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根据养老金改造项目的投资和扩建经验，哪些商业房地产适合改造为养老金项目？这里有一些实例供你参考。
商业办公楼项目
是一座3层裙楼，有2座塔楼，20层高约16000平方米，整体销售，销售报价15000元/平方米该项目是一个建在地铁上的物业，位于一个成熟的位置，紧挨着营城的一个大型购物中心，附近有一些新建的住宅区。住宅价格是3万元。
项目基本符合现场踏勘前的“3322”选址原则在现场，他们被拒绝，并被认为不适合向老年人的方向转变。原因如下:
方向:不能是护理型，只能是自我护理型(因为1 ~ 2楼裙楼已售出，不符合“独立使用逃生路线”的消防法规要求)；在自理取向上，它只适合作为老年人的服务公寓。然而，没有足够的空间将其用作辅助设施。牺牲房间的地板来支撑设施是不划算的。此外，自我保健项目所需的外部空间资源也不足。该项目本身没有独立庭院这样的小环境，也没有外部公园这样的大环境，很难吸引老年人长期居住在这里。
级定位:本工程立面质量差。除了分散的裙楼业务，每个塔楼只有两部电梯和其他较低的硬件配置。定位只能是一个中期项目
装修数量:本项目为新建物业，但由于裙楼拆分销售，两栋塔楼无法连接，需要装修和楼梯。此外，电梯还需要将其中一个改造成担架电梯。因此，仍有一定的改造投资。
住房产出率:该项目有一个巨大的岩心筒，占平面面积的1/3，还有一些不合理的通道。这个项目的房屋产出率不高。单层可容纳12-13个房间，但每个房间都很小，内部面积为25平方米。对于自理老人来说，空间太小，没有舒适。有些房间朝东朝西。
竞赛价格:项目周边70平方米精装修租金约4200元/月，45平方米精装修复式公寓租金4000元/月。与本项目的房型相比，房租最多为3500 ~ 4000元/月，加上服务费，收5000元(不含餐费)是个不错的价格
经营状况:项目报价为1.5万元/平方米，加上装修、装修、集资投资，接近2万元，这绝对是高端项目的定位。然而，该项目的综合条件和收费水平都不能支持高端
判断结论
综合以上判断，本项目不需要进行具体计算，已经知道完全不可行
四星级酒店换乘项目
是一家占地12000平方米的四星级酒店，周边有800米地铁站，周边生活氛围成熟酒店的配套功能和房间装饰都是现成的，照片上非常经典，根本不需要重新装修和翻新。从项目位置来看，也基本符合“3322”选址规则。
项目可以有两种合作方式:2900万元的经营权转让；产权总转让价格为1.8亿元(需要再转让2900万元)
项目在实地调查后被拒绝，原因如下:
朝向:该项目的平面结构(小平面图)和现有的支撑功能空间只能支撑该项目朝向为一套自理公寓
级定位:项目装修标准为四星级酒店标准，适用于中高档项目的定位
改造数量:本项目基本不需要改造，但需要配备软衣服。
房费:项目酒店共有客房144间，平均房间面积约85平方米(含配套面积)，平均床面积过大。
围绕客户群和有竞争力的价格:围绕客户群的项目主要是大学生、搬迁群体和年轻的办公室工作人员。该地区也是一个相对较新的开发区，缺乏老年人群的客户群。
周边80平方米精装修住宅租金3500 ~ 4000元/月本项目的房租估计为5000元/月(含服务费，不含餐费)
经营状况:合作模式1:经营权转让，转让成本2900万，项目租赁期限为5年零1个标志，不能再长。租金:0.9元/平方米/天
合作模式2:整体产权转让，1.8亿元
投资分析:
模式1，经营权转让:2900万元转让费，5年租赁期，平均分摊到144间房，达到每月3360元，而我们预计的房费是5000元，中间只有1640元，不足以支付每月的运营成本。这个项目不可行。
模式2，整体产权转让:1.8亿元，经营权转让费2900万元，平均每平方米17100元，按30年运营期平均分配，月成本48元/平方米；目前，市场上80平方米的住宅租赁价格为4000元，每平方米的楼层效率仅为50元。即使我们可以将地板效率提高一倍达到100元/月(这在短期内几乎是不可能的)，资产成本已经消耗了近50%的收入。以后没必要再计算了。这个项目绝对不可行。
后实际使用计算模型进行计算，结果是:运营30年的内部收益率为3.9%，运营前10年的息税折旧摊销前利润仅为3%，投资回收期需要30年，项目完全不可行
判断结论
本项目周边客户群明显年轻化，养老市场基础薄弱。目前，市场收费水平难以支持项目采取中高端定位，附加成本过高。不管用哪种方式合作，这个项目都不可行。
经济型酒店的
换乘项目
项目是一家5800平方米的经济型酒店，周围500米有地铁站，旁边300米有3A医院该项目是一座带有大庭院的单体建筑。项目背后是一个被道路和绿化带包围的已有人居住的商品房小区。大型场所的配套设施已经成熟。
项目合作模式:整体产权转让，报价1.1亿元
