房屋租赁合同纠纷的热点和难点

作者简介:张帅，北京中策律师事务所合伙人，党支部书记，北京律师界优秀共产党员

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租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用和收益，承租人支付租金的合同。根据法律规定，出租人应当按照租赁合同的约定将租赁房屋交付给承租人，并在租赁期间保持房屋符合约定的用途。承租人应当按照约定的方式使用租赁房屋。

因房屋租赁发生的法律纠纷，主要依据《合同法》、《物权法》和《民法通则》处理。此外，根据我国房屋的性质和法律法规的调整对象，城市房屋租赁问题也应按照《关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁合同解释》)处理，其中商品房租赁纠纷也应按照住房和建设部《商品房租赁管理办法》处理。在

房屋租赁合同的效力

判断合同的效力，首先应以合同法第52条规定的无效情形为依据:(1)一方当事人以欺诈或胁迫方式订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益的；(五)违反法律、行政法规强制性规定的

除原则外，在判断房屋租赁合同时，下列情况也会导致合同无效:(1)房屋为城市房屋的，该房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设；(二)该房屋属于未经批准或者未按照批准的内容建造的临时建筑。经批准的临时建筑，合同租赁期限超过临时建筑使用期限的，超过租赁期限的部分无效。

由于情况(1)和(2)是因违反行政管理而不是房屋质量造成的无效情况，合同在执行具体的补救程序后仍然有效-如果争议进入诉讼阶段，建设项目规划许可证或主管部门批准的建筑或临时建筑在一审法院辩论结束前获得批准或使用寿命延长

《合同法》第58条规定，合同无效后，因合同取得的财产应当返还。如不能或没有必要退货，应给予折扣补偿。这反映了民法中的恢复原状原则，即应相互返还对价。在房屋租赁合同中，如果租赁合同已经实际履行，合同无效，承租人已经接受了出租人支付的对价，即房屋的占有和使用，房屋的占有和使用应当折价返还，折价体现在房屋使用费的支付上。

恢复原状损失，按过错分配原则处理《合同法》第58条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。如果双方都有过错，应分别承担相应的责任。例如，装饰的拆除或补偿是一个典型的损失补偿问题。对此，《房屋租赁合同解释》第九条规定，承租人经出租人同意同意装修，租赁合同无效，不构成附属装修，出租人同意使用装修的，可以折价归出租人所有。不同意使用的，可以由承租人拆除因拆迁造成房屋损坏的，承租人应当恢复原状。出租人同意使用附属装饰的，可以将其转为出租人占有。如有异议，双方应按导致合同无效的过错分担现值损失。

租赁物业的储存、维修、翻新和扩建引起的责任分配

合同法第220条规定，出租人应履行租赁物业的维修义务第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

承租人的保管义务和出租人的维护义务是一个硬币的两面。租赁行为，包括房屋租赁合同，是指承租人对租赁财产的占有价值、使用价值和收益价值的使用。出租人应当在租赁合同期内保持租赁物的价值，自然损坏的，应当修复。同样，承租人应控制其在这些价值范围内行使权利的范围，并应对恶意损害承担赔偿责任。

《合同法》第223条规定，未经出租人同意，承租人对租赁物进行改善或者增加其他物品的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

租赁物按照合同约定的方式和租赁物的性质使用，是诚实信用原则在租赁合同中的体现。在租赁合同中，承租人擅自改变建筑物的主体和承重结构或扩建建筑物，但在出租人要求的合理期限内仍未恢复原状。此时，承租人的行为已经严重违反了租赁合同订立时的要求和目的，并构成了终止合同的法律理由。因此，出租人可以终止合同并要求赔偿损失。(房屋租赁合同解释第七条)

租赁期限届满或者合同终止，属于民事领域当事人意思自治的范围。如果双方没有达成协议，法律将根据公平和诚信原则分配责任:

1。《房屋租赁合同解释》第十条规定，经出租人同意，承租人可以拆除装修。除非当事人另有约定，租赁期届满或者合同终止时，承租人可以拆除附属装修。因拆迁造成房屋损坏的，承租人应当恢复原状。

