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由上海交通大学上海高级金融学院和亚洲房地产研究院联合主办的“2019中国房地产金融峰会和全球资产配置与证券化论坛”近日在上海召开。
其中，“资产证券化”主题讨论由平安信托资产证券化部总经理舒雷担任，天风证券房地产主任分析师陈天诚、渤海汇丰资本营销部总经理李耀光、逸金融创始伙伴林华、日光证券化基金总经理、锦域资本副会长杨冀川参加讨论。
房地产市场进入了一个新的中性时代，
reiser公布了符合管制的方向
天风证券房地产首席分析师陈天诚先生
中国房地产市场经历过四次政策周期，我们认为现在进入了一个新的中性时代。 政治局会议没有以房地产为短期刺激手段，2019年以后，房地产市场回到中性阶段，无论证券化、金融化，政府都希望以资产价格比较稳定的形式实现控制的目的。
reiser什么时候上市，首先要看政府理解reiser的方法，上市时间取决于政府的规制。 一些监管人将reiser的推出理解为将杠杆放入房地产的手段，怕过度增长，类似于次贷危机时的多套产品。 因此，现在根据监管人物业规制的想法，该资产证券化是否符合资产规制的大方向，不会过度证券化。
技术上回报率不是reisers的问题，而是中国市场上风险回报率好的资产很多。 税是个问题，将来政府理解房地产证券化使全国人民共享房地产收益，如果想法改变的话，政府认为reisers税的减免会顺利进行。 因此，按照现在政府的想法，短期发布reisers是很困难的。 推进中国的特色reisers，也离公开招募reisers有距离。
把握未来资产证券化市场的两个趋势
渤海汇丰资本市场部总经理李耀光先生
在未来几年中国资产证券化市场和房地产资产证券化中，首先，中国资产证券化市场的资产类型结构将像欧美先进市场一样，标准化程度越来越高，欧美市场规模大，模式成熟的资产类型和产品类型将在中国进一步扩大。 其次，今后几年reiser市场一方面成为关注焦点，另一方面香港和新加坡市场发展，内陆的商业地产上市香港和新加坡的reiser市场，另一方面内陆的公开招募reiser也有希望。
个人认为，税收因素并不是中国公开招募reisers尚未出现的最主要原因。 但必要的税收优惠待遇可以促进中国reisers市场的更好发展，例如根据国外经验，reisers是否可以减免在投资房地产运营阶段的企业所得税，例如对国家鼓励的特定领域，如基础设施、住房租赁等，提供经营水平的增值税、 能否给予房地产税等税收优惠，例如reiser能否上市，发行人根据附加价值对企业所得税、土地附加价值税提供递延缴纳和优惠等。
另外，基础房地产本身的净租金收益率现在有可能成为问题。 国内经过近几年的发展，商业房地产也大幅上涨，各行各业租赁比低，净租金收益率低。 reisers需要在稳定分红与资本增值之间取得平衡。 包括国内仓库物流、科技园区在内的基础设施可能具有更好的净租金收益率，其他行业需要通过更有效的资产管理来提高收益率魅力。
结合我国当前的经济状况等因素，将基础设施、公共事业、住房租赁等领域作为reisers的试点，尽快推进reisers相关法律法规的颁布，逐步探索必要的税收待遇，切实推进更多商业房地产形态，切实培育中国reisers市场发展
再融资是房地产金融的核心问题
与逸金融创办伙伴林华先生
几年前证券化市场主要以产品为主，未来以投资为主，这是一大趋势。 ABS的未来方向从投资、证券公司的产品设计到投资交易。
房地产金融，核心是再融资。 目前一些产品长期短，下行周期短，现金流下降，贴现率上升，再融资风险增加，再融资是房地产金融的核心问题。
中国资产证券化应加强买方市场
日光证券化基金总经理、锦域资本副会长杨冀川先生
中国资产证券化的最大发展瓶颈是买方市场不足、专业度不足、有各种资产管理和运营管理经验、有专业技能的职业投资者和以资产证券化投资为主的买方市场，特别是机构买方。 中国300万亿美元的金融资产，大部分在银行资产负债表上，银行对资本市场来说是个大卖家，但买家还需要发展。
对于reisers和资产证券化的现状，技术问题是影响较小的因素，最大的因素是买卖交易双方在国内没有很好的结合。 只要买卖双方都有，想交易一定有办法。 肯定有CMBS、reisers以及其他方法。 因此，我们回到市场本源，中国建立买方市场是资产证券化的方向。
*注:根据高金与亚洲房地产研究院联合主办的“2019中国房地产金融峰会和全球资产配置与证券化论坛”上的圆桌讨论内容进行整理。
