北京物业服务收费将动态调整

《北京市物业管理条例(草案)》昨天发布，10月22日至11月21日征求公众意见法案明确规定建设单位承担前期物业服务责任，建立物业管理委员会制度，建立物业服务收费动态调整机制。与此同时，还计划对专项维修资金的使用、管理和监督、新旧物业的移交以及居住区停车位的管理作出规定。

在处罚方面，对拒不退出物业管理区域的，从规定时间届满后的次日起按每天1万元罚款违反规定将停车位出租给他人以外的业主的，没收违法所得，按每处违法出租停车位处5000元至1万元罚款；拒不改正的，按每个违章出租停车位处每月2000元罚款挪用专项维修资金的，没收违法所得，并处以挪用金额2倍以下的罚款

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《新京报》-《北京市物业管理条例(草案)》昨天发布，征求意见，明确了申请成立业主大会的条件、业主委员会的选举程序、筹备组的组成和工作内容、首次业主大会的商定事项、业主大会和业主委员会的职责等。

首次规定可以成立物业管理委员会。

法案首次明确规定建立物业管理委员会制度。它规定，它履行组织业主共同决定物业管理事项的职能。它还规定了物业管理委员会的组成和运作程序，规定了业主对物业管理委员会决定的事项有异议时的处理程序，以充分保护业主的权益。

按规定，不具备成立业主大会的条件；具备成立业主大会的条件，但因各种原因未成立的；业主大会成立后，业主委员会不能选举产生；需要重新选举业主委员会的，经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织指导仍无法选举业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，组织业主共同确定物业管理事项

组成，物业管理委员会由居(村)民委员会组织居(村)民委员会、业主代表、其他物业使用人代表7人以上组成，人数应为单数，其中业主代表不少于物业管理委员会成员的半数主任由居(村)民委员会代表担任，副主任由居(村)民委员会指定的业主代表担任。

物业管理委员会如何履行职责？草案规定，已经成立业主大会或者尚未成立业主委员会的，物业管理委员会应当组织业主大会履行职责，组织实施业主大会的决定。未建立业主大会的，物业管理委员会应当组织业主行使业主大会和业主委员会规定的职责。

物业服务费由市场调节，动态调整。

业主应按物业服务合同约定的支付方式和标准按时足额支付物业服务费用

采用薪酬制度支付物业服务费的，物业服务企业应当与业主委员会或者物业管理委员会建立共同管理账户，用于物业服务费和部分经营收入的分享记者在

注意到，新的条例草案规定，物业服务收费将受到市场调整和动态调整。市住房和城乡建设行政主管部门应当出具住宅物业服务清单，明确服务标准和服务内容物业管理行业协会应当监督并定期公布物业服务项目的成本信息和定价规则，供业主和物业管理人协商物业服务收费时参考物业服务收费按照规定纳入政府定价目录，由市发展改革委会同市住房和城乡建设行政主管部门根据情况进行调整。

焦点1

前期物业服务合同纳入房屋买卖合同

征求意见稿明确，建设单位应当承担前期物业服务责任出售房屋前，建设单位应当选聘前期物业管理人员，签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同前期物业服务合同的期限不得超过2年，具体期限由前期物业服务合同约定。期限届满前3个月，业主应当共同决定是否继续使用原物业管理人的房屋。

前期物业服务合同生效之日起至房屋出售交付之日止一个月内发生的物业服务费由建设单位承担自所售房屋交付之日起至原物业服务合同终止之日止的一个月内发生的物业服务费，按照房屋买卖合同的约定由业主承担；房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担

焦点2

原房产不得以任何理由妨碍新房产的入住服务

在房产交接方面，法案详细规定了新旧房产的交接方式和处罚措施

根据规定，业主共同决定解除物业管理人的，物业管理人应当自收到通知之日起30日内履行下列交接义务，并退出物业管理区域原物业管理人不得以业主未支付物业服务费为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠、干涉或阻碍新物业管理人进入现场服务。原物业管理人应当在移交至退出物业管理区域期间维持正常的物业管理秩序。新任物业经理不得强行接管物业。

拒绝移交有关资料或财务的，处1万元以上10万元以下罚款；拒不退出物业管理区域的，从规定时间届满后的次日起，每天罚款1万元

此外，条例草案建议设立紧急物业服务机制当物业管理区域突然失控时，街道办事处和乡镇人民政府应当组织相关单位确定应急物业管理人，并提供供水、垃圾清运、电梯运行等应急服务。维持业主的基本生活服务。应急物业服务期限不得超过6个月，费用由全体业主承担。

focus 3

不得以只卖不租为由拒绝出租停车位。

条例草案规定，业主和其他物业使用人应当遵守法律、法规和规章的规定以及临时管理条例和管理条例的规定，按照规划用途合理、安全地使用物业。

关于停车位的使用，法案规定，在物业管理区域内规划用于停放车辆的停车位和车库应满足业主的需要。出售时，不得出售给物业管理区域内的业主以外的任何人；未出售或者出租的，应当优先考虑物业管理区域的业主，不得以只出售不出租为由拒绝出租。在满足业主需求后，仍有空房可按月临时出租给物业管理区域外的其他人。

物业违反规定将停车位出租给业主以外的其他人的，由区住房和城乡建设或住房行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，按每处违法出租停车位5000元至10000元罚款；拒不改正的，按每个违章出租停车位处每月2000元罚款《

法案》还明确规定，业主和其他物业使用人是生活垃圾分类投放的责任主体，应按照规定投放物业管理人员负责生活垃圾分类管理，指导和监督业主和其他物业用户对生活垃圾进行分类

重点4

专项维修资金余额不足30%的，应及时补充

条例草案明确规定设立专项维修资金，专项维修资金应专项用于物业共用部位、部位或设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金余额不足初始筹集金额30%的，业主委员会或物业管理委员会应当及时通知并督促业主按照当时适用的标准补充专项维修资金

法案还规定了如何使用专项维修资金对公共区域、部件或设施和设备进行维护、更新和翻新。专项维修资金由业主大会管理，并以自己的名义设立专门账户。街道办事处和乡镇人民政府应当对专项维修资金的使用和管理进行监督和指导自行管理资金总额的，业主大会或者业主委员会应当每季度公布一次自行管理的账户此外，业主大会还可以委托有资质的中介机构对共同基金进行财务管理