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今天，自然资源部发布了《自然资源部关于城市居住区地下停车位登记若干问题的意见》，征求社会各界的意见。截止日期是2019年10月28日根据《物权法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《房地产管理法》、《房地产登记暂行条例》和《房地产登记暂行条例实施细则》，制定本《意见草案》
记者注意到，《意见稿》明确规定了地下停车位的土地用途和使用年限的确定、地下停车位所有权的首次登记等问题，即“凡申请地下停车位首次登记的，原则上应与地上建筑物一并申请。”“
那么，如何判断地下停车位是否有产权？根据《物权法》，如果停车位的位置本身就是规划的停车位用途，可以通过协议出售或出租。
"出售或租赁，很多时候决定权不在开发商手中规划用途是停车位，产权可以处理，但并非所有规划用途都是停车位，产权可以处理。如果你去“买”一个停车位，你实际上签署的是一份转让使用权的协议，那么你实际上是一个租车位。北京律师事务所律师杜告诉《华夏时报》记者
“许多地下停车场签订了没有产权的租赁协议。”长期致力于房地产研究的北京太平洋世纪律师事务所合伙人周玉中在接受《华夏时报》采访时也表示，根据《物权法》，停车位产权能否确立，取决于停车位的规划用途。如果规划用途是停车位，只能出售或租赁停车位。产权出售，使用权出租和转让。这两者有很大的不同。如何确定
地下停车位的所有权？
"停车位的设计和存在取决于住宅建筑或住宅区的商店。如何匹配停车位是业主买房时需要考虑的重要因素之一。如果停车位位于业主共有的道路上，并且属于业主，则该停车位不能处理产权。”周玉中说
那么，具体应该如何授权停车位？该《意见稿》明确规定，“首次申请地下停车位登记的，原则上应当与地上建筑物一并提出申请。”“
”申请地下停车位首次登记。原则上，它适用于地上建筑。每个固定对象单位及其所在国有建设用地均设置为房地产登记单位。捆绑销售不利于商品流通。”杜对说道
根据现行法律法规，住宅停车位是指在城市住宅区内为业主停放机动车而设置的场所。主要有三种类型:一是人防工程修建的停车位；二是按照规划要求建设停车位；第三是开发商独立建造的停车位。
根据《物权法》的规定，建筑面积内规划用于停放汽车的车位、车库的所有权，由当事人通过出售、赠与或出租等方式约定。“这意味着建设单位可以通过出售和捐赠的方式将规划建设的地下停车位的产权转让给业主。”杜对说，这样的停车位可以办理产权证
但实际上，房地产登记操作标准如下:2016年发布的《房地产登记操作标准》规定房地产登记以房地产单位为基础。根据《房地产登记暂行条例实施细则》的定义，房地产单位是指“所有权边界封闭、具有独立使用价值的空间”，而地下车库中特定停车位的一般所有权边界并不封闭，使得房地产单位难以分离，许多停车位的权益难以得到保护。
事实上，在实践中很难确认买卖和转让的合法性和权利。因此，《意见稿》明确规定，地下停车位的使用及其使用期限应根据国有建设用地出让合同和划拨决定确定。地下停车位首次登记申请原则上与地上建筑物一并申请；申请单幢式地下停车库首次登记时，地下停车库的配置应提交规划竣工验收资料、调查或测绘报告、完税证明等材料，并一并办理国有建设用地使用权和地下停车库所有权登记。
在停车位登记方面，周玉中认为，应根据法律法规进行细化:未经业主大会同意，住宅停车位不得转让给非业主，即使司法转让也应遵循这一规定；居住区停车位配套建筑比例不超过1:1的，未经业主大会同意，业主不得购买两个以上停车位。在时间限制上，地下停车位与地上建筑的比例明确，能够根据用途在空间上明确区分的，应当根据相应的地上建筑确定使用期限；在不能明确区分的空间，按地上建筑物的最长土地使用年限确定周玉中，
，表示《意见稿》是一个通则，各地在实施过程中需要出台相应的实施细则。
“确保停车位不投机”许多住宅区，尤其是老住宅区，正面临“有车可开，无停车位”的困境，地下停车位的价格也不低。在
的最新案例中，SOHO中国于2019年9月30日宣布，公司和卖方与买方签订了出售停车位的协议，初始价格为7.61亿元，预计毛利为2.53亿元。根据协议，出卖人同意出售，买受人同意购买共2583个停车位，包括相应的土地使用权、房屋所有权及所有其他相关权益
据记者了解，在现实生活中，很多业主花高价购买停车位却没有产权。他们只签租赁合同，并且只有使用权。此外，买家、开发商和物业公司之间存在严重的信息不对称，关于地下停车位的所有权是属于开发商还是属于所有业主存在很多争议。
和该《意见稿》对于明晰物权、建立和完善产权保护制度、解决历史遗留问题、登记房屋以外建筑物、构筑物的物权具有重要的指导意义。
，然而，“在确定地下停车位的所有权方面有许多问题。”辽宁平安律师事务所律师曾宪伟表示，新建住宅小区停车位配准登记所面临的问题，实际上需要税务、规划、城建、房产登记等部门共同出台实施细则，规范房地产开发的全过程，包括成本核算、纳税、规划审批、销售审批等。对开放者来说，为了避免地下停车位成为所有行政机关的“三无”区域，即不允许居民实际使用它们，享有通行权，并通过登记免费销售许可、纳税和交易转让。曾宪伟，
，认为草案意见应在立法目的上多样化，并考虑到各方的权利。例如，对于没有开放道路的封闭住宅区，应保护业主在运输货物和运送残疾人时临时使用地下停车位的权利和地下通行权，应明确地下道路通行权，以保障业主的基本通行权，“停车位不是投机”
停车位作为与房屋配套使用的重要房地产，长期以来一直是产权纠纷等问题的主体。在周玉中看来，汽车时代的停车位匹配类似于厨房和厕所。因此，即使停车位被视为专有部分，并颁发独立的房地产证，由于其匹配性质，也不应等同于房屋或商店等专有部分，因为它们可以完全自由转让和出租，成为投资和投机的对象。“在分配和建设不足的情况下，还应保证公平停车”周玉中说
