“一房两卖”是民事欺诈还是刑事欺诈？

孔某将该房屋先卖给李某，后卖给梁某。“一房两售”是民事欺诈还是刑事欺诈？让我们看看高淳法院的判决。

案件回放

2年1月017日，被告沙井将其在库珀街的房屋以348，612元的价格出售给李某。李某预付25万元，双方同意房屋转让后支付。在将房屋钥匙交给李某的过程中，被告人曼曼将其中一把钥匙私自保管。

2年4月、018年4月，被告人孔为偿还高额债务，私自用事先预留的钥匙更换房屋门锁，以35万元将房屋卖给受害人梁。梁预付房款25万元，同意在房屋过户后支付余款。被告人孔支付了25万元来偿还他的个人债务。在梁拿到房子的新钥匙并告诉孔庆东他已经装修好了以后。在装修期间，梁通过电话告诉孔，李阻止他装修房子。被告人孔告诉梁，他只是想装修，其余事宜与李协商。侯孔谋已经发出了几份承诺书，承诺按期偿还李某购房款25万元，但一直没有兑现。

199一审法院认定，被告人孔在履行房屋买卖合同过程中，以非法占有为目的，骗取对方财物数额较大，其行为触犯了刑法，构成合同诈骗罪。被判处有期徒刑一年零三个月，并处罚金三万元。

对话法官

一审判决后，边肖采访了本案审判长季红

Q:“如何识别“一房两销”中的“民事欺诈”或“刑事欺诈”？

A:“一房两销”是指业主将同一栋房子先后卖给不同的买家。卖方经常从两个买方处收到部分或全部货款，但事实上不可能同时满足所有买方的购买需求。

在判断“一房两售”是否属于合同诈骗罪时，应满足诈骗罪的构成要件，即行为人实施欺诈-对方产生错误理解-对方基于错误理解处分财产-行为人或第三人处分财产-受害人遭受财产损害

Q:在日常生活中，买家应该如何处理“一房两销”？

A:“一房两售”应符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》。买受人可以要求解除合同，退还已付房价款和利息，赔偿损失，也可以要求出卖人承担不超过已付房价款两倍的赔偿责任。

第1步:沟通解决方案你可以先试着和卖家沟通，用法律条款来维护你的权益。如果谈判失败，我们应该坚决选择司法途径。

第2步:申请财产保全

第三步:提起诉讼买方应积极收集相关证据并向法院提起诉讼。如果涉及合同欺诈，警方可以得到警告。法官

提醒

，“一房两销”在二手房交易中更为常见。二手房容易出现“多个中介出售一套房子”和“房主和购房者之间信息不对称”等问题，这给了一些犯罪分子利用这些问题的机会。数以百万计的房子经常被买卖。购房前，购房人需要对房屋买卖标的的中介资格、权属进行审查，签订正式完整的房屋买卖合同，并向房管局备案，以便及时办理房屋变更登记。

了解更多相关案例。

卖一套房子和两套房子。两份合同都有效吗？一位上海房主不愿看到房价飙升。他试图卖掉苏州一栋已经卖了300多万元的别墅。他向后来的高出价者出价超过100万元。结果，两个买家和两个中介公司提起诉讼。近日，苏州虎丘区人民法院依法审结了因“一房两销”引发的房屋买卖合同和中介合同系列纠纷。法院依法裁定支持成立首个房屋买卖合同。房屋所有人必须向第二买受人返还定金20万元，赔偿房价差价损失76万元，并向两家中介公司支付近10万元的中介服务费和违约金。

巧防巧误，跳楼50万元先违约

李某与妻子于2013年同意离婚，双方同意将苏州高新区一栋面积近300平方米的别墅归李某所有，但未办理所有权变更手续2015年11月，买受人朱女士与李某通过房地产中介机构签订了《房地产经纪合同》，同意将李某及其前妻共有的房屋以375万元的价格出售给朱女士。

合同签订后，房地产市场定价为每天一个价格。李某越来越不愿意了，所以他在2016年3月告诉中介，他想在原来的价格基础上再提高50万元，作为交易过程中价格飙升的补偿。朱女士得知后，委托律师致函李某，告知其行为构成违约。她要求在7天内处理所涉房屋的网上签约、资金保管和所有权转移。但李某对此并不重视，于是朱女士向法院起诉李某及其前妻。该案由虎丘市一审法院依法判决。双方继续履行房屋买卖合同。李某将房产变更登记为朱女士名下。李某不服，提起上诉。2017年8月，苏州市中级人民法院发布终审判决，驳回上诉，维持原判。