从经济角度看，承租人在租赁期内对装饰物品的投资本质上给生活带来了便利和感官享受，增加了效用，与出租人无关。租赁期限届满或者合同解除时，承租人有权处分所附物品，因其具有可分离性，可以留给出租人处理，也可以自行拆除。但是，承租人应当履行善意义务，在拆除物品时恢复原状。

至于租赁期限届满后是否会给出租人带来方便和享受，法律没有规定。根据该法，经出租人同意，承租人不能支持出租人要求赔偿所附装修费。

2。《房屋租赁合同解释》第十一条规定，租赁期届满前，双方应分别处理所附装饰装修合同的终止:(1)因出租人违约导致合同终止的，承租人应支持出租人要求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的请求；(2)因承租方违约导致合同终止，承租方要求出租方赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。但是，出租人同意使用的，应当在其价值范围内给予适当补偿。(3)本合同因双方违约而解除，对于剩余租赁期内装修残值的损失，双方应根据各自的过错承担相应的责任；(4)如因非双方原因导致合同终止，剩余租赁期内的装修残值损失由双方按照公平原则分担。

对于已经形成附属物的装饰装修物品，租赁期满前合同终止时，此时该装饰装修物品对承租人仍有价值。因此，有必要考虑终止合同的原因。如果这两种极端情况均可归因于出租人，承租人应就其尚未享有的效用得到补偿。在操作中，如果所有剩余价值都归属于承租人，则应使用基于会计准则的剩余价值计算方法。这是一种基于个人利益的权衡，不需要出租人补偿。如有其他原因和自身原因，出租人应承担部分赔偿责任。

转租:视为租赁合同的变更，而非债权债务的转移。《合同法》第224条规定，经出租人同意，承租人可以将租赁财产转租给第三方。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

转租需经出租人同意，原租赁合同继续有效，承租人应对转租承担担保责任。因此，可以看出，这是原租赁合同内容的变化，而不是构成新承租人的分承租人。在此基础上，对房屋租赁合同的解释做了更详细的规定:

1。转租时，新的租赁期限不得超过原租赁合同的剩余租赁期限，否则超过部分租赁期限的协议无效。(房屋租赁合同解释第十五条)

2。出租人在转租中的违约效应《房屋租赁合同解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议的，人民法院不以承租人不同意为由，不支持出租人解除合同或者认定转租合同无效的请求。

3。作为第三人，转租人一般是没有独立请求权参与诉讼的第三人。《房屋租赁合同解释》第十六条规定，人民法院可以通知转租人作为第三人参加租赁合同纠纷的诉讼。作为无独立请求权的第三人，这也与转租作为租赁合同的变更密切相关。在正常情况下，租赁合同关系下的赔偿责任由出租人和承租人承担。

4。转租人可以代他付租金。《房屋租赁合同解释》第十七条第一款规定，因承租人拖欠租金，出租人要求解除合同的，人民法院应当支持转租人代表承租人支付未付租金和违约金的请求，以维护出租人解除合同的权利。但是，除非转租合同无效第2款规定，如果以其名义支付的租金和违约赔偿金超过应付租金的数额，分承租人可以抵消租金或向承租人索赔。

这一规定在实践中是模糊的，有争议的如果甲方将该房屋出租给乙方5年，而乙方未支付租金，则乙方在第四年将该房屋转租给丙方。现甲方要求解除合同，丙方支付3年租金。此时，丙方超出自身范围支付1年租金(应为2年)。应该如何理解？笔者认为，基于转租属于合同变更的逻辑，代乙方支付租金意味着甲、乙双方支付3年的租金，然后确立丙方对乙方3年的追索权至于折旧，它不可能存在如果字面解释似乎是额外的一年租金是丙方两年租约的一部分，这意味着丙方只代表乙方向甲方支付两年租金。如果是这样，为什么出租方有权撤销抗辩？

5。在特殊情况下，出租人可以要求有义务腾空房屋的转租人支付占用费。第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者被撤销的，人民法院应当支持出租人要求有义务退房的转租人支付逾期占用费的请求。这是合同相对性和维持社会交易稳定性之间的价值权衡。理论上，承租人在租赁合同中应支付占用费，但在实践中，转租往往发生多次。为降低出租人维权成本，促进房屋尽快重返租赁市场，同意由转租人支付占用费。

