手机网站
手机网站
长江商报记者金慧
渴望进军业界前十名的世茂不动产( 00813.HK )，在一年的疯狂收购后，今年11月终于提前达成了2100亿的销售目标。 但是，业绩凯歌的背后，还留下许多麻烦。
最新发布的运营数据显示，截至今年11月，世界茂房地产累计销售额为2277.3亿3千万元，同比增长47%，合同销售面积同比增长36%。
但是，在全国范围内，世茂项目因虚假宣传、捆绑销售等纠纷陷入“结帐的僵局”。 最近，长江商报记者从武汉世茂龙湾五期国风项目(以下简称“国风项目”)的业主那里得知，该项目以别墅的名义出售，实际上是商业用地，消防设施的建设、宅地的草坪面积和样板之间很不一致。
湖北维力律师事务所吕青霞律师对长江商报记者说，商业用地和住宅用地有明显差异，对土地利用有明确规定，可以建成“商业用地”是商业经营应用的居住场所，不是“居住用地”这样的居住地所指的别墅用地。
值得注意的是，今年以来，世茂房地产频繁出现“结帐”的纠纷。 业内人士认为，这与过激的销售目标有关。
财报数据显示，今年上半年，世茂房地产负债总额为3046亿6000万元，比上年增长32.46%。 其中流动负债总额约为2142.72亿元，超过7成。
消防栓在业主的家里
在业主的申诉中，最核心的问题是住宅和样板之间“货物不合”，室内设置了消防设备和管道，“6米的高度变成了2层的别墅”。 另外，约定的大开放院收缩。
12月10日，长江商报记者来到武汉蔡甸区世茂龙湾工程销售楼营业厅。 职业顾问介绍，世茂龙湾项目为别墅，产权仅40年，水电费比普通住宅高。
在大楼大厅内部，长江商报记者看到整体装饰古朴独特，盆景置于中央。 业主投诉的五期国风项目的大门牌还放在两边，“独门独户，院外有院，初层享有6米的楼高”，“买了独院约享有10亩的开放院”。 业主们说购买这个项目重视的是自己的医院和许多宽敞的医院。
当天下午，长江商报记者由业主带领进入国风项目。 在样板之间，最大的户型前院修理了展馆台，后院放置了圆桌石台，通道铺着鹅卵石。
“这么文雅，我看到每个人都想买。 ”一位业主说，样板间前面的池塘里还有水，看起来像仙境，但是现在看到房间交通，是个噩梦。
在未装修的交付样品期间，长江商报记者看到涂成白色的屋内屋外没有消防设备，屋内也没有消防配管设施。 每个所有者的房子的外墙上，都有着名的灭火箱，6米高的室内屋顶上挂着不同长度的水管。
另外，样板之间展示的圆桌后院，几乎所有主人的家都成了宽1~3米的通道。
对此，业主们指出，现在的问题是开发商的“下羊头卖狗肉”，实际上是商业用地，但是在别墅的住宅用地引诱业主购买，最后消防检查是在商业用地检查的，消防栓只能设置在各业主的家里。
根据业主向长江商报记者展示的购房合同，该商社的用途是商业服务，楼高为2.5-5.9 (建筑物地面层数为2层的适用)或6 (建筑物地面层数为1层的适用)米。 “装饰、设备标准”的附件中没有明确标明室内设置消防设备的文字。
对此，长江商报记者向世茂不动产董秘发了信。 12月20日晚，武汉世茂龙湾项目策划负责人邲先生致电长江商报记者，向香港总部转发总部采访书，通知集团重视，然后详细答复。 电话中，邝先生签订合同时，明确记载了这个项目是商业用地，客户知道是商业用地。 不能说他们签约的时候没有看到。 他还说:“我们说这是诈骗”。
关于消防管道的问题，邲先生说“这个后期可以处理。” 长江商报记者提问时，处理是指业主能自行拆除吗？ 邲先生说:“自己不太了解这一点，但一定符合有关规定。
“品不板”保存霸王条款
一位房地产行业相关人士向长江商报记者透露，目前地产商在商业用地建立别墅是行业共同的做法。 但是，通常地产业者要解决消防问题，把整个消防管道埋在墙壁里，在公共区域设置消防设备，这样明显地将消防设置在外面是很少见的。