在审理过程中，法院两次出售该别墅，并赔偿差价损失76万元。

但是，2016年4月，在审理该别墅案的同时，李某在B房地产经纪公司的调解下，与另一名买家签订了《房屋买卖合同》，同意以485万元的价格交易该别墅，立即支付了20万元的定金。不过，李并未告知杨，本案所涉房屋已移交给朱女士。他还欺骗了她，说涉案的房子已经被法院查封，除非被启封，否则不会被转移。他也没有通知杨有违约行为。

后，杨得知李某与朱女士的房屋买卖合同纠纷已结案，涉案房屋归朱女士所有。这时，房子的价格已经涨到了620万元左右。杨某还向法院提起诉讼，要求李某承担违约责任，赔偿损失130多万元。在案件审理过程中，法院委托第三方公司进行评估，并于2017年12月出具报告，确认涉案房屋市场总价值超过580万元。另据了解，在得知最终判决所涉及的房屋所有权后，杨于2017年10月又买了一套房子，总价约为480万元。

199法院认为，本案中李某的第二次房屋买卖是纠纷的直接原因。此外，涉案房屋已转让给外人朱女士名下。李某违约导致双方未能实现合同目的。对此，牟阳作为守约方，有权要求李某承担相应的赔偿责任。

"杨在朱女士一案二审判决后，又买了一套房子。当时，杨在此案中的损失已经初具规模主持法官指出，2015年11月底，本案涉案房屋出售给朱女士的价格为人民币375万元。不到五个月后，2016年4月卖给牟阳的价格上涨了110万元，达到485万元。双方都可以看到本案中房价的上涨。根据评估报告，2017年8月，涉案房屋评估金额为580万元，比双方合同约定的房价高出95万元以上。因此，在本案中，杨的实际损失为95万元。

关于房价款差额损失赔偿比例，本院认为，杨在签订本合同时已经知道该房屋不归李所有，但出卖人仅由其中一人签字。杨在这方面确实犯了一些错误。但鉴于合同签订时，李的离婚协议书明确规定本案所涉房屋归李所有，且合同中还明确规定“如该房屋为普通房屋，甲方应保证在签订合同时已征得其他普通业主的同意，并有权代表其他普通业主签订协议”。因此，合同是在这种情况下签订的

综上所述，本案合同不能履行的根本原因是李某第二次出售了一套房屋。因此，认定李某承担损失的80%，即76万元，同时返还购房定金20万元。

199法院认为两份销售合同都是有效的。除了

199买家外，两家中介公司还将李某告上法庭。“这两份合同是当事人的真实表述，并不违反法律法规的强制性规定。它们应被视为合法有效，各方应根据本合同履行各自的义务”

承包法官特别补充说，对于第二份合同，虽然原被告与案外人在签订涉案房屋买卖居间合同之前已经与他人签订了同一房屋买卖合同，但这确实是“一房两卖”的案件，但法律并未明确禁止一物两卖。 当然也没有因为一物两销而否定合同的有效性，只要合同有法律规定的有效要求，它就是合法有效的。此外，在本案中，被告没有证据证明原告即中介公司在签订合同前就知道被告已经将涉案房屋出售给他人，因此涉案合同不存在因原告与被告恶意串通损害他人利益而导致合同无效的情况。

综上所述，两个合同均有效，李某应向两个中介公司支付约10万元的中介服务费和违约金。

据了解，经朱女士申请执行，本案所涉房屋已全部落实。该别墅目前价值超过700万元，但该别墅的原主人负责自己。他最终以300多万元的价格卖掉了别墅，并支付了近100万元的赔偿金，这是不值得的。

法官说:

“一房两售”是指房屋所有人将同一房屋分别卖给两个买受人，并分别为同一房屋和两个买受人订立房屋买卖合同的行为法律没有明确禁止出售一物两物。它不会因为一物两物的出售而自动否认合同的有效性。只要合同具有法律规定的有效条件，它就是合法有效的。

，也就是说，如果这两个合同不是合同法第52条规定的无效合同，它们都是有效合同。也就是说，并不是因为业主提前签订了房屋买卖合同，业主签订的第二份买卖合同就必然无效。这样，业主“一房两售”就有了两个合同义务，任何不能履行的合同都要承担违约赔偿责任如果两个销售合同均有效，且每个买方都要求履行合同，则权利保护顺序应根据房屋所有权变更登记、房屋合法占有和销售合同成立的顺序确定。但是，恶意办理登记的买受人的权利不应优先于合法拥有该房屋的买受人的权利。