承租人在同等条件下购买租赁物业的优先购买权。

《合同法》第230条规定，出租人出售租赁物的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。

优先购买权在我国许多民法中都有规定，但对其性质有不同的看法，在司法实践中被普遍认定为债权。这也符合中国的国情。在同等条件下，优先购买权的同等条件范围很难界定。此外，它更有利于货物的交易和利用，因为它用效力较低的债权来掩盖底部。

1。出租人出售租赁物时，未在合理期限内通知承租人的，承租人有权要求赔偿损失。(《房屋租赁合同解释》第21条)实践中的难点在于补偿范围。鉴于我国没有有效的先例和弱优先权的实际情况，笔者认为，除非当事人有有力的证据，酌定赔偿应当限于直接损失，如工资损失。

2。出租人和抵押权人同意折价或者变卖租赁房屋偿还债务的，应当在合理期限内通知承租人。承租人有权在同等条件下优先购买该房屋。(房屋租赁合同解释第22条)

3。拍卖租赁房屋时，应在拍卖前5天通知承租人，承租人享有优先购买权。(《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》([2004年)第14条、第16号《房屋租赁合同解释》第23条)

4。部分租赁房屋的承租人根据使用房屋的功能和比例享有优先购买权。(最高人民法院关于出租人整体出售房屋时，房屋租赁部分承租人是否享有优先购买权的批复)法〔2004〕何敏仪字第29号)。根据这一答复，如果出租部分与房屋整体不可分割，它对所有的房屋都有优先购买权，如果比例超过一半，它就有优先购买权。实践中的问题比这更复杂，例如，当每个房客都离不开整栋房子，但每个房客的比例不超过一半时，如何处理集体住房？在这方面，应该明确的是，每个承租人都有优先购买权，但是否满足同样的条件应予以审查。

《房屋租赁合同解释》第24条规定，有下列情形之一的，人民法院不予支持承租人优先购买房屋的主张:(1)房屋共有人行使优先购买权；(2)出租人将房屋出售给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女；(3)承租人未能在出租人履行通知义务后15天内明确表示购买；(4)第三方善意购买租赁房屋并已办理登记手续

如上所述，优先购买权在司法实践中被界定为债权。当债权与物权发生冲突时，根据物权优先于债权的原则，绝对权利如第(1)、(2)类房屋的共同所有权和近亲属的权利自然优先于出租人的优先购买权至于优先购买权的第(3)种限制，优先购买权成为债权后也是不可避免的，但其期限远短于普通债权，主要是为了促进交易。第四种属于善意取得。与物权变动合同中的善意取得一样，优先购买权也是一种物权变动行为，因此也应使用善意取得。

出售不违反租赁:在租赁期内，如果业主转让房屋，买方不能要求承租人返还租赁物

。《合同法》第229条规定，租赁期间租赁物所有权发生变化的，租赁合同的效力不受影响这里的物权变动主要包括房屋买卖和抵押，既包括当事人的合同买卖，也包括法院的司法拍卖。例如，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产的原租赁权和其他用益物权不得因拍卖而消灭。

实践中应注意的问题是，买卖不违反租约的例外主要是指

1。抵押权在租赁前已经成立，因抵押权人实现抵押权，房屋所有权发生变化。(《物权法》第190条和《房屋租赁合同司法解释》第20条)

2。该房屋在出租前被人民法院依法查封。(房屋租赁合同司法解释第20条)

3。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价出租被执行房地产或者伪造租金支付凭证的([法释〔2015〕31号最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定)

4。这就是所谓的租赁，但如果合同协议和当事人的真实意思表示为其他合同，则销售并未中断，租赁也不适用。根据浙江省高级人民法院《关于非住宅房屋执行中外人主张租赁权若干问题的答复》第二条:“执行机关审查租赁合同的真实性如何把握标准？答:执行机构通常进行正式审查。经审查，发现当事人认为自己或者有其他明确证据证明租赁合同是虚假的，或者租赁实际上是贷款担保、房屋使用权偿还债务等。租赁合同的真实性不被承认。”

编辑:清明君