手机网站
手机网站
在物业管理活动中存在诸多问题的主要原因之一是很多人对物业管理中的法律关系认识不清，误解了他们在物业管理中的法律地位。物业管理是一个非常复杂的系统工程。涉及财产领域的法律关系包括几个方面。首先是开发物业区域的房地产开发公司。然后是物业管理公司、买家、用户、主要由业主代表组成的业主委员会、在物业区域提供其他专业服务的相关单位以及相关政府部门。
上述各方面物业管理法律关系的构成应由物业管理法律规范来确定。参与物业管理的各部门和人员应认真学习物业管理的法律规范，了解物业管理中的法律关系，树立法律意识。只有这样，物业管理工作才能做好。
1、物业管理中法律关系的概念
法律关系是法律规范在调整人们行为过程中形成的一种特殊的社会关系，即法律权利与义务的关系
物业管理法律关系是一种法律关系，即物业管理法律规范调整人们在物业管理过程中的权利和义务物业管理法律关系的概念包括以下含义:
1。物业管理法律关系是物业管理活动受物业管理法律规范调整的结果要搞好物业管理，首先要理顺物业管理中的法律关系。只有理顺了关系，我们才能知道如何协调各方面的关系。如何理顺关系？我国的物业管理必须实现依法经营、依法办事、依法查处。严格按照物业管理法律规范调整物业管理活动，将形成物业管理法律关系。
2，物业管理法律关系是物业管理主体在物业管理法律规范调整下的社会关系。这种社会关系不仅包括业主管理委员会与物业管理公司之间的关系，还包括业主与物业管理公司之间的关系、业主与业主之间的关系、业主与业主委员会之间的关系以及上述主体与行政机关之间的关系等。
3、物业管理的法律关系是物业管理所有参与者之间的权利义务关系。物业管理的法律关系不是基于物业管理行为和物业管理行为的后果，而是基于物业管理主体的权利和义务。例如，一家物业管理公司与一家房地产公司签订了物业管理服务合同。合同签订后一个月，物业公司按承诺提供了物业管理总体规划等技术文件，并承诺“物业管理将达到国内外先进水平”“房地产公司按照双方约定支付合同约定的物业管理费双方签订合同的行为、物业管理公司提供文件的行为和房地产公司支付管理费的行为不属于物业管理法律关系的内容。只有双方在合同中享有的权利和承担的义务才是物业管理法律关系的内容。
物业管理法律关系的特征
物业管理法律关系具有以下特征:
物业管理法律关系是由多种关系组成的统一体，即它不仅指一对主体之间的关系，而且指人们在获取、利用、管理和管理物业的过程中形成的多种关系的组合。
在这种多重关系中被分为主要关系和次要关系。如业主管理委员会委托物业管理公司承担住宅小区的物业管理，物业管理公司与受委托单位签订了委托管理合同。合同签订后，物业管理公司应向当地区县房地产管理部门备案。在这种物业管理法律关系中，主要关系是物业管理公司与业主管理委员会之间的关系，次要关系是物业管理公司与房地产管理机关之间的关系次要关系从属于主要关系，也就是说，没有主要关系的发生，次要关系就不会存在。
物业管理法律关系的内容是，主体之间的权利和义务既包括平等主体之间的民事关系，也包括不平等主体之间的行政关系
如前所述，物业管理公司与业主管理委员会之间的关系是平等主体之间的民事关系。在物业管理过程中，物业管理公司作为民事主体，对物业进行维修、维护和管理，并为业主或非业主用户提供特殊服务。业主或非业主用户向物业管理公司支付一定数额的劳动报酬。双方的权利和义务应以物业管理合同的形式体现。此外，物业是城市的基本组成部分，物业和环境的管理和维护是一项重要的社会管理内容，各类物业管理主体在公共安全、公共秩序、社会责任等方面也应承担一定的法律责任。因此，政府或司法机关在物业使用、维护、监控等方面与开发建设单位、物业管理公司、业主、物业使用人有监管关系。这并不是说，只要业主和物业管理公司之间的关系得到界定和规范，政府就可以置之不理。除了民事关系，还必须有行政关系。
3。物业管理法律关系与物业管理法律规范
