固定利率的定价基础_LPR加点还是固定利率？怎么选更划算房贷一族可要看好

从3月1日到8月31日，大多数抵押贷款机构将面临重大选择。最近，六大国有银行和几家股份制银行发布了抵押贷款利率转换机制的细则。在2020年1月1日之前签署商业抵押贷款合同的客户可以选择将抵押贷款利率转换为浮动利率或通过在贷款市场报价利率(LPR)上加点而形成的固定利率简而言之，抵押贷款利率有机会“重新定价”。但是，只有两种选择，固定利率或通过增加LPR点形成的浮动利率，而且只有一种选择。如何选择，按揭集团可要掂量掂量了超过

家银行已发布公告，启动抵押贷款利率互换“锚”

。在再次解释抵押贷款利率是如何“定价”的之前，让我们先看看什么是LPR过去，普通人借钱买房时，抵押贷款利率是根据央行宣布的基准利率确定的。五年期贷款的基准利率为4.9%。如果价格上涨10%，贷款利率将为5.39%但是，这种利率“定价”方式并不市场化，因此从2019年开始，央行将发布实施LPR改革的通知，即贷款市场报价，最新的LPR报价将于每月20日公布，新贷款利率将根据LPR点形成。自今年3月以来，LPR的适用范围已从新增贷款逐步扩大到现有的浮动利率贷款。2月20日，央行宣布LPR 5年多来的最新报价为4.75%。商业银行可以根据这个报价加一些点数，例如，加50点，那么贷款利率是5.25%

如果你以前的住房贷款是固定利率，这次没有必要转换。如果您以前的住房贷款是参考基准利率定价的浮动利率贷款，您可以选择转换LPR定价或改为固定利率。但是，应该注意的是，购房者只有一次选择转换方式的机会，转换后不能再转换。

此外，公积金个人住房贷款和不良贷款不纳入转换范围如果你的贷款在2020年12月31日之前到期，没有必要再次转换。还有一种情况是，如果购房者的抵押贷款是组合贷款，其中商业个人住房贷款需要按照相关规定进行转换，公积金贷款仍将按照原贷款利率政策执行。

lpr+点或固定利率？购房者应该如何选择

？对于购房者来说，他们更关心的是哪种方式更经济。在选择之前，让我们举一个例子来看看如何转换。

公民赵女士买房时享受银行10%的折扣。当时，五年期贷款的基准利率是4.9%，所以她的实际贷款利率是4.9x (1-10%) = 4.41%马先生，公民，基准利率仍为4.9%，但他买房时银行将利率提高了10%，所以他的实际贷款利率为4.9x (1+10%) = 5.39%两者的贷款时间都是20年。

根据中央银行公告转换为固定利率，转换后的利率水平由借款人与贷款人协商确定，其中商业个人住房贷款的转换后利率水平应等于原合同的最新执行利率水平；如果转换基于LPR，增加点的值应等于原始合同的最新执行利率水平与2019年12月LPR之间的差额(可能为负)，其中从转换点到第一次重新定价日的利率水平等于原始利率水平

，也就是说，如果两个人转换到固定利率，他们的抵押贷款利率将在剩余的贷款期限内保持在当前水平。

如果选择加点形成的浮动利率，由于贷款合同期超过5年，参照2019年12月发行的5年以上的值，即4.8%，那么赵女士的加点值为-0.39% (4.41%-4.8% =-0.39%，即-39个基点)；马先生的点值为0.59% (5.39%-4.8% = 0.59%，即59个基点)也就是说，在还款期内，赵女士去年12月份的按揭利率= lpr-0.39%；去年12月，马云的抵押贷款利率为0.59%根据公告，赵女士和马先生的抵押贷款利率在2020年不会改变。第一次变更将从他们与银行商定的第一次重新定价日开始。重新定价期还要求赵女士和马先生与本行达成协议。重新定价期是最短的一年。

如果两人在银行同意的重新定价前后有一年时间，重新定价日期为2021年1月1日，则从2021年1月1日起，两人的贷款利率为2021年12月5年LPR+固定点。赵女士的固定点为-39，即减去39个基点；马先生的固定点数是59，即lpr加59该利率在2021年将保持不变，直到2022年1月1日，届时将重新计算新的一年的利率，依此类推。

还有两种情况。假设公民李女士在2019年10月1日以后已经与银行签订了与有关的商品房按揭贷款合同，那么她与银行签订的按揭贷款合同不需要修改，其增值以当时与银行签订的合同为准。王先生20年前买的房子还不到一年就要偿还商品房贷款了。根据央行的规定，这种情况已经进入最后的重新定价周期，王先生与银行的合同不需要修改。

今年2月，LPR的出价在五年期内为4.75%，这一数字已经下降。如果LPR的出价在今年12月继续下降，那么这两个人的抵押贷款利率也将相应地继续下降。事实上，选择哪种转换方法取决于LPR的未来趋势许多业内人士预测，LPR仍有下跌空间，并建议抵押贷款客户选择转向LPR定价方法。当然，未来不排除LPR的反弹。选择浮动利率存在一定风险，但一些专家建议，如果LPR出现反弹，购房者可以选择提前还款。如何办理

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抵押贷款利率转换？手机银行可以处理

。根据央行规定，从2020年3月1日起，商业银行应与现有贷款客户正式转换现有浮动利率贷款的定价基准。原则上，现有贷款利率的定价基准转换应在2020年8月31日前完成。也就是说，股票浮动利率贷款合同将在未来六个月内完成定价基准的转换一些银行将在3月底或4月初开始转换，而其他银行尚未确定转换的开始时间，并将通过短信、电话等方式通知客户。根据银行公告，抵押贷款利率转换主要包括线下和线上渠道离线申请可以通过银行网点的柜台或智能提款机处理。网上渠道主要包括手机银行和网上银行。

每个银行的具体转换时间和方法也需要购房者仔细理解。例如，中国的银行、农业、工业、建筑、运输和邮政储蓄都从3月1日开始办理业务。他们都支持客户通过在线渠道处理业务。一些银行将根据疫情防控的进展逐步开放线下渠道。招商银行将于4月初统一将转换范围内的个人住房贷款定价基准转换为LPR。如果客户不愿意进行转换，将维持原合同安排，并在8月31日前联系我行各分行贷后服务中心进行处理。兴业银行的在线渠道将从4月15日开始转换。光大银行将于7月21日对浮动利率住房贷款定价基准进行批量转换(来源:济南时报)