2019年房地产企业销售额_2019年1-11月中国房地产企业新增货值TOP100

领导

1、溢价下降，流拍增多，下半年市场下行增加

2、销售TOP50住宅企业占百强新商品价值的83%

3、金地、中骏相对积极，国企强劲

4、土拍价格限制、融资紧缩加快收购住宅企业

5、单月的4成新土地储备在一线，长三角三四线成交活跃

6、住房企业慎重投资态度短期内不会逆转，地方市保持低位运行。

排名解读

前言: 11月土地市场动向依然保持低位稳定运行，价格环比变化幅度不大，但溢价率持续低位，流动率微减，整体处于“下线不下降，预计下降”的状况。

对住宅企业投资保持谨慎态度，百强土地销售比保持在0.36，每月新增货值在百强排行榜中有3成以上的企业没有土地，但在土地供给量的背景下，每月百强住宅企业土地所有量微增，新增百强门槛突破150亿。 其中，国有企业表现强势，万科、中海等单月土地金额超过100亿。 随着投资回归二线战略进入平台期，一些三四线城市如徐州、东莞、嘉兴等深受百强房企业的欢迎。

总体来看，当前市场趋势和企业地位态度“双向分化”，市场热情高的城市在供应地持续控制，市场低的城市可能刺激住宅企业地位。 考虑到年底前各住宅企业重视销售回收款，整体上慎重的态度不会逆转。

01

溢价下降，流拍增多，下半年市场下游增多

截至11月28日，全国土地成交面积、价格趋势稳定，价格变动主要受能源水平结构变动的影响，一线城市本月成交面积率增加20%，而二线和三线城市成交面积率下降。 7月以来，溢价率持续下降，流率整体上升，市场保持低位运行。 本月成交溢价为8.3%，重点城市流动率与上月基本持平，开发人员土地积极性基本落底，年底周期性市场召回作用尚未出现。

02

TOP50住宅企业占百强新商品价值的83%

1-11月份销售的百强房新商品价格为8.4兆元，比上个月增幅略增6%，新商品价格百强门槛突破150亿元。 总体来看，本月新增的土地体积因供给量的刺激而扩大。 目前已有27家企业进入新的产品价值千亿阵营，13家企业已突破新的产品价值2000亿。 由于并购，碧桂园、万科合并形成了新商品价值的第一阶段，且三家企业年新商品价值突破5000亿，规模优势显着。

随着行业洗牌的发展，资源更加集中在头部住宅企业:销售TOP10的住宅企业占43%，比上个月上升了2个百分点，TOP50住宅企业占百强新购入金额的83%。 看到这一点，小住宅企业的未来面临着巨大的生存压力。

百强房企业持有土地销售比例与上个月相同，整体保持谨慎。 销售TOP20的企业不断表现出争夺市场份额、提高规模的需求，当地的销售比例达到了0.46。 从操作盘金额TOP50住宅企业下半年单月投资强度来看，7、8月份力量下降以来一直保持低位运行，11月份投资热情略有回升。

03

金地、中骏相对积极，国企强劲

在取土战略上，百强的住宅企业依然比较谨慎，在新的货值百强中还有三成以上的企业没有被取土，取土销售比例低于业界平均水平。 但是随着价格的下跌和年底的供给潮，一部分住宅企业也开始在优良城市寻找机会。

从每月的当地资金来看，国有企业、中央企业势头强劲，万科、中海、绿地、华润等居首位，当地资金均超过100亿元，当地资金的销售比例均超过0.4，超过行业平均水平。 与下半年的月平均地价相比，中海、招商等的涨幅超过20%。 当土地市场冷却时，融资的先天优势使这些企业获取土地的战略更加灵活。 例如本月在深圳承受的5个地块最后是国有企业获得的。

另外，在TOP30企业中，金地、中骏的表现相对积极，单月土地金额均超过80亿，其中，中骏在厦门岛内6年间获得第三批转让土地59.4亿，未来出货量仍相对充足。

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土拍价格限制、融资紧缩加快收购住宅企业

目前，有些城市土地市场处于“期待不下降、下划线不下降”状态，土地管制的限价措施严格，并且在价格不明显下降的情况下，有些公开市场土地利润空间小，没有利润，有些住宅企业转入并购等其他方式

据不完整统计，1-11月典型企业收购、土地转让幅度达到12%，部分规模融通、绿地、龙湖、世茂等住宅企业通过收购补充优质资产，另一部分地区深耕企业如建设、佳兆业等，以地缘优势以较低的地价积极地向深耕城市补充商品价值。 另外，一部分地方性企业如嘉福、电气建设等也积极通过收购谋求规模的扩大和成长。

总体来说，融资政策紧迫的背景下，一些小住宅企业的生存困境更加突出，行业加快洗牌，未来的“大鱼吃小鱼，大鱼吃大鱼”状况更加明朗。

05

月份的4成新土积存在一线长三角三四线，成交活跃起来

从11月份百强住宅企业的选址情况来看，一、二线城市占42%，三四线城市的成交比例比全年上升，企业返回二线城市的战略进入了阶段性的平台期。 在地区分布上，中西部约占4成，长三角、珠三角也是投资的重点地带，环渤海城市群成交率较低。

从三四线具体城市来看，长三角三四线城市的成交比较活跃，百强土积前十三四线城市的一半来自长三角地区，徐州尤其受开发人员欢迎:徐州得益于推进高铁和城市化进程，嘉兴受到上海红利的辐射，土地关注度很高。

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住宅企业慎重的投资态度短期内不会逆转

最近，土地市场和企业的土地所有态度双向分化。 市场层面上，一线城市如北京、深圳继续公布“二价房”土地，从源头控制住房价格上涨，也控制企业土地所有积极性。 厦门宣布不设置底价区，意图让住宅企业参与竞争的企业级、国有企业、中央企业等大型住宅企业，在得到强有力的资金支持下，其他住宅企业的积极性显着下降时表现出相对积极的态度，其他上市企业和中小住宅企业持续谨慎的态度。

从土地供给量来看，预计11月土地供给总量大幅度上升，年末交易量会迎来周期性上升，但受宏观调控、企业积极性等多方面的因素影响，预计地市的热量很难恢复。 目前，住宅企业主要集中营业额，在年底的收官中，预计很多企业仍以慎重的态度为主。

文章来源:克而瑞研究中心