项目的位置完全符合“3322”选址规则。
在实地调查后被拒绝，原因如下:
定位:本项目是一家经济型酒店，房间空间太小，无法满足自理老人的长期生活需求；只能定位护理定位护理定位需要满足消防要求，而本项目各走廊宽度仅为1.7m，不能满足消防要求。
级定位:项目外立面和现有硬件配置只能支持中档或包容性项目的定位
改造数量:本项目是一家装修标准很低的经济型酒店，需要对天花板和地板进行彻底改造。有两部电梯，其中一部需要改造成医用电梯。因为房间里的厕所是一个整体，它根本无法重建，只有通过大量的重建才能完全拆除和更换。
入住率:项目酒店有160间客房，估计有240张床位。平均床面积约为24平方米(包括支撑面积)。入住率高，但质量差。
比赛价格:酒店长房价格为4800元/月(含早餐和日常清洁)这个价格可以作为装修后的房费参考价格。周围条件
:项目背后是商品房花园，中间只有一道低矮的栏杆。根据以往经验，护理类项目离居民区不能太近，存在被居民投诉、无法开工的风险，风险可能性极高。
经营状况:整体产权转让，1.1亿元单边价格是19000元这个价格只能由顶层项目的定位和中低层项目的资质来支撑。两者之间的差距太大了。
判断结论
本工程报价与定位方向不完全匹配，改造成本巨大。此外，护理定位项目不得毗邻商品房社区。这个项目完全不可行。
经营权转让给经济型酒店
项目是一家经营面积8000平方米的经济型酒店。该项目位于自然条件一流的风景区。附近没有地铁，但是在300米以内有一个大汽车站。该项目由三栋建筑组成，有自己的门厅和后院。周边地区都是住宅酒店和旅游企业。项目3 ~ 4公里范围内有三家三级医院。
项目合作模式:转租物业，租金为3.0元/平方米/天，并有一定的转让费。
本项目产权为村集体，转让方为酒店经营者。项目转移后，酒店经营者实际上是主要的房东。
项目完全符合“3322”选址规则。
经过实际侦察，觉得现场情况理想，开始推进合作谈判，但最终未能合作。原因如下:
方向:项目位于一个游客众多的著名景点。该项目适合于在自我保健项目中定位生活和养生公寓，并为分阶段生活的有活力的老年人提供服务。
项目是营地中的一家酒店，现有的客房和配套设施可供旅居客户随时使用。
级定位:项目外立面和现有硬件配置可以支持中间端的定位。在景观和支撑功能的修改和添加之后，可以定位中端和高端。
装修数量:经过现场调查，酒店的两个房间基本不需要装修，房间大小或走廊宽度都没有问题。另一家酒店需要将一楼的房间改造成配套功能，由于房间体积小，计划将两个房间合并为一个。
还计划在两栋建筑之间增加一条走廊，以增加两栋建筑之间的连通性。当超过
个改造方案预计将在图纸上进一步实施时，发现本项目的建筑已有25年历史，原始图纸早已丢失，只有部分装饰图纸可用，并且根本没有图纸的电子版本，因此需要从施工档案中检索图纸。转让方表示，在双方达成明确的合作意愿之前，双方不愿意出面转让图纸。这使得我们无法判断项目的结构安全性。对于这座有25年历史的建筑(该物业建在村里，建筑质量根本不知道)，不清楚是否需要进行结构加固，结构加固将是一项非常大的翻新投资。
入住率:项目酒店客房160间，预计安排床位270张，平均床位面积约29平方米(含配套面积)，入住率也较为理想
项竞赛项目价格:酒店淡季价格为198元/月，长隔层价格预计达到6000元/月以上。
周边条件:项目建在山上，毗邻风景名胜区，自然环境良好。3 ~ 4公里范围内的三家3A医院300米以内的大型公共汽车站周围没有住宅区。他们都是住宿和小企业。总的来说，周围的条件是理想的
经营状况:租金要求达到3元/平方米/天，租金很高。然而，这个地方确实是一个稀缺地区，这个价格也被认为是市场价格。最初，该项目被认为是一个高出床率，现成的装饰，和一个收费模式的生活在一个保健公寓。额外的容量甚至高于为老年人服务的公寓。如果改造投资不大，仍应能够核算。但是，该项目的投资可行性无法评估，因为改造投资的规模和金额受到图纸不可用的限制，无法准确估算。
财产合规性:本项目的财产所有者为村集体，目前的酒店经营者租用村内的财产经营酒店。由于历史原因，该项目只有2000平方米有产权证，其余6000平方米没有产权证。当前运营商有权在与业主的租赁协议中转租。经咨询专业律师，我认为经营者与村委会之前签订的租赁协议实际上是无效合同(根据《最高人民法院关于处理城市房屋租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释》第二条，“出租人与承租人之间订立的租赁合同对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋无效。””)，转租合同无效
判决结论
虽然本项目具有一流的环境资源和理想的选址条件，但由于不符合物业租赁关系和无法准确估算装修投资成本，本项目无法继续合作