物业管理法律关系是将物业管理法律规范与现实生活联系起来的一种方式。物业管理法律规范正是通过物业管理法律关系来实现调整一定社会关系的目的
物业管理法律规范是物业管理法律关系的前提。
物业管理法律关系的产生离不开相应的物业管理法律规范一些社会关系领域，如业主与业主之间的友谊，业主与业主之间的爱情关系等。，一般不受法律规范，也没有相应的法律规定，所以没有法律关系还有一些社会关系领域，例如，每月付给物业管理公司的保安费是多少？物业管理公司是否应对盗窃家庭财产负责？虽然应该由法律来调整，但立法者的步伐跟不上物业管理实践的需要。调整这些关系的一般准则还不成熟，还没有上升到法律的高度。因此，无法产生法律关系。
此外，还有一些社会关系领域。由于一些人对物业管理概念理解不清，对物业管理法律规范理解不准确，物业管理法律关系无法产生。例如，一个住宅区即将搬进来，但在物业管理方面存在问题。一个机构将购买该社区的所有住宅建筑，并将它们分发给该单位的雇员。由于小区物业管理公司将对小区物业进行统一管理，该单位认为物业管理费较高，物业管理服务质量不尽人意，因此想查封其购买的房屋，自行管理或委托其他物业管理公司由该单位管理。开发商明确告诉该单位，不能单独管理该物业。
本单位不这么认为该单位的员工认为，这不是说业主有权选择和雇用物业管理公司？我们的权利你们开发商有什么权利干涉因此，双方在这个问题上陷入了激烈的斗争。《北京市住宅小区物业管理办法》规定，新建住宅小区必须统一实施物业管理，由业主委员会选择物业管理企业。这个单位的房客都是业主。他们有权对物业管理公司的工作进行监督、检查和批评，也可以选择和解聘物业管理公司。但是，这项权利不能任意和不受限制地行使，而必须通过业主委员会按照法律程序行使。业主委员会应当是全体业主的代表，代表全体业主的利益。有些业主不能在没有业主委员会的情况下作出决定，或根据自己的意愿绕过业主委员会。因为没有相应的物业管理标准规定租户入住时可以自行管理物业或委托其他物业管理公司单独管理。如果这些租户擅自这样做，他们所从事的物业管理只能是无效的，他们与单独委托的物业管理公司之间没有法律关系。
物业管理法律规范是物业管理法律关系产生的前提。它保证了物业管理各种具体法律关系的建立必须有严格的法律依据。总的来说，它确保全国统一执行财产管理的法律规范。相反，如果我们不按照物业管理的法律规范建立物业管理的法律关系，一个国家法律体系的统一将不可避免地遭到破坏。
物业管理法律关系是实现物业管理法律规范的一种特殊形式。
物业管理法律规范属于可能性领域，而物业管理法律关系属于现实性领域。同时，物业管理的法律规范总是针对同一种情形、同一种人而制定的，而物业管理的法律关系是特定情形下特定权利人与权利人之间形成的特定权利义务关系。因此，物业管理的法律规范是抽象的，而物业管理的法律关系是具体的。以建设部1994年第33号令《城市新建住宅小区管理办法》中有关物业管理合同的法律规定为例。合同的主体是针对所有业主委员会和物业管理公司的。合同内容、管理项目、管理内容、管理费用、双方的权利和义务、合同期限和违约责任不具体到哪个业主管理委员会和哪个物业管理有限责任公司、委托物业位于何处、委托管理项目是什么、委托管理期限有多长、双方的具体权利和义务是什么、物业管理服务质量符合什么要求、物业管理服务费按照什么标准收取、如何承担违约责任等。；
双方按照本办法签订合同，即建立物业管理法律关系时，物业管理法律关系的主体具体化，如xx花园小区业主管理委员会与xx物业管理公司签订了为期5年的物业管理委托合同这里，物业管理法律关系的主体、客体、权利和义务是具体的。如果说物业管理法律规范是人们抽象的行为模式，那么物业管理法律关系是使物业管理法律规范具体化于人们实际行为的主要工具没有物业管理的法律规范，物业管理关系的法律调整将缺乏基础，无法形成统一的社会秩序。这就是我们国家的现状。有人说:“这个国家缺乏一个系统和完善的法律体系。”半数以上的省、自治区、直辖市和较大的城市没有地方性法规，有的甚至没有规范性文件。即使在法律体系建立较早的地区，法律和政策的结构、体系、覆盖面、执法等方面仍然存在许多缺陷甚至混乱。“另一方面，如果没有物业管理的法律关系，就不可能把抽象的物业管理法律规范的一般规定转化为实际的具体的物业管理关系，形成现实的法律秩序。
