2019投资地产行业_房地产投资 :2019, 逆市向上 !2020, 韧性何在 ?

2019年，宏观经济运行的大趋势已经形成2019年，整体经济继续下滑，充满遗憾和亮点。房地产投资的反向趋势还是今年最大的亮点2019年初，人们普遍对房地产投资持悲观态度，高于0的预测已经是乐观的。虽然对房地产投资持悲观态度，但对基础设施投资的预期相对乐观，一致预期约为8%-10%与预期相反，备受期待的基础设施投资一直疲软。相反，房地产投资大大超出预期，累计同比增速超过10%，默默地肩负着稳定增长的重任。为什么

房地产投资逆势上涨？从投资的细分来看，房地产投资的增长主要来自于建设项目。建设项目投资主要来自房地产投资过程中的建设过程这不同于2018年的虚拟火灾，当时房地产投资主要来自土地购买成本。2019年的大部分房地产投资将是真正的钢筋混凝土。

|在1992-018年底，市场普遍预测2019年的房地产投资不会奏效。当时的主要逻辑是销售不好。市场普遍预测，2019年销售额将下降约5%，如果销售失败，房地产投资将下降。事实上，2019年的销售额好于市场预期，但仍有所下降事实上，房地产投资可能比预期要好，但也应该比2018年差，不应该逆潮流而动。因此，从销售来判断房地产投资不能解释为什么房地产投资逆势上升。我们应该如何解释房地产投资的反弹？

图1房地产投资及其分项

新建及建设喇叭口

图2新建及建设面积累计同比喇叭口继续扩大

2018新建及建设面积同比增长率突然分化，两者的喇叭口继续扩大与此同时，拍卖行销售额和现有房屋销售额的同比增长率也有一个大喇叭口。这是巧合还是必然？2018年拍卖行和现有房屋的销售额也出现了大幅增长。今年早些时候，我们提出了一个可能的逻辑来解释这两个喇叭口同时出现的原因。我们认为，2018年融资环境收紧后，房地产企业将不得不加大资金回笼力度，以避免现金流中断。如何更快地推盘子？你不必等到房子建成后再卖房子，就能拿到预售许可证。年底，85%的拍卖行售出的商品占总销售额。因此，新的建筑面积也导致拍卖销售反弹。叠加商品房存量低，现有住房的销售增长率自然会下降。

这样，2018年，远期住房在住宅销售中的比例大幅跃升。这种跳跃还在继续。这对房地产投资意味着什么？很容易理解，在卖掉这么多拍卖行后，最终有必要组建真正的房子，并把它们交给房主。考虑到2-3年的交付周期，从2018年开始，建筑安装项目投资预计将在未来两年反弹。然而，这种转移是刚性的，与贸易摩擦和经济衰退无关。因此，我们已经看到房地产投资不仅具有弹性，而且能够逆势而上。正因为如此，我们还判断，从同比来看，2020年的房地产投资将会放缓，但它将具有弹性，因为2019年增速较快的房屋比例将继续上升。