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物业服务行业随着商品房的出现正在逐步兴起，但仍有许多不完善的地方和不规范的地方。随着公民法律意识和证据意识的逐渐增强，物业公司与业主之间因物业服务问题引发的纠纷数量逐年增加。通过对近年来物业服务合同纠纷判决的研究，发现业主拒绝支付物业管理费的原因具有类型性。因此，总结和评价如下:
▌ 1。以非物业服务合同当事人为由为
辩护。一些业主认为他们没有与物业服务企业签订物业管理合同。因此，无论开发商或业主委员会是否与物业服务企业签订物业服务合同，他们都不知道和批准合同的内容，因此他们拒绝支付物业管理费。
对这一司法解释有明确的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选定的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。人民法院将不支持业主提出的抗辩，理由是他不是合同的一方。因此，被告不能得到法院的支持。
▌ 2号。以物业服务合同约定的合同期限已经届满为由进行抗辩有些业主辩称物业服务合同约定的合同期限已经届满，因此他们有权拒绝支付超过合同期限的物业费用，因为没有合同约定。
根据合同法第三十六条、法律、行政法规的规定或当事人同意以书面形式订立合同，当事人未使用书面形式但一方已履行其主要义务，另一方接受，合同成立
合同约定期限届满后，物业服务企业继续为社区提供服务的，业主也接受物业服务企业提供的物业服务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，双方应当履行相应的合同义务。在上述情况下，业主的辩护不能得到法院的支持。
▌ 3。以全部或部分物业费用超过诉讼时效为由进行抗辩
在物业服务公司的索赔中，一些业主拒绝支付超过两年诉讼时效的物业费用，理由是物业服务公司没有向其收取物业费用。在
的实践中，物业服务企业作为债权人，大多通过在业主门上贴催款单向业主提出付款要求。物业服务企业向法院提供照片等证据材料证明这一事实的，法院可以认定诉讼时效中断，业主的抗辩不能得到法院的支持。物业服务企业没有证据证明在三年期限内向业主收取物业费用的，业主的抗辩可以得到法院的支持。
▌ 4。以房屋质量达不到标准为由进行抗辩有些业主以房屋质量存在问题为由拒绝支付物业管理费，如房屋渗漏、墙体脱落、玻璃破碎等。
商品房质量问题是业主与开发商之间的商品房销售合同纠纷，而物业管理费的支付是业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，不属于同一法律关系。在正常情况下，开发商和物业公司是两个独立的法人实体，不应该相互承担民事责任。因此，法院不能支持业主的辩护。
▌ 5。以物业服务企业不履行维修义务为由进行抗辩
部分业主向物业服务企业报告住宅单元门、走廊路灯等。受损，阁楼漏水等。他们要求维修，但物业服务企业拒绝维修或维修不合格，业主以此为由拒绝支付物业管理费。
对于主体的维修义务，应分析具体情况:如果房屋在国家规定的保修期和保修范围内，建设单位应承担维修义务；房屋保修期满后，所有权人或者侵权人应当承担房屋专有部分的维修义务，物业服务企业应当承担房屋屋顶公共部位和公共设施设备的维修义务。物业服务企业履行义务时，可以使用该房屋的住宅专项维修资金。
业主有证据证明物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同规定的或者法律、法规和相关行业标准确定的维修义务的，法院可以根据合同法第一百一十一条的规定酌情减免物业管理费
▌ 6号。防范物业服务企业未能履行安全保护义务造成业主人身和财产损失
有些业主认为物业服务企业未能履行安全保护义务导致业主人身和财产损失，如家中财产被盗、自有车辆损坏或被盗，因此拒绝支付物业管理费。
物业服务公司的担保义务来源于相关法律规定和合同协议法律保障义务主要是各地区物业管理条例规定的物业服务企业制止违反社区安全管理的义务和协助防止社区安全问题发生的义务。
如果业主有足够的证据证明物业服务企业违反了协议或法定担保义务，那么当物业服务企业行使向业主收取物业费用的权利时，业主可以辩称物业服务企业未履行担保义务，即不完全履行合同义务，属于违约行为。
但未能履行担保义务一般不构成根本违约。经审理后，法院可根据担保责任范围和业主的具体损失降低物业管理费。然而，物业服务企业并不是万能的，也不可能在任何时候阻止或制止社会上的一切损害。我们不能指望物业服务企业对这种不确定的危险承担太重的义务。只要物业服务企业在合理范围内履行了注意义务并采取了合理的防范措施，物业公司就可以免除业主因第三方侵权而遭受损失的责任。
▌ 7号。以物业服务公司提供的物业服务存在缺陷为由进行抗辩
大多数拒绝支付费用的业主持有此类抗辩理由。住宅物业业主往往以物业服务企业未能充分履行物业服务合同约定的相关义务、所提供的物业服务不达标为由拒绝缴纳物业管理费，如小区内车辆乱停无人看管、其他业主使用绿化带不停地种菜、住宅垃圾未及时清理、保安擅自离岗或值班睡觉等。
首先，业主需要区分他们反映的物业服务问题是否属于物业服务合同规定的物业服务企业的义务。有些业主错误地认为“物业管理公司是管理住宅区的一切事务”。不属于物业服务范围的事项，如房屋设计和质量问题、居住区规划不合理、业主之间的相邻关系等，也纳入物业管理服务企业的处理和解决要求。物业服务企业拒绝履行非合同义务时，业主错误地认为物业管理服务企业未充分履行合同义务，拒绝缴纳物业管理费。
其次，由于物业服务具有时间连续性和不可测量性的特点，并且物业服务合同中规定的物业服务企业的义务相对笼统，业主不能通过照片或视频证明物业服务企业提供的物业服务质量问题，而是需要提供足够的证据形成完整的证据链来证明。
如果有证据证明物业服务企业提供了物业服务，并且仅在服务的某些环节和个别领域表现不佳，存在一般性缺陷，那么很难成为业主拒绝支付物业费用的法律理由，因为这并不构成根本违约，但可以成为法院判定物业服务企业减少相应物业费用的依据。
小区业主拒绝缴纳物业管理费，不仅会导致物业服务公司运营资金不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常缴费业主的利益，还会加深业主与物业服务公司之间的矛盾，严重影响小区双方的和谐共处。如果
对物业服务企业提供的物业服务不满意，业主不应长期拒交物业服务费被动抵制物业服务企业，而应通过正常渠道与物业服务企业沟通协商。它还可以向业主委员会反映存在的服务问题，并通过业主委员会与物业服务企业之间的沟通解决问题。也可以通过业主大会罢免和重新选择物业服务企业。资料来源:中国法院网
