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目前，买卖双方通常在签订商品房买卖合同前对相关事项进行初步确认，签订预售合同，如认购书或订房协议，然后收取一定的定金作为签订商品房买卖合同的担保。在实践中，由于各种原因，后期双方未能签订商品房销售合同，从而引发了大量的定金纠纷。关于商品房预售合同定金纠纷的处理规则问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预定等方式接受买受人定金作为订立商品房买卖合同的担保的。一、出卖人因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照《定金法》的规定办理；如因非双方原因不能签订商品房买卖合同，出卖人应当将定金退还给买受人。”从理论上讲，定金可以分为五种类型:合同定金、合同定金、合同定金、履约定金和解除定金由于卖方通过预售向买方收取定金的目的是保证双方日后签订正式的商品房销售合同，买方可以防止其他买方抢购自己喜欢的房子，并可以暂停付款冷静思考或筹集资金。卖方可以锁定买方，这有利于按计划出售房子。因此,《商品房买卖合同司法解释》第四条所称的“定金”本质上是合同定金
《最高人民法院关于若干适用问题的解释》第118条规定，“当事人交付留置款、担保金、保证金、合同款、保证金或定金等。，但对定金的性质没有约定，且当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”据此，在该商品房的预售合同或出卖人出具的收据证明中，只有定金、定金、保证金、诚信付款等字样出现或记载，除非出卖人与买受人就定金的性质有明确的约定，否则不能视为法律意义上的定金。关于因未订立商品房买卖合同而引起的定金纠纷，具体可分为三种情况:
1。因当事人一方的过错未能订立商品房买卖合同的，除恶意协商外，还应当按照《担保法解释》第115条处理:“当事人约定以定金作为订立主合同的担保的，支付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；接受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”
2。
中所谓的“非双方原因”，是指由于双方没有过错，商品房买卖合同无法订立的情况。如双方在签订正式的商品房销售合同时，对商品房认购、订购、预订等协议中未约定的商品房销售相关内容未能协商一致的；该商品房项目在收到定金后，因第三方原因或自然灾害等原因未按原协议建设或未按原协议建设的。因非双方原因不能签订商品房买卖合同的，按照《商品房买卖合同司法解释》第四条后半部分“出卖人应当向买受人返还定金”的规定办理
最高人民法院公告2006年第8期《戴诉华信公司商品房购买协议定金纠纷案》的判决要点进一步明确:“购房者对开发商的样板房满意，与开发商签订购房协议并交付定金，约定双方在某一天签订商品房预售合同。”后来，由于开发商提供的商品房预售格式合同中含有仅供参考的样板房和其他不利于购房者的条款，购房者对格式条款提出异议并要求将其删除，开发商无法立即给予答复。因此，商品房预售合同未能在购房协议约定的日期订立，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于双方的原因”。开发商应将收取的定金退还给买方。"
3。如双方均有过错
，即双方在协商过程中均有过错，不能签订商品房买卖合同，应采取以下措施:①第一种情况的定金罚则不适用；(2)押金已交付，按第二种情况处理；(3)根据各自的过错程度承担相应的违约责任
关于恶意违反商品房预售合同或恶意协商的处理，我们认为在恶意违约或恶意协商的情况下，如果商品房预售合同中有定金条款，则适用定金罚则。这一规则已在当地司法实践中得到广泛应用。例如，《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷疑难问题的批复》第一条第三款规定:“因一方恶意协商不能订立合同的，按照存款法的规定办理。”例如，买受人在签订《认购、订购、预订协议》后违背承诺，在签订商品房买卖合同时，为了返还定金，故意对双方未约定的事项提出一些苛刻的条件，这并不是双方都有责任的原因。如果无法确认一方当事人是否故意，则适用“因非双方原因不能订立商品房买卖合同的，出卖人应当向买受人返还定金”的规定，定金应当返还。“
同时，在恶意协商的情况下，如果商品房预售合同没有规定定金条款，或者如果有证据证明买受人遭受的实际损失明显高于定金违约金的数额，出卖人应当对买受人遭受的实际损失承担赔偿责任至于“买受人遭受的实际损失”的判断，我们认为仍应限于商品房买卖合同，即本合同的“合同过错责任的赔偿范围”。这样的赔偿范围可以参考笔者另一本书《商品房预售合同确认无效后的损失承担规则》的相关观点但是，就举证责任而言，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条，买受人主张实际损失明显高于违约金数额的，应当承担举证责任。
