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引言:最近，许多农民朋友向明代律师咨询农村宅基地及其房屋的权益问题。可以说，这是当前和今后“三农”领域最引人注目的问题。毫无疑问，农村的情况极其复杂，相关的规定也不完善。新修订的《土地管理法》尚未正式实施。配套法规和规范性文件需要同步跟进。很难对这种困惑给出明确的答案。本文通过对明代律师关于宅基地问题的10个基本事实的总结，为人们理解他们依法面临的困惑指明了方向。
事实1:宅基地属于村集体，不是农民个人财产
《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度，维护农民权益的通知》指出，宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地《物权法》第
199条第152款规定，宅基地使用权人有权依法占有和使用集体所有的土地，有权依法使用土地建造房屋及其附属设施。因此，农村宅基地是村集体经济组织所有的集体建设用地，农民个人只能享有宅基地使用权和“资格权”农民所说的“我的家园”应该理解为我家用来建房的家园，而不是我自己的土地。
事实2:根据申请分配宅基地。在实践中，一些农民朋友在遭遇征地拆迁时，要求按照宅基地上的房屋标准对他们的“非宅基地”房屋进行补偿和安置。这很难获得支持。原因是这些“非住宅”房屋的大部分土地是通过与村集体签订“土地租赁协议”来支付的。仅这一点就可以确定所涉及的土地不是宅基地，在其上建造的房屋不能按照在宅基地上建造房屋的标准得到补偿和重新安置。
事实3:村民建房需要依法审批。新修订的《土地管理法》第62条规定，农村村民应当按照村镇土地利用总体规划和村庄规划建房。他们不应该占用永久的基本农田，应该尽最大努力使用原有的宅基地和村内的土地。农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审批
。根据新法实施前的实践和地方法规，宅基地必须经过四个主要步骤:农民申请、村委会审查、乡镇政府审查和区县政府审批。即使少一个村民也不能获得土地使用批准文件和农村建设规划许可证，他在完成审批程序之前占用土地的行为被怀疑是非法建筑。
，一旦涉及的房屋是去年建造的“无照房屋”,与历史遗留问题相去甚远，总有被乡镇政府责令限期拆除的危险，而且很有可能在面临征用、拆迁和旧村改造时得不到补偿。
需要强调的是，无论过去还是现在，村长点头同意盖房子是没有用的。村长没有这么大的权力，甚至连点头都算不上。
事实4:从法律上确认因历史原因形成的无证宅基地登记权的门槛一般可追溯到1987年《土地管理法》的实施，在此之前，占用土地的房屋不应被视为非法建筑。当然，仍有许多“时间线”，如1982年《农村宅基地管理条例》的实施但是，总的来说，如果没有20世纪90年代以后建造的农村房屋的证书，我们确实需要注意所有权确认的登记和证明问题。
《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地权属登记发证的通知》规定，对于没有权属来源材料的宅基地，应查明其历史用途和现状。宅基地所在的农民集体或村民委员会确认宅基地使用权的所有人、面积和四至范围后，应当在30日内无异议予以公告并出具证明，经乡(镇)人民政府审核后，报县级人民政府审批(新《土地管理法》实施后，这一步骤预计将省略)。宅基地合法使用的，应当进行权属确认登记。
据此，即使没有许可证，也不适宜将宅基地上长期存在并被村民实际使用的房屋认定为非法建造，然后限期拆除或不予补偿。相反，当地农业和农村部门以及自然资源部门应首先依法对其进行鉴定，并出具书面鉴定意见。
事实5:“一户多户”是非法的。由历史形成的
