的指导下参观了拱北的一个住宅小区。当时消费者被中介骗了，交了1400元押金。中介没有与消费者签订任何合同，并在收到定金后出具了相关收据。之后，消费者觉得有问题，要求退货。中介没有回复。第二天，消费者到中介公司要求押金，说押金已经转给了业主，不能退款，但他不能提供转账凭证和业主信息。所有这些都是基于空洞的承诺。最后，尽管消费者需求强劲，它只被退回到500元。

说明:定金收取陷阱侵犯了消费者的知情同意权和财产权，违反了《合同法》第435条:“居间人应当向委托人如实报告与订立合同有关的事项。”居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并承担损害赔偿责任。“

因此，消费者有权要求房地产经纪人退还其所有押金。

4。服务费不透明,“其他费用”是新的

虽然有关部门规定中介服务需要明示收费项目和标准然而，在实际操作中，一些机构不公布收费标准，还利用各种原因和形式收取更多的费用，如评估费、律师费、抵押代理费等。这些费用是灵活的，没有事先明确告知，允许消费者在不知情的情况下支付更多的费用。

:消费者刘先生通过中介购买了一套房子，总价88万元。然而，刘先生发现，除了卖方和政府的相关税费外，中介收取的费用超过32，000元。这些费用包括评估费、律师费、抵押咨询费、中介服务费等。有些费用包括账单，有些不包括刘先生认为这些费用的收取不够透明，特别是按揭咨询费和评估费都列在"其他费用"项下，没有收据。

说明:不透明的服务收费侵犯了消费者的知情权和公平交易权，违反了《房地产经纪管理办法》第十八条:“房地产经纪服务实行明码标价制度房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章，在营业场所的显著位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息“

提示:房地产中介机构不得收取任何未标明的费用；不得使用虚假或误导性的定价内容和方法进行价格欺诈；如果一项服务可以分为多个项目和标准，则每个项目和标准都要有明确的标识，不允许混合定价和捆绑定价。

消费者遇到上述情况时，要勇敢地指出经营中的问题，并加以抵制，同时也要举报投诉

五、个人信息被泄露，骚扰电话打不完

当使用网上房地产中介平台时，该平台要求使用个人信息注册虽然平台的服务协议一般都有“隐私规则”相关条款，但这些服务协议都是合同格式，条款多，内容长。大多数网民没有阅读或只是浏览过它们。一些网站甚至使用默认的“同意”检查，使消费者的信息被“合法”使用，导致各种骚扰行为。

案例:消费者李女士通过网上房地产中介平台购房。然而，在房子被卖掉后不久，她的手机就被各种骚扰电话打了。起初，是装修公司打来的电话，一天能接十几个，让人听到神经衰弱。后来，各种机构打电话推销各种房产。不管是早上、中午还是晚上，每天都有电话打来，还会接到几个电话。李女士受不了这种干扰。

说明:披露消费者个人信息侵犯了消费者的人身安全和隐私权，违反了《消费者权益保护法》第19条:“经营者及其工作人员应当对收集到的消费者个人信息严格保密，不得泄露、出售或者非法提供给他人。”经营者应当采取技术措施和其他必要措施，保障信息安全，防止消费者个人信息泄露或者丢失。当信息泄漏或丢失发生或可能发生时，应立即采取补救措施。同时，《房地产经纪人管理办法》第25条第(4)款规定:“房地产经纪人不得泄露或者不当使用客户的个人信息或者商业秘密谋取不正当利益“

消费者遇到上述情况，可以举报投诉，维护自己的权益

六、非法代用假证明，风险损失客户承担

为使买卖双方满足房地产交易条件，促进交易成功，一些中介机构非法办理社保、纳税等虚假证明，收取高额代理费。如果代理失败或暴露，消费者不能收回代理费，必须自己承担损失风险。

:东莞消费者赵先生通过房地产中介购买了一套二手房。但因赵先生在东莞工作一年后无法提供纳税及社保证明办理银行按揭，在中介的指导下，赵先生同意向中介额外支付2000元的“弹性”代理费办理虚假证明。后来，银行发现有假货，拒绝处理。交易失败后，中介拒绝返还代理费和代理费。

备注:诱使消费者出具虚假证明，违规收费，侵犯消费者财产权贷款限制和购房限制是目前房地产调控的主要行政措施。经纪人不得违反规定出具虚假证明，骗取购房资格。房地产经纪机构应当对违反限购政策给购房者造成的经济损失承担相应的法律责任；消费代理费和代理费应无条件返还。房地产经纪公司或者个人伪造国家机关公章或者公文，可能构成犯罪。

消费者遇到上述情况，一方面抵制，另一方面可以向有关部门举报，由有关部门给予经纪机构相应的处罚

7。房价的让步掩盖了问题。变相涨价是

一些房地产商为了获得更大的利益，以“团购费”、“折扣费”、“电商费”等名义，用各种借口吸引消费者，使消费者误以为自己觉得便宜，其实他们收取的是房价外的费用。

案例:广州消费者在中介销售的推荐下，来到某房产的销售部询问房产情况。销售人员以“购买可以享受6万到15万的折扣”来吸引消费者在中介的各种优惠促销下，消费者支付了2万元定金和1万元团购款，在中介的不断催促下，他匆匆签了认购书。消费者回家仔细阅读相关资料后，发现6万元的团购费没有包含在认购书的总价中，是额外收费。

