最高法+省高级法院:关于“借名购房”的裁决

“借名购房”的原因和形式多种多样。限购政策的实施导致借名购房事件频发，导致相关司法实践混乱，难以及时有效识别和监管。通过借用一个名字来改善买房的判断规则尤为重要。本课题的目的是通过介绍借名购房的相关规定和理论，总结和提炼借名购房的司法规则。截至2018年12月，通过在中国裁判文书网上直接输入“按名购房”共检索到3170份裁判文书，其中刑事案件1件，民事案件2809件，行政案件14件，最高人民法院仅判决1件

的基本理论

1。

规避法律政策:1。规避限购政策；2.避免贷款限制令和其他贷款障碍；3.简化手续，减少税收；

为特定购买折扣；

隐藏不动产信息；

其他原因

2。借名购房风险:

1。在借名购买经济适用房和其他政策性住房时，投资者往往无法获得房屋的产权，因为名义上的产权所有者食言了。

2。以借款名义购买普通房屋的，登记买受人违背不承认以买受人名义借款或者登记买受人死亡的承诺，其继承人不了解借款事项或者不承认借款事项的。

3。第三方对注册买方将财产转让给实际投资者的行为提出异议。例如，登记购买者的配偶经常对婚姻法的规定提出异议，否认以名字购买房屋的事实，并要求确认财产是丈夫和妻子的共同财产。

4。不动产由名义买方转让或抵押，或由法院强制执行。

裁决规则

实践要点1:

购房贷款协议具有普遍约束力，应被视为有效合同

最高法院认为

是第一个问题根据本案一审、二审事实和法院再审审查，虽然再审申请人谭万星于2000年8月30日与龙王公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，争议房产经相关物业管理部门以谭万星的名义核准登记，但广智公司在1999年6月1日与龙王公司签订的《购买公寓协议》中购买的房产，此前已涵盖本案争议房产。再审申请人谭万兴也于2000年8月17日与广智公司达成协议，明确规定:“广智公司以谭万兴的名义购买本案涉及的房地产，该房屋的首付款和抵押款由广智公司支付，该房屋的产权归广智公司所有”，“以乙方名义购买的房屋所有权归广智公司所有。 乙方不得以任何理由向甲方或龙王公司主张房屋所有权。”此外，本案有充分证据证明争议房产的首付款、抵押款及其他相关款项实际上是由再审被申请人广智、京达旅行社或案外人广智公司支付的。因此，一审和二审的判决认定，以再审申请人谭万兴的名义登记的争议财产具有持有性质，并有事实依据。虽然再审申请人谭万兴不同意再审被申请人对争议房产的所有权，但他不能否认自己代为持有该房产的事实，也不能提供证据证明本案争议房产的房价款及其他相关款项均由自己支付。因此，本案有争议的财产不应视为属于再审申请人谭万星。

:

的第二个实践点不应否认，在因借名购房而有必要承担被法院强制执行的风险时，涉案房屋的产权被剥夺。

辽宁省高级人民法院认为:

关于中集哈森公司主张“房地产代理协议的效力，无论真实与否，都是为了规避限购政策，行为的目的和方式都是不正当的，都应受到法律的谴责”。首先，限购政策是对房地产市场的一种行政调控和管理手段，不是法律、行政法规的强制性规定，徐培新已经占领了长城以外的购房资格。一旦长城失去购买资格，不会导致该地区限购政策的失败，也不会损害公众利益。其次，本案所涉房屋的房地产经纪协议和商品房买卖合同均在中建哈森公司与大庆轻然天然气有限公司签订贷款合同和与曾赛伟签订担保合同之前形成。没有恶意转移财产、逃避债务或损害他人利益。因此，徐培新不得不承担因名义购房而被法院强制执行的风险，但不能否认和剥夺其涉案房屋的产权。

实践三:

亲属间以姓名购买房屋的约定，可以通过购房单、房屋的实际使用或控制等客观条件来确定。

北京高等法院认为:经审查，

法院认为，根据涉案房屋的来源、拍卖款的支付、相关文件的占有、房屋的实际用途、任某与王某的交换等情况，一审法院和二审法院认为，任某与王某之间极有可能以名义购房。一审法院和二审法院确实认为，任某和王某之间可以通过名义购房，并认为这一事实是存在的，有一定的事实依据。虽然任毅和任毅对此进行了反驳，但他们并不清楚购房款是由谁支付的，任毅4号是否实际入住，购房手续以及王毅为什么会有任毅4号的证明，也没有提供充分有效的证据支持。一、二审法院不接受其主张，这没有错此外，本案认定任某4与王某之间存在以名购房的关系，这并不否定孤发之子发布的第272-1号民事判决的法律效力虽然王某以任某4的名义对本案所涉房屋进行了非法竞买，但这并不一定导致贷款与名义关系的无效任何一方或任何两方提供的涉案房屋未支付物业费等证据都不能推翻以名购房的事实成立。案例

: 2。北京市高级法院认为，根据法院的复审，有关一方有责任提供证据，证明其主张所依据的事实或另一方的主张被驳回的事实。本案中，马某7提交了谭某生前撰写的《我的意见》，作为其声称与母亲谭某存在以姓名购买房屋的法律关系的证据。马某3、马某5、马某4、马某6均同意马某7陈述的事实和证据。马某1和马某2也同意我意见的真实性因此，一审法院和二审法院认为，马某7与谭某形成以名购房的合同关系并非不当。虽然涉案房屋是房改房，但根据相关政策规定，该房屋已经可以上市交易，因此马某1和马某2主张以名购房行为无效，法律依据不足。我的意见是谭某生前对本案所涉房屋的来源、购买及权属的陈述，他死后无意处理该房屋。因此，马某1、马某2主张我的意见应为谭某的自拟遗嘱，缺乏依据。由于马某7与谭某之间的关系已经确立，虽然涉案房屋是以谭某的名义登记的，但已不再属于谭某与马某8的共同财产。因此，马某1和马某2声称，经公证的遗嘱部分有效，并根据该遗嘱继承，而该遗嘱缺乏法律依据。

的四个实际要点:如果真正的买受人引用的间接证据能够形成一个完整的证据链来证明自己是真正的买受人，则应确认自己是该房屋的真正所有人。

案件:赵建章和赵玉安有权确认再审审查和审判监督的争议。民事判决第1745号，申

天津市高级人民法院认为，

本院认为，本案是一起经审查确认权属的纠纷。关于买卖双方是否存在真实关系的问题。再审申请人赵建章与被申请人赵建国是兄弟，双方没有书面协议以姓名购买房屋。但据已查明的事实，本案所涉房屋买卖合同中“赵建国、赵玉安”的签名是被申请人赵建国所写。本案所涉房屋的首付款、抵押贷款、物业管理费、取暖费等费用均由被申请人赵建国支付。本案所涉房屋的买卖合同、契税发票、维修资金收据、还款手续及房屋产权证原件均由被申请人赵建国持有，该房屋至今由被申请人赵建国装修居住。基于上述因素，法院认为被告赵建国已完成举证责任，上述事实构成完整的证据链。一审法院因此得出结论认为，双方之间存在着用名字买房的关系，没有任何不当之处。再审申请人赵建章、赵玉安称，购房、供暖、物业管理等费用均向被申请人赵建国借款。双方当事人只有债权债务关系，但没有提供证据确认债权。索赔无法成立。关于借名购房的效力，本案中有争议的房屋性质属于经济适用房。经济适用住房不禁止流通。争议房屋的契税已缴纳五年，上市条件已经具备。符合交易条件并缴纳税费后，交易不会对国家、集体或第三方利益造成损害，双方以借款名义购房应是有效的。

实务要点5:

书面合同不是“以名购房”的必要条件判例

:《尚龙合同纠纷上诉及申请民事裁定第2338号京民申

》北京市高级人民法院认为，尚龙请求的依据是，尚龙与尚洁就本案中涉及的B102房屋双方是否有协议以名购房有法律关系。根据整个案件的证据和尚龙的陈述，双方没有形成书面合同。他们就借名买房的问题达成了口头协议。尚洁否认通过借用名字买房的问题。根据对现有证据的分析，1997年7月11日，作为委托人，向受托人商隆发出了委托书。委托书的内容明确而具体，指的是签订方圆市区房屋买卖合同、办理房屋所有权证和办理与购买房屋有关的事宜。从后续的业绩分析来看，尚龙作为受托人，代表尚洁签订了《房屋预售合同》，并履行了委托书中的相关义务。现有证据不足以认定双方已达成以借名购买B102房屋的协议。二审法院特此作出上述结论，本院无异议

实践要点:如果

不具备当地购房资格，法院将不予支持过户申请。案件

新疆维吾尔自治区高级人民法院认为

本院经审查认为，已经发生法律效力的民事判决书确认再审申请人姚、被申请人张乃文以自己的名义购房无效。国家对双方有争议的房屋交易有特殊的规定和限制。购买者必须符合国家规定的条件，且购买资格具有排他性。本案中，姚借张乃文的名义为部队购买经济适用房，因为她不具备为部队购买经济适用房的条件。这种行为违反了国家有关规定，应该是无效的。在责任比例上，军队购买经济适用住房有特殊的规定和限制，购买者有特殊的特点。双方都清楚地知道这一规定，所以双方都有责任承担借名购房行为的无效后果。双方应承担相关损失的责任。

实践七:

贷款协议的要点仅对协议双方具有约束力，不能抵制外部行为判例

:市、深圳市住房和建设局撤回《经济适用住房再审审查和审判监督行政裁定函》广东省高级人民法院认为，

申请人声称自己不拥有本案所涉国际名园x x x x x x x x的房屋产权，并以借来的名义购买该房屋，不能作为市住房和建设局撤回罗经济适用住房的依据。法院认为，尽管民事判决确认了吉剑国际名园涉及的财产 x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转移和消灭，依法登记生效。未经登记，它将不会生效，除非法律另有规定。同时，《物权法》第28条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等原因造成产权的设立、变更、转让或者消灭的。，人民政府的法律文件或者征收决定自生效之日起生效。”“本案被申请人根据国际名园B座1807号房屋的相关登记资料，认定罗购买经济适用住房未满5年及其他住房，并于2013年3月20日作出收回经济适用住房的决定。事实清楚，证据充分。法院不会接受再审申请人的请求。

的八个实际要点是:

以名义购房的协议侵犯了他人的合法权益，在公共利益上无效判例

:《唐智房屋买卖合同纠纷投诉书》、《申请民事裁定书高敏审字第04334

号》北京市高级人民法院认为，

第二审法院认为，二审法院对本案所涉房屋的购货发票、个人住房抵押合同、担保合同、还款银行原始卡等全部由中永新公司保管，中永新公司已对本案所涉房屋进行了出资。涉案房屋已被中永新公司实际控制，本案的其他实际情况。经查明，中永新公司与唐智之间存在以贷款名义购房的合同关系。涉案房屋的实际所有人是中永新公司，这一事实并非不当。唐智与陈郁签订《存量房屋买卖合同》，是双方恶意串通，损害了钟勇信托公司的利益。二审法院认为该合同无效，符合法律规定。唐智申请再审的理由不能成立。

摘要

主体资格、意思真实且不侵犯社会公共利益的借名购房合同有效，借名人享有住房权益购房协议在实践中有多种形式。我国现行的限购政策使得“名义购房”行为大行其道，但也存在法律风险。在实践中，为规避风险，应注意:

如果确实需要以“名义购房”的方式购房，则实际所有人应与名义所有人签订协议，并以书面形式确定房地产的实际投资人和所有人。同时，实际产权人在购买房屋时，应自付房款，并保留付款凭证。如果将来发生纠纷，实际购买者可以根据书面证据通过司法手段保护自己的权利。房地产由名义上的所有者抵押给实际的所有者也是规避风险的好方法。专门诱导和应对借名购房行为的转介规则，有利于法律实务部门的判断和认定，也有利于公众规避法律风险，实现房屋买卖经济秩序的稳定。