199前中农办、农业和农村事务部发布的新《宅基地管理通知》再次明确规定了《土地管理法》的原则。一个农村村民只能拥有一处宅基地。历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题应根据相关政策法规进行认定和处理。“一户以上”有很多原因，但从原则上讲，这是一种不正常的事实状态，而不是法律承认的状态。因此，广大农民朋友应该自觉主动地解决“一房多户”的现状。如果他们可以分割家庭，他们可以在分离后登记他们的权利，不要长期搁置这个问题。否则，他们在征收、拆除和转让宅基地使用权的过程中会遇到麻烦。
事实6:宅基地上的房屋不得随意翻建、改建或扩建。如果不依法报批，至少有违反城乡规划的嫌疑，乡镇政府也可以决定责令限期改正，甚至限期拆除。
的所谓“自我建设”很难获得法律地位。当然，过去有一些政府部门在履行注册和发证的法定职责方面已经拖延了很长时间，但有关的村民千万不要认真对待这种情况。
事实7:当宅基地上的房屋被征用和搬迁时，不能只补偿和搬迁到新的价格。请记住这个简明的总结
新修订的《土地管理法》第48条规定，征用土地应当依法、足额、按时缴纳农村村民住宅补偿费。自2020年新法实施以来，农村宅基地上的房屋不再作为地上附着物进行补偿，而是按照“先补偿后搬迁，改善居住条件”的原则进行补偿和安置
，因此，只给予“重置成本价”和建设成本等砖瓦显然是违法的，宅基地使用权的价值也应在补偿安置中得到充分体现。
事实8:宅基地上的房屋可以继承，但宅基地不能继承
如前所述，宅基地属于农村集体所有，不是村民的个人合法财产，因此不能依法继承但是，村民在宅基地上建造的房屋可以继承。根据“土地随房屋”的原则，房屋占用的土地也应继续归其继承人所有和使用。
但是应当指出，如果集体土地建设用地证书上登记的权利人没有及时变更，被继承人死亡时没有留下合法有效的遗嘱，可能会导致法定继承人之间在财产分割、拆迁补偿利益分配等一系列问题上发生冲突和纠纷。
在实践中是一个非常复杂的问题，需要结合具体案例进行分析。但是，基本原则是，如果法定继承人都是村集体经济组织的成员，他们都享有所涉及的房屋和宅基地的补偿和安置利益，他们都可以得到一份羹。
如果部分法定继承人已在本市定居，不再以集体土地作为其主要生产和生活来源，并失去其在村集体经济组织中的成员资格，他们只能分享住房部分的利益，无权要求宅基地部分的利益。
事实9:已婚妇女等农村妇女的宅基地权益受法律保护
上述《关于有关问题的通知》指出，农村妇女的宅基地权益应受法律保护农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应当在房地产登记簿和权属证书上记载农村妇女离开原农民集体结婚，取得新家庭宅基地使用权的，应当依法登记确认，同时取消其原有宅基地使用权。
因此，除非“外籍已婚妇女”定居在他们结婚的地方，不再将集体土地作为他们的主要生产和生活来源，否则他们在集体宅基地上的权益应得到有效保护。在实践中，许多地方通过“村规民约”、“村民会议决议”和“村民委员会制定的补偿安置方案”等手段剥夺外来妇女和已婚妇女的宅基地权益是违法的。事实10，
:“建新房，拆旧房”是一个普遍原则。不允许非法收回宅基地。上述中农办和农业和农村部的最新通知指出，农村村民应严格按照批准的面积和建筑标准建造房屋，禁止在批准前建造房屋和占用超过批准面积的房屋。经批准修建的房屋，应严格按照“新建拆迁”的要求，将原有宅基地归还村集体在
199的实践中，很多方面咨询我们，说在享受扶贫搬迁政策后，希望村里保留山上的老房子，这基本上不符合原则。坚持“一户一屋”原则的原因之一是节约用地。“建新房、拆旧房”完全符合宅基地管理政策的原则。关于许多村庄集体强制收回宅基地使用权的做法，显然不符合《土地管理法》第六十六条的规定对于实际征收的项目，必须严格按照征收程序进行，不得以“收回”代替征收
最后，明代律师想提醒广大农民，农村宅基地和宅基地上的房屋所涉及的矛盾和纠纷已经积累了很长时间。这绝不是一蹴而就的事情，更不用说修改《土地管理法》了。要密切关注政策法规领域的最新动态，出现问题及时咨询当地乡镇政府、农业和农村部门、自然资源和规划部门，必要时寻求专业律师的帮助，确保他们在宅基地上的权益得到充分行使和保护。(文)