意见:虚假的优惠待遇侵犯了消费者的知情权和选择权，违反了《合同法》第425条:“中介机构应当如实向客户报告与订立合同有关的事项”和《消费者权益保护法》第8条规定:“消费者有权了解其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况。”

消费者有权要求经营者根据商品或服务的不同情况，提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期、检验证书、使用说明书、售后服务或商品的内容、规格、成本等相关信息。

如果因经纪公司的虚假承诺造成损失，消费者有权要求经纪公司退还额外费用。

8。发放抵押贷款的方式有很多，游说卖家借“高利息”256元

抵押贷款是一种更常见的买房方式。为了成功交易二手房，卖家需要先完成抵押。对于一些卖房子的人来说，更难得到足够的钱去银行解决抵押贷款。因此，一些机构游说卖家向机构或第三方金融机构借钱以发放抵押贷款。一些机构提供的贷款服务背后是高贷款利率，年利率甚至比央行设定的利率高出五六倍。

:消费者杨先生委托中介以其名义销售房产。中介要求他的同事与杨先生达成交易，并支付了10万元的定金。由于杨先生的房子仍在偿还抵押贷款，需要从银行取出50万元。中介公司向杨先生提出，第一，将家中的其他房产抵押给高利贷公司；二是向房地产金融机构借钱偿还贷款由于利率太高，杨先生不同意，中介公司要求杨先生将房价下调5万元，作为买家帮助他解除银行按揭的资金，否则将限制他出售房子。

意见:抵押解除程序侵犯了消费者的财产权和选择权，违反了《合同法》第425条和《房地产经纪管理办法》第17条:“房地产经纪机构提供代理贷款、代理房地产登记等其他服务的，应当说明服务内容、收费标准等。并在客户同意的情况下签署一份单独的合同“

房地产经纪公司提供中介服务，在推广合同时收取中介费用。如提供中介服务以外的服务，需另行签订合同，约定相关服务内容和费用。和其他服务不得违反公平贸易原则。消费者有权拒绝这种情况。

9、《房屋检查确认书》要签字了，霸王条款很烦人

为防止“跳单”，近年来，中介要求购房者签署“购房确认书”，这已成为二手房交易市场的普遍现象。“验房确认函”引发的纠纷越来越多。一些机构利用信息不对称，单方面制定了类似“验房确认函”的“霸王条款”,排除了其他房地产机构的正常竞争，损害了购房消费者的利益。

:消费者李先生通过房屋中介去看了一套100万元的二手房。在看房之前，中介让他根据“道路规则”在“看房书”上签字李先生急于买房，不得不在中介事先准备好的《房屋检验证明及委托协议》上签字。根据协议，如出售该房屋，李先生应支付成交价的3%作为佣金。与此同时，《看房手册》规定，“在一年内，看房人应被视为直接或间接与业主进行了交易，并支付上述佣金和相当于佣金25%的违约赔偿金。”

意见:霸王条款侵犯了消费者的公平交易权和自主选择权，违反了《消费者权益保护法》第26条:“经营者在经营活动中使用格式条款的，应当提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价格或者费用、履行期限和方式、安全防范和风险警示、售后服务、民事责任以及其他与消费者利益相关的内容，并按照消费者的要求予以说明。"“

经营者不得以格式条款、通知、声明、店铺通知等形式对消费者做出不公平、不合理的规定。排除或限制消费者权利，减少或免除经营者的责任，增加消费者的责任等。，不得使用格式条款和使用技术手段强行交易。

格式条款、通知、声明、店铺通知及前款所列其他内容无效房屋检查确认书是一种典型的格式条款，其中排除或限制消费者权利的内容是无效的，对消费者没有约束力。

十、全权委托、肆意损害权益

由于二手房买卖过程复杂，一些中介机构已经抓住了消费者的后顾之忧，要求卖方签订房屋独家销售合同。这些机构有全权办理房屋出售和过户手续。但是，他们擅自变更合同条款或利用委托房屋从事抵押贷款，严重损害了出卖人的合法权益。

案件:消费者刘女士委托房地产中介销售闲置住房。代理工作人员张某要求她签订整栋房子的独家销售合同，他们代她销售。刘女士为了省事，欣然同意在张的安排下，到公证处办理6个月的委托书，并将房产证交给张。合同期满后，该房屋未售出，刘女士多次要求返还原房屋产权证。张总是找各种各样的借口。刘女士起了疑心，便去房屋委员会打听房屋情况。她被告知，该房屋已由张抵押给抵押权人王。

备注:承销协议有风险，全权授权必须谨慎上述情况侵犯了消费者的财产权和知情权，违反了《合同法》第406条的规定:“有偿委托合同因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”受托人越权给委托人造成损失的，应当赔偿损失。“

根据《合同法》承销的协议不再属于“中介合同”，而是属于“委托合同”因此，如果委托经纪公司及其人员越权给委托方造成损失，消费者有权要求经纪公司赔偿并终止合同。

[记者]王家新

通讯员]岳

[作者]王家新

[来源]南方报业传媒集团的南方客户