因此，物业管理法律规范与物业管理法律关系的统一是物业管理法律调整关系正常运行的重要保证
4、物业管理法律关系的类型
物业管理法律关系可以根据不同的标准进行分类
平等的物业管理法律关系和从属的物业管理法律关系
根据物业管理法律关系主体的相互地位，物业管理法律关系可分为两类:一类是平等的物业管理法律关系，即法律关系主体平等且无从属关系，如民法关系。《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业和买受人销售商品房时，应当签订书面商品房销售合同，商品房销售价格由双方协商一致，国家另有规定的除外这种法律关系主要是指物业管理的民事法律关系。二是物业管理的从属法律关系，即法律关系的主体相互从属，一方从属于另一方。例如，行政法关系。《新城区住宅小区管理办法》规定，小区由房地产行政主管部门负责管理。居住区的市政、绿化、卫生、交通、公安、供水、供气、供热等行政管理部门和当地人民政府按照职责分工，负责对居住区管理的相关工作进行监督和指导这种法律关系主要是指物业管理的行政法律关系
一般物业管理法律关系和具体物业管理法律关系
根据物业管理法律关系的具体化程度可分为一般物业管理法律关系和具体物业管理法律关系物业管理的一般法律关系的特征是，关系的主体是未指明的个人、社会组织或国家机关。例如，《宪法》第13条规定:“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋所有权和其他合法财产。"“本物业管理法律关系的主体是指所有取得中华人民共和国国籍并享有民事权利的人。它不是特定于任何一个。所有中国公民的合法房屋所有权受国家保护。这是一种“人人对人人”的关系，也就是说，任何人都不能非法占用或损坏其他公民的房屋。同时，物业管理的一般法律关系不需要特殊的事实，只需要国籍，所以它与物业管理的法律规范同时存在，并且是一个国家的经济制度和公民法律地位的固定形式具体物业管理法律关系的特点是关系的主体是具体的，这种关系不仅要有物业管理法的规定，还要有具体事实的发生例如，出租人和承租人之间的法律关系是特定的。出租人与承租人之间的法律关系不仅应依据《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》的有关规定，还应存在于承租人与出租人签订的租赁合同以及承租人向出租人租赁的事实中，否则法律关系无法成立。
绝对物业管理法律关系和相对物业管理法律关系
具体物业管理法律关系根据主体是单方指定还是双方指定可分为绝对物业管理法律关系和相对物业管理法律关系作为绝对财产管理法律关系主体的一方即债权人是特定的，而另一方即债务人是除债权人以外的所有人，这种法律关系表现为“一人对所有人”绝对物业管理最典型的法律关系是房屋所有权关系。房子的主人是特定的，而债务人不是。他们都有义务不侵犯业主对房屋的占有、使用、收益和处置。相对于财产管理法律关系的主体，债权人和债务人都是具体的，这种法律关系表现为“个人对个人”的形式相对物业管理法律关系最典型的形式是商品房买卖合同中的债权关系，买卖双方都是债权的债务人债权人有权要求债务人按时交付约定的房屋，债务人有义务满足该要求。债权人有权要求债务人按照合同约定支付价款，债务人有义务满足该要求。在上述债权关系中，债权人和债务人都是特定的，债权人所享有的权利依赖于债务人承担自己的义务，否则就不能享有债权。
