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土地问题是“三农”发展的关键问题根据2018年文件，中国将探索宅基地所有权、资格和使用权的“三权分离”，并适当释放宅基地使用权和农民住房权。当前的宅基地改革可能推动新型城镇化建设，促进城乡双向流动，成为村庄振兴的新动力。本文将通过一个案例来探讨宅基地“三权分立”新政策下农村综合体的发展模式和利益点。
-1，宅基地“三权分立”政策解读
(1)宅基地使用现状及改革意义
2年2月4日，《中共中央国务院关于实施农村振兴战略的意见》(以下简称《意见》)作为“中共中央一号文件”正式发布根据文件的安排，中国将探索宅基地所有权、资格和使用权“三权分离”，适当放开宅基地使用权和农民住宅权。宅基地关系到广大农民的生活和生活、切身利益和购买意识，因此宅基地“三权分立”改革受到了社会各界的广泛关注。
目前，我国农村宅基地的闲置率很高，这是由城市化的不断推进和大量农村人口涌入城市就业和生活造成的。以湖南农村为例。截至2017年5月，湖南农村宅基地闲置率在10%至20%之间，部分地方闲置率超过30%。许多村庄已经成为名副其实的“空心村”元立方金服研究人员认为，这次宅基地改革，不仅可以实现农村闲置宅基地的集约利用，推进新型城镇化建设，促进城乡双向流动，还将有助于解决农村留守儿童、留守老人等一系列社会问题，并有望成为未来经济发展的新动力。
(2)红线
《关于宅基地改革的意见》将宅基地的两种权利划分为三种权利，即集体所有权不变，但农民的所有权和使用权将分为资格权和使用权。与此同时,《意见》为探索宅基地“三权分立”设定了红线:适度放开宅基地和农民宅基地使用权，不非法买卖宅基地，严格执行土地使用管制，严禁农村宅基地建别墅大院和私人会馆对此，中央农办主任韩军表示，宅基地“三权分立”并不意味着城市居民在农村买房，而是意味着农民闲置的房屋应该成为发展农村旅游、养老等产业的载体。
2。结合宅基地改革，对农村
宅基地“三权分配”的三种发展模式和利益点的分析非常清晰。宅基地的“所有权”属于村集体，“资格权”归农民所有，“使用权”是公开的，不再局限于分配给农民的宅基地，而是可以通过出租、抵押和转售等方式直接进入要素市场。元立方金服研究员认为，这里值得注意的是，目前农村宅基地的受让人仅限于村级集体经济组织和组织的成员。
在宅基地改革的政策背景下，建设特色城镇和农村综合体是实现农村振兴目标的重要途径之一。建设内生资源的牧区综合项目，引进外资，将当地农村的土地、特色产业、民俗文化和人力资源，引进外资用于当地资源开发和基础设施建设，可以促进123个产业的整合，促进城乡资源的双向流动，让农村人民共享利益，实现农村振兴战略的目标。
按获得宅基地的方式划分。元立方金服研究员认为，内生资源、引进外资的牧区综合体有以下三种发展模式:以经营住宅为主要盈利点的模式、以发展(高端)农业产业为盈利点的模式、以建设生态庄园为盈利点的模式
(1)住宅经营方式以住宅为主要利润点
我国的宅基地是集体所有，实行“一户一宅”，即农民只能使用一处宅基地。元立方金服研究员认为，整合一些周边农民的宅基地可以建立一个以经营住宅为主的小型农村综合体。这种类型的农村综合体主要位于生态环境特殊的村庄，当地特色产业成熟，文化独特而简单。村庄可以发展短期旅游，并以旅游住宿、当地农业和文化体验以及专业销售为利润点，建设农村综合项目。
案例
上海金山嘴渔村——上海金山嘴渔村，位于长江三角洲南翼，地理位置得天独厚，开发了当地的水产品遵循"吃海靠海"的理念，醉渔村设计了一个田园式的复合模式，重点是住宅的运作。它整合了123个产业的发展，已成为上海金山区醉渔村的一处闲置的农村住宅，
。在新的宅基地政策下，醉渔村成了“烫手山芋”目前，该村已有100多户家庭出租了他们的农舍，以建立住宅区和特殊景点。截至2017年底，渔村已经出现了12个特殊的家庭住宿品牌，客房总数达到120间，在假期前夕全部预订一空。
“吃海边的海”是醉渔村发展模式的特色，渔民的海鲜生意越来越好。每天晚上，渔民们在船上接收货物的同时，在他们的朋友圈子里发出“渔船回来了”的信息。市内外的老顾客一个接一个地要求商品，而且大部分刚退回的海鲜都是预售的。
金山嘴渔村以其特殊的住宿和新鲜的水产品，截至2016年底，共接待游客320万人次。居民和游客纷纷前来品尝渔民的菜肴。想象一下，周末走在醉渔村的老街上，有时会在小湖边漫步。累了的时候，你可以坐在咖啡馆、小酒吧或文化工作室里。晚上，你也可以找到一个“海景旅馆”,住下来体验一下渔民的生活。这太令人愉快了。因此，金山嘴渔村已逐渐成为一个“无夜小镇”
(2)以发展(高端)农业产业为利润点的模式
目前，我国宅基地布局零散、面积超标、建设质量差，不仅不利于节约集约利用土地资源和基础设施建设投资，而且增加了农村社会治理难度，严重影响农业现代化发展和农村生态效益的提高，不利于城乡统筹发展
宅基地新政策提出，跨区域宅基地可以整合到一个集中区域，解决土地分割问题。集中整合后，分散的宅基地面积大，可以建设成以农业(高端)产业为支撑的大中型农村综合体。对于这样的农村综合项目，盈利模式主要是通过电缆销售农产品，向高端超市和电子商务同行提供农产品和加工产品，经营供游客观赏的采摘园，开展文化创作或亲子活动等。
案例
黑龙江省富锦市“米”梦想空间
2017，富锦市凭借其独特的地理和生态优势，构建了以稻田文化为主题的“田园情结”，被誉为中国的“米”梦想空间永胜村
是富锦花园综合项目开发的村庄之一，也是高标准水稻示范基地。除原有核心水稻种植区外，现已开发水稻景观种植区819亩。一座观光塔和几个玻璃观光平台也将建在景区的中心。游客会站在平台上往下看，闻到“米的香味”，感觉就像置身于“米的海洋”值得一提的是，富锦的大米是订单种植的，质量和数量都高于平均水平，每公斤大米的收购价格比市场价格高出0.54元。
富锦利用附近的森林公园和湿地公园，创造了6个具有不同民族风情的农家乐。在这些农家乐中，有38个育苗温室，其中8个种有蘑菇、木耳和其他菌种，而其他温室种有水果和蔬菜。温室里的农产品不仅被分发到当地城市的超市，还供游客观看和挑选。
富锦市整合周边村庄零散的宅基地和商业用地，将休闲农业、养生度假、文化艺术、农事活动等活动有机结合，发挥倍增效应，展现农村产业美好未来。
来源:中国农业新闻网
(农林卫星电视新媒体整理发布。如果有任何版权问题，请联系我们删除)
