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近年来，中国的房地产开发已经成为一个祸害。居民买房的主要方式之一是通过个人抵押贷款。个人住房抵押贷款已经成为商业银行信贷业务的重要组成部分。然而，个人住房抵押贷款仍然存在一系列贷款风险。个人住房抵押贷款业务有哪些风险？让我们跟着边肖去看一看。
个人住房抵押贷款业务风险
1信用风险
信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本、最直接的风险信用风险一般包括以下形式:
(1)强制违约强制违约是指借款人在购买房地产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化导致实际支付能力下降，被迫违反个人住房贷款合同，无法按规定继续正常向商业银行偿还本息的行为。
(2)理性违约理性违约(Rational default)是指当发现抵押的重置成本低于抵押贷款的剩余本金时，从财务会计的角度来看，借款人通过放弃原抵押购买新房而自愿终止贷款合同还款计划的违约行为，比保留原抵押更具“成本效益”。当房价快速下跌或利率大幅上升时，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人将理性违约。
(3)预付款提前还款是指借款人在还款期到来之前偿还贷款的行为。提前还款包括提前全额还款、贷款期限不变的部分提前还款、缩短贷款期限的部分提前还款。预付款通常有两种。一是当借款人收入大幅增加、资金充裕并希望提前结束贷款时，可能会提前还款。另一种是，当市场利率低于合同利率时，贷款也可能提前偿还。一方面，商业银行失去了原始合同利率的利息收入，另一方面，商业银行不得不遭受找不到合适的投资渠道偿还贷款资金的损失。
(4)恶意贷款欺诈一般称为“假抵押”，是一种欺骗行为，主要是引导开发企业以自己单位和其他关系的员工为购买者，以购房的名义向金融机构贷款。其主要特征是实际借款人将借入的个人住房抵押贷款资金用于风险较高的投资，如挪用于房地产开发或进入资本市场，给商业银行带来信用风险
2，抵押风险
(1)抵押处置风险当实现抵押的渠道狭窄、成本高时，商业银行如果不能顺利、足额、合法地实现抵押，将面临抵押处置风险。我国二手房市场处于起步阶段，交易规则不完善、程序复杂、交易成本高，导致银行担保难以实现。
(2)抵押价格风险包括抵押价格市场风险和抵押价格人为风险前者是指抵押房屋价格因房地产市场变化和房屋自然损耗而下跌的风险。后者是指抵押人在抵押期间对房屋造成损害，导致抵押财产价格下降，或由于评估人员的疏忽或故意高估抵押财产而造成的风险。利率风险
3，利率风险
利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小的风险，甚至导致贷款利率低于存款利率的风险，导致银行收入无法弥补支出。目前，我国商业银行个人住房抵押贷款利率缺乏灵活性，只能随着央行利率的调整而变化，存款利率可以根据国内外经济形势随时调整。根据我国利率政策的规定，如果降低利率，定期存款利率将按照存款时的利率执行，即原较高的利率，而贷款在执行期结束后一年内将不得不改为
的降低利率，因此商业银行实际上将承担大部分利率风险。如果一家银行从存款来源以高的早期利率发放新的个人抵押贷款，它可能会在经营中亏损。如果利率上升，与存款利率相比，增长率很小，这可能会降低银行的收益。流动性风险
4，流动性风险
流动性风险是指商业银行因无法足额、及时实现住房贷款债权而遭受的利息损失流动性是银行确保资产质量的重要原则个人住房抵押贷款属于中长期贷款，风险很大。从美国的次贷危机中，我们可以清楚地看到这种风险的力量，它不仅影响银行业，也影响整个金融业。因此，我们的银行也应该防范这种风险。流动性风险的原因在于商业银行的经营特点和个人住房抵押贷款的特点。商业银行的资金主要来自企业存款和居民储蓄存款等短期资金。个人住房抵押贷款是长期的，复苏缓慢。资金来源和用途明显不匹配。存在“短期存款和长期贷款”的问题。因此，商业银行面临着及时变现的风险。
5，管理风险
在各大商业银行激烈竞争的形势下，存在一系列信贷管理风险，具体表现为首先，商业银行有重视业务拓展而忽视个人住房抵押贷款业务管理的冲动，不顾风险和成本抢占市场份额。第二，个人住房抵押贷款业务的运作相当随意，尚未形成合理的评估标准和业务流程。第三，缺乏熟悉个人住房抵押贷款的专家，管理经验和人才培训跟不上业务的快速发展。第四，个人信用信息基本封闭，银行缺乏沟通，个人信用信息资源无法共享，没有统一的信息数据库和个人信用评价体系。
6，运营风险
运营风险是由于不完整或无效的内部程序、人员和系统或外部事件造成的损失风险主要表现为:一是在企业导向的激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准或变相降低贷款标准和担保条件，以个人住房抵押贷款名义非法开办个人股票质押贷款等高风险业务；二是部分员工专业素质或思想素质低，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通规避制度约束。
7，国家政策风险
中国整个经济正处于转型期，市场经济体制不完善，政府的立场不明确
当房地产市场的发展偏离个人消费能力时，经济出现泡沫和过热，这与宏观调控目标背道而驰，政府将采取房地产调整政策。房地产政策的调整和收缩将使商业银行面临政策风险。
8，法律制度风险
目前，中国的法律制度还不够完善，对消费信贷，特别是个人住房抵押贷款没有法律法规。在商业银行的房地产抵押贷款业务中，各种不规范的操作和不同程度的风险导致了相关法律问题的出现，而一些法律问题在我国法律体系中并没有与之相对应的明确的法律规定，从而形成了贷款操作的法律风险。
