房产税征收的国际经验

从“稳步推进”到“稳步推进”，房产税改革正在加速作为国际公认的税种，发达经济体如何征收房地产税？房产税改革涉及面广，影响深远。有许多问题需要讨论。为此，我们对典型经济体房地产税的征收方式、减免政策和税收功能进行了深入研究，以期为我国房地产税制改革提供一些借鉴。

1。征收房地产税的目的和用途

征收房地产税的目的主要是提高地方财政收入和市场调节根据征税目的，房地产税可分为欧美模式和东亚模式。欧美模式是主流。房地产税用于增加地方政府收入。税制设置为“宽税基、低税率、以支出为基础的固定收入”。美国、加拿大和英国等国家的税率通常是按比例确定的，不具有惩罚性。在一些经济体中，房地产税不仅用于增加地方财政收入，还用于打击房地产投机和调节房价。典型的例子是日本、韩国、新加坡和其他东亚经济体政府希望利用房地产税来引导市场资源的分配，规范房地产市场，并对囤积土地、房地产投机等行为征收更高的惩罚性税率

美国房地产税可以追溯到殖民时期，目前是地方政府的主要税种。学区政府96%的收入、县政府45%的收入和市政府40%的收入都来自房地产税。英国的市政税最早可以追溯到1601年。经过长期发展，征收市政税的目的从扶贫转向为公众服务。在英国，2016年市政税占地方政府同级财政收入的43%，占地方政府财政总收入的16%。日本的固定资产税起源于明治时期的地租。1950年，为了丰富地方财政，设立了固定资产税。目前，固定资产税(土地和住房)和城市规划税在岛城税收中的比例稳定在40%左右

房地产税收主要用于地方政府公共服务和基础设施建设不同经济体的房地产税用途不同，主要包括民生、教育、公共安全、城市规划等。美国和英国超过50%的房地产税支出用于教育。日本的固定资产税包括在城镇和乡村的财政支出中。乡镇财政支出的65%左右用于民生、教育、公共债务和土木工程。城市规划税是一种用途明确的目的税，主要用于城市规划项目和土地整理开发项目。

2。基于评估值的房地产税

计税基础的确定经济体包括美国、日本、德国和英国美国房地产的评估价值是指市场价值。一些州不征收评估值的全部金额，而是设定评估率。评估率因州而异。例如，加利福尼亚州的评估率为40%，新泽西州为100%。日本固定资产税和城市规划税的计税基础是固定资产评估额，土地部分约为上一年度公共地价的70%。建立“负担率”调整机制，避免地价大幅波动带来的额外税收负担。住房部分是指重建费用，并考虑到建筑物折旧等情况。德国的土地税基基于历史估价标准，该标准于1964年在西德引入，1935年在东德引入。由于估值标准引入较早，税收价值通常比市场价值低得多。英国市政税是基于房屋的价值。房地产评估基于1991年的市场价值(威尔士于2003年通过)，根据房屋价值分为八个等级(威尔士分为九个等级)基于虚拟租金的

个经济体包括新加坡和中国香港新加坡征收财产税。房屋的计税基础是虚拟租金，即基于可比房产的一年市场租金(不包括家庭、装修折旧和维护成本)中国香港征收差饷和地租。差饷税基是指在指定估价日可比物业租赁的租金。地租分为地租和地税，其中地租税基为应课差饷租值，地税税基为物业续期当日的应课差饷租值。

3、房地产税率的确定

从税率形式上看，房地产税率主要分为比例税率和累进税率实行比例税率的经济体包括日本、德国、美国和中国香港日本固定资产税统一基准税率为1.4%，城市规划税税率上限为0.3%，可由市政府进行调整。德国联邦政府统一规定了基准土地税率，西德为0.31%-0.6%，东德为0.5%-1%。每个市政府确定自己的税率来调整实际税率。美国地方政府“根据支出和固定收入”独立确定房地产税率。2018年，各州的实际税率将从0.27%到2.4%不等。自1999年以来，中国香港的税率一直保持在5%，地租的固定税率为3%实行累进税率的经济体包括新加坡新加坡实行超过配额的累进税率，7种累进税率对自住住房从4%到16%不等，5种累进税率对非自住住房从10%到20%不等。

从税率决定的角度根据地方自治可以分为三种类型一种是中央政府的统一决策，这种决策通常适用于面积小或中央政府与地方政府之间权力分配有限的经济体，如新加坡和韩国。第二，中央政府设定基准税率，地方政府调整基准税率，如日本和德国。第三，中央政府不设定基准税率，由地方政府独立决定税率，如美国和加拿大。

从税率水平来看，大多数经济体实行“宽税基、低税率”的税制，实际税率不高，2015年，19个样本经合组织国家的平均房地产税率仅为0.54%

4。房地产税收优惠政策

税收优惠主要采取减免税收、设定起征点、减税、延期纳税等形式居民通常享受自己住房的税收优惠。新加坡采用不同于非自有住房税率的累进税率，自有住房税率较低，起征点为8000新元。当征收联邦个人所得税时，美国居民为自己的住房支付的州和地方房地产税可以从应税收入中扣除，也可以从租赁住房、商业住房、海外房地产等中扣除。不被扣除；德国对第一套自有住房不征收房产税，仅在使用第二套及以上住房时缴纳两套房产税。大多数经济体对低收入群体、残疾人、退休人员和其他特殊群体以及政府、军队、医院、学校和其他公共房地产实施税收减免政策。

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文章来源:观点房地产网