对此，湖北维力律师事务所吕青霞律师根据《中华人民共和国城市国有土地使用权转让与转让暂行条例》第12条的规定，土地使用权转让的最高年限按用途规定:居住地为70年商业、旅游、娱乐用地为40年。 另外，根据《城市用地分类和规划建设用地标准》，《商业服务业设施用地》包括酒店、酒店、住宿场所、服务公寓、度假村等用地。 居住地中居住地是指设施完善、环境良好、以低层住宅为主的土地。
吕青霞律师认为，商业用地和住宅用地有明显的不同，对土地利用有明确的规定，能够建设成“商业用地”的是商业经营性应用的居住场所，而不是像“居住用地”这样的居住用地所指的别墅用地。
湖北朋来律师事务所所长刘源波在商业用地建造住宅别墅目前未被有关行政部门认定为违法。 但是，根据土地性质，消防、绿化等检查合格标准与普通住宅有很大的不同。 开发人员有“商品不合板”等行为，业主想解除合同的，必须收集开发人员违约的证据，达到证明开发人员违约的证明目的，使开发人员承担违反一般合同的法律责任。
合同中，小字体上写的“最终该商品实际上应该交付现状，买家对此没有异议”是霸王条款，无效条款。
然而，事实上，世茂龙湾的冲突还不是第一次。 据媒体报道，世茂不动产是福建厦门的御海别墅，由于虚假宣传、捆绑销售等纠纷，陷入了“结帐的僵局”。
在济南，世茂辉煌的悦府老板说自己被绑上了3万元的电费。 交付时开发人员主张自己是定金，之后业主发现相当于开发人员将市场营销费转嫁给购买人，山东世茂金洲府怀疑绑车出售。
负债总额为3047亿美元，增长了32%
业内人士表示，世茂房地产频繁发生结帐纠纷，与过激销售目标有关。
数据显示，2018年世茂房地产销售目标仍为1400亿元，2019年销售目标为2100亿元，销售目标增长50%。
尽管如此，今年11月，世茂不动产提前完成了年度的销售目标。 最新发布的运营数据显示，截至今年11月，世界茂房地产累计销售额为2277.3亿3千万元，同比增长47%，合同销售面积同比增长36%。 2019年11月，世茂房地产合同销售额为305.01亿元，单月比上年增长60%。
但是，这样光明的业绩背景是今年世茂房地产的大量收购和收购。
今年初的业绩会上，世茂集团执行董事许世坛宣布，2019年将收购70%以上的土地，并将赎回50%的货款。
据半年报报道，今年上半年世茂房地产新增土地60块，总价约为788亿元。 其资本计量面积达到1412万平方米，是去年同期的1.83倍。 新增土地储藏面积中，900万平方米以收购方式获得，约占70%。 总货值达1800亿元，主要分布在北京、南京、苏州、杭州、广州等中心城市。
实际上，近年来世茂房地产的土地获取强度一直在变大。 据申万宏源统计，世茂房地产权益土地购买额从2016年300亿上升到2017年680亿，2019年通过并购项目储备增加。
值得注意的是，房地产下行期间，许多住宅企业选择了收缩。 粤泰、泰禾等住宅企业为了及时回收资金，纷纷出售以下项目。 然而，世茂房地产被强势收购。
12月17日，世茂房地产与福晟集团谈判，收购福晟手中的项目资产包，最初选定了一些项目，最近还有消息表明正在发布具体详情。
今年世茂房地产从广东泰收购24.99亿元的天越公馆项目现已取得预售证，总套数为264套，总建筑面积约为65711㎡。
事实上，收购背后，世茂房地产资金链也承受着巨大的压力。
据财报报道，今年上半年，世茂房地产负债总额为3046亿6000万元，比上年增长32.46%。 其中流动负债总额约为2142.72亿元，超过7成。 非流动负债总额约为903.88亿元。
世茂不动产资产总额约4159.37亿元，资产债权率约为73.25%，纯债权率为59.6%，持续较高的状态。
并购的巨大投入，给世茂房地产资金流带来了巨大压力。 上半年，世茂投资活动产生的现金流为负12亿左右，比去年同期大幅增加111%。
根据财务报告书，债务主要来源于费用的增加，带脱落防止机制的房地产投入的增加和子公司的股票购入有关。
武汉蔡甸区世茂龙湾五期一项指欺诈销售。 长江商报记者金慧摄
