三四线城市房地产调控政策_房地产金融政策如何兼顾调控稳定和短期纾困？

作者注意到中央银行已经做出了上述强调，而触发因素是房地产金融政策出现松动迹象。例如，LPR 5年多来下降了5个基点，许多地方的公积金贷款首付比例降低，第二套住房的公积金贷款重新开始。一些银行(甚至大银行)降低了非限制区商业抵押贷款的首付(从30%降至20%)，一些地方政府敦促银行增加房地产贷款，一些媒体甚至开始在谣言市场放水。

众所周知，LPR在五年内的衰退意味着居民购房的“目标利率下调”。在此期间，央行通过反向回购、多边基金和其他融资工具向市场集中投放低成本流动性。市场资本雄厚，客观上也有利于房地产。此外，最近的中央会议明确表示，将努力实现今年的经济和社会发展目标和任务。健全的货币政策应该更加灵活和适度，充分利用现有的金融支持政策，适时推出新的政策和措施。在这种背景下，各地区纷纷出台了大量的重点项目建设计划，以缓解疫情的影响，而房地产是各地区相对重要的产业。总之，上述信号向市场表明，包括房地产在内的信贷可能会扩大。

作为房地产市场监管最重要的监管部门，央行发表声明并实时澄清，这是对“住房不投机”的一贯强调，也是“稳定监管”与“短期救助”之间的明确逻辑关系更重要的是，这一流行病具有广泛的影响，而且影响的时滞正在延长。今年，不仅宏观经济指标面临压力，上下游产业链、需求和供给也受到影响。因此，作为一项宏观调控的金融政策，我们必须平衡“稳定增长”与“风险防范”的关系基于上述分析，房地产行业的融资政策自然需要在多个目标下进行平衡。

笔者认为“救济不刺激”将是房地产金融政策的主要基调。正如最近国有媒体的一篇文章所说，“没有投机的余地”不应该因为疫情而改变，房地产企业和员工正经历着受疫情影响的困难。事实上，它与旅游、住宿、展览、娱乐、影视、餐饮等许多行业一样，都需要救助。哪些企业和员工受到影响，很难进行有针对性的救助例如，在疫情期间，贷款偿还和利息支付的执行可以推迟。例如，住房和建设部表示，在2020年6月30日之前，公积金贷款不能正常偿还，也不会逾期。

，但是，纾困是基于行业、企业和员工免受疫情影响的正常救济，也是基于对房地产监管目标“稳定地价、房价和预期”的考虑2019年底，在全面考虑到2020年结束“十三五”、全面建设小康社会和消除贫困的基础上，国家首次明确提出“三个稳定”是2020年房地产调控长效机制的目标。现在的问题是，在疫情的影响下，房地产建设和销售部门都按下了“暂停按钮”2月10日以后，虽然恢复工作和生产逐步开始，但恢复工作的重点仍然是防疫和控制相关行业以及国民经济和民生行业。

根据笔者的研究，热点城市的售楼处开工率约为80%，但在许多非热点城市开工率并不是很高。即使售楼处开门营业，商品房销售也相对较差，因为许多政府不鼓励人们外出聚集。例如，中国和泰国证券的统计数据显示，从2月16日至22日，40个主要城市的新房销售同比下降85%。

值得一提的是，房地产和上下游产业链条长，吸纳了大量就业人员。因此，对房地产企业的金融救助不仅要考虑疫情对行业的影响，还要考虑恢复房地产行业上、中、下游资金链的流通，促进国民经济相关行业生产和工作的恢复，以及“六稳”之首的“稳定就业”在这种流行病的情况下，劳动密集型产业将受到打击，就业人口的收入将受到影响。在资金充裕、LPR降息5年的情况下，这恰恰是为了推动银行降低抵押贷款利率、缓解每月还款压力，以及缓解市场对房地产前景不太乐观的预期。然而，这是房地产金融政策调整的底线，不会有增加需求方杠杆的政策。基于此，笔者认为只有在现有政策下才能有所动作(如将城市按揭的非限定性购房比例从30%降至20%)，从而兼顾“政策稳定性”和“短期救济”

(作者是广东省住房政策研究中心首席研究员)

国家商报