“缺乏商业，没有地铁”成为昆明北部山水新城发展的两块短板

云南住宅网近期对西北新城和北方景观新城的发展进行了比较。虽然云南房产网还没有对这两个地区做出判断，但很多评论都一致认为，文章上线后，西北新城的发展前景要比北方景观新城好。为什么开发较早、自然条件较好、位于昆明中轴线的北山水新城，在发展势头上被新开发的西北新城超越了呢？

北方山水新城位于北方城市昆明的最北端。十年前，它被纳入城市规划并开始发展。先后被云南城头、神州天宇、骏发、华润、中国建设、万科、首创、碧桂园、雅乐等住宅企业占领。它已经建设了近10个项目，如城市昆明湖、华润中心公园、万科金隅滨水区，规划居住人口10万。

从地域条件来看，北山水新城位于昆明市南北轴线上，北京路贯穿其中。盘龙江和瀑布公园为该地区创造了良好的环境条件。规划区域最初是农田和城市中的一些村庄。地势平坦，不像西北新城那样面临污染企业的搬迁问题。它原本有较好的发展基础，但其目前的不足也是显而易见的:北部山水新城没有地铁连接，经过10年的发展，商业配套设施仍然严重不足，与西北新城相比差距巨大。

北山水新城规划范围示意图

北山水新城是继呈贡新城之后昆明规划的第二个综合性新区2009年6月，昆明正式提出“北方景观新城”的概念，将规划面积13平方米的区域划定为北方景观新城，东起昆曲高速公路，南至丰原路，西至iba，北至松花江大坝。为了促进北方景观新城的发展，盘龙区将区政府迁至此地，同时推进瀑布公园的建设，甚至提出了“北方景观新城中央公园”的规划

北山水新城已开发10年。目前，神州天宇、云南城头、华润置地、中国建设、万科、首创、雅居乐、碧桂园等住宅企业正在开发中。天语兰山一期、昆明湖城、华润中心公园、钟健龙溪一号、万科金隅滨水区、首都西岳温泉城、金林莲汇、碧桂园星汇等项目根据规划，天宇兰山、昆明湖城、钟健龙溪一号都计划建设大型商业设施，但尚未落实，导致整个北山水新城大型商业设施基本处于空白状态。

天宇兰山规划面积1090亩，分几个地块开发，其中6号地块和7号地块为商业地块，面积93.04亩。最初的计划是发展35万平方米的商业。注册为秦天广场、天溪商业中心，并与中美星美影院、天科龙超市等签署合作协议。然而，由于开发商资金不足，秦天广场和天溪商业中心已多年未建，几乎告吹。

昆明市早些时候就宣布计划建设30万平方米的商业区。去年3月和今年5月，龙瑞广场一期和二期项目的商业地块分别进行了公示。据宣传，龙瑞广场计划建设约30万平方米的办公楼和商业区，包括大型商业区和底层商业区。

融创昆明湖商业地块-龙瑞广场效果图

中建龙溪一号商业地块规划建设3栋超高层建筑和裙楼商业，总建筑面积34.5万平方米，其中商业主要为大箱商业和裙楼商业

，但是，到目前为止，昆明湖一号和中建龙溪商业区还没有建成，投入使用还需要很长时间。

除现有项目外，山水新城北浦岛何志地块、地铁时代购物广场项目地块及城北区临街综合地块已规划大量商业建设用地。然而，在昆明商业发展冷淡、去工业化困难的背景下，这些商业地块多年来一直没有吸引投资，其中闲置的普道何志地块甚至被用来开发出租住宅产品。除了缺乏商业，

没有地铁，这也是北方山水新城发展的一大短板。在昆明现有的地铁线路中，2号线是距离山水新城北部最近的一条。然而，2号线在到达丰源路后转向东，并没有真正到达山水新城北部的核心区域。该地区的大部分地区不能享受地铁设施。目前，昆明规划线以北尚没有地铁穿过山水新城。

今年7月，一份新的地铁路线图在社交媒体上流传开来。路线图显示，地铁2号线将修建一条新的2号线支线。支线从二号线司家营站开始，沿北京路向北延伸至瀑布公园，然后向西到达规划中的国家植物园。然而，这条线只是在社交媒体上流传的路线图，还没有正式宣布。是否修建2号线支线还不确定。

线2支线路线图从社交媒体

综合考虑，北部山水新城位于北部城市昆明的边缘，其地理位置不利于大型企业的发展、招商和运营。除原有居民外，只有华润中心公园、城市昆明湖、天宇兰山一期业主入住，人口少，消费能力不足。因此，昆明湖和中建龙溪一号项目，即使配备了大型企业，也不急于建设。