预售商品房买卖合同中预期利息损失的确定

case

2年5月7日，被告李某b与原实业有限公司签订《玉溪商城内部认购合同》,同意李某b购买一套“玉溪商城”房屋，并于当日支付国家元首35000元。候福益公司未建房屋，进入破产程序2009年2月20日，原告李某a与李某b签订预购转让协议，同意甲方将预购的“玉溪商城”商品房的所有权以4.2万元的价格转让给乙方。甲方不参与该房屋的处置权。今后，在变更户主姓名时，甲方有义务协助乙方重新命名房屋。协议签订后，李某a按照协议支付了转让费，李某b将《玉溪商城内部认购合同》原件及付款收据交给了李某a。2009年7月5日，重庆简雍房地产开发有限公司参与了付逸公司的破产重组，并接管了付逸公司上述规划但未建成的建筑。李某于2010年8月31日出具委托书，委托李某全权处理上述“玉溪商城”房屋。2010年9月17日，李某a代表李某b与公司签订购房预约协议，同意李某b向公司购买一套由原公司建造的“西城旺角”项目房，该项目房位于荣昌县常州大道中段的双路口。2011年10月25日，李某与公司就上述《购房预约协议》中确定的房屋签订了正式的商品房销售合同，商品房销售合同总价款约定为127，840元李某b未按照预购转让协议履行义务，于2013年1月11日向简雍公司办理了房屋接收手续，并对房屋进行了装修。李得知后，向法院提起诉讼，要求解除预售转让协议，退还合同转让费，赔偿购房差价损失。审理过程中，涉案房屋总价款为35.78万元，建筑面积单价为3160元/平方米，李支付评估费用3580元。

分歧

本案中，因李某乙方恶意违约，致使房屋买卖合同的目的无法实现。李某要求终止合同并赔偿损失。李某甲在合同终止后是否有预期的利息损失，如何计算损失是本案争议的主要焦点。

第一种观点认为，本案中李某b恶意违约，合同目的无法实现。李某要求解除合同，赔偿房屋市场价值与购房款差额损失的，人民法院应予支持。原因是:在签订合同时，合同双方在这种情况下充分考虑了建筑是否完工、升值和贬值。因此，在争议房屋竣工且有较大增值的情况下，应遏制被告恶意违约和通过占有该房屋获取巨额增值的企图。非违约方的预期利息损失是根据房屋的市场价值和购买成本之间的差额计算的。违约方期望因违约而获得的利益将不复存在，这有利于减少恶意违约的发生。第二种观点认为，本案中李某某恶意违约，致使合同目的无法实现。人民法院应支持李某a终止合同的请求，但李某a的损失应按银行同期贷款利率计算。原因是守约方实际上在交易活动中支付了明确的资金。销售合同一旦解除，合同恢复原状，守约方在交易活动中的资金被违约方占用，对守约方造成最直接损失的是资金占用损失。按照惯例，资本占用损失通常是根据银行同期贷款利率计算的。作者进一步同意第一种观点。原因如下:根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，“当事人一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益， 但不得超过违约方在订立合同时因违约而预见或应当预见的损失”，预期利益损失也是合同解除后守约方索赔的损失之一。 "预期利益损失的认定

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预期利益是指根据合同协议，当事人有权期望通过履行合同实现的权利和利益，通常代表合同正常履行时当事人可能获得的利益。

目前，我国合同法不仅承认预期利益损失，而且对其加以限制，即预期利益损失“不得超过违约方在订立合同时因违约而预见或应当预见的损失”因此，在确定预期收益损失时，应把握三点:第一，预期收益的基础必须是有效的合同；第二，预期利益的损失是由违约方的违约造成的。第三，预期利益损失是违约方在订立合同时预见或应当预见的损失。

具体到本案，首先，原告李某a与被告李某b签订的《预购转让协议》是双方的真实意思表示，并已被有效法律文件确认为有效，被告李某b应按照转让协议的约定，协助原告李某更名

其次，被告违反诚信原则，自行与开发商签订了正式的《商品房买卖合同》。他后来在收到房子后完成了房子的装修。他的行为已经构成了根本违约，导致双方转让协议的解除。他应该承担违约责任并赔偿相应的损失。

同样，当原、被告解除合同时，房屋的市场价值高于购买成本，房屋价值客观上有所增加。关键是违约方，即被告，在订立合同时是否能够预见到这一点。本案中，原告李某a与被告李某b签订的《预购转让协议》声明...双方达成协议后，所购房屋的所有权与甲方无关，被告不参与该房屋的处置权无论房屋是建造、升值还是贬值，都与甲方无关...该协议清楚地表明，被告李某b预见到了该房屋的升值。此外，原告李某某在购买预购住房时也承担了相应的风险。原、被告双方充分考虑风险和利益后，达成房屋买卖合同。

综合分析上述因素，笔者认为，应认定原告阿利有预期的利益损失预期利益损失的计算

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如何计算预期利益损失也是确定原告有预期利益损失时需要解决的一个重要问题。随着中国市场经济的快速发展，房地产交易日益活跃，商品房的数量和交易价格稳步上升。尤其是从2008年到2013年，房价在短时间内翻了一番。由于房屋升值空间巨大，少数房屋买卖合同的一方出于利益最大化的考虑，恶意违反合同，与他人达成交易或以更高的价格占有。这种行为将不可避免地给善意守约方造成严重损失。如果法律没有对守约方给予充分的保护，可能会导致人们错误地认为违反诚信原则成本低，盲目追求利益至上，造成社会动荡。由于合同法第113条第1款规定的相对性原则，司法实践中存在不同的做法。

在这种情况下，对预期收益的计算标准主要有两种不同的看法:一是守约方应享有解除合同的权利，同时提出在合同解除时计算房屋市场价值与购买成本的差额损失；另一种观点认为，守约方的损失应按资本占用损失计算，即按同期银行贷款利率计算。

作者进一步同意第一种观点。原因是:在合同双方没有约定的情况下，如果守约方的损失是按照资金占用损失，即银行同期贷款利率计算的，资金利息损失不足以弥补守约方的实际损失，而违约方可以从中获得更大的利益，导致双方利益的失衡，这可能导致鼓励违约行为的负价值取向。这种计算损失的方法违反了法律的基本原则，应该予以纠正。为了最大限度地减少违约利润的发生，倡导交易诚信原则，维护社会公平正义，通过让守约方享有解除合同的权利，同时提出解除合同时房屋的市场价值与购买成本之间的差额来确定损失赔偿金额，更为公平合理。