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尊敬邵东市领导人:
你好，我们融苑区(邵东农行单位筹资团购房) 226位业主于2018年11月与邵东县伟华置换业有限公司签订了融苑区预订协议书，该协议书第一条明确规定区容积率为“2.8左右”，2019年7月改名时，协议容积率为3.96 (当时也知道) 本周开发人员邵东伟华置换业公司在业主( 11月20-28日)第二次付款4万点(部分业主18日开始向项目部支付)时，首次发现其中“偷梁换柱”有“厌猫”。 伟华公司财务要求回收原容积率为2.8的协议书( 2018年11月签订)，要求签署容积率为3.96的新协议书，签订日期尚为旧协议签订日期2018年11月，开发商伟华公司无人知晓变更原因！ 什么？ 什么？
融苑地区开发人员伟华置换业公司擅自单方面(未事先通知，未说明，未征求业主意见)改变原协议的“容积率”(从原2.8增加到3.96 )，存在重大欺诈行为，违反原计划设计，严重损害和侵犯了各业主的直接利益！
容积率由2.8变化为3.96，楼层由20层变化为28层，住宅配套数量按原设计增加了40%，对住宅装载设计、结构质量有破坏性影响。
土地还是差不多大小，公共基础设施还有很多，居住者增加了40%，生活空间、舒适度等大幅度打折的情况很多！ 增加8层的房子是开发者的“超额利润”，通过侵害我们所有者的利益而得到的！
金苑区266名业主要求开发商邵东伟华置换业公司维护原金苑区预订协议( 2018年11月签订)，按原预订协议、原计划设计执行。 未经业主同意不得擅自改变计划设计。 城乡规划部门也应当以违反规划(开发人员申请规划调整未征求业主同意，城乡规划部门也未访问，组织座谈和听证，征求规划区域内的利益相关者)为由，取消邵东伟华市的规划调整变更许可，停止侵权行为。
相关法律依据:
一、住宅和城乡建设部于2012年2月17日公布，2012年3月1日实施了“建设用地容积率管理方法”
第四条以转让方式提供国有土地使用权的，在转让国有土地使用权之前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当按照控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权转让合同的组成部分。 容积率等计划条件还没有确定的区划，不得转让国有土地的使用权。 容积率等计划条件未列入土地使用权转让合同的，土地使用权转让合同无效。
第五条任何单位和个人都必须遵守依法认可的控制性详细计划确定的容积率指标，不得随意调整。 确实需要调整的，应当依照本法的规定进行，不得以政府议事录等形式代替规定的程序调整容积率。
第七条国有土地使用权出让或转让，任何建设单位和个人不得随意变更确定的容积率。
第八条国有土地使用权被分配或转让后，被分配调整的容积率，不符合地块控制性详细规划要求的，应当符合以下步骤的要求
(一)建设部门或者个人向控制性详细计划组织制定机构书面申请，说明变更理由
(二)控制性详细规划组织制定机构应就是否需要回收国有土地使用权征求有关部门的意见，组织技术人员、有关部门、专家等对容积率修正的必要性进行主题论证
(三)统筹详细的规划组织制定机构应当通过当地主要媒体和现场公示等方式征求规划区域内利益相关者的意见，必要时应当组织访问、座谈或听证
二、依照法律规定，开发人员变更住宅设计的，应当经所有人同意，计划部门批准变更设计的，也应当进行听证。 不履行法定手续，开发人员经计划部门批准变更设计也是违法的。 所有者可以提起行政诉讼确认计划批准系的违法行为，这会影响所有者提起民事诉讼的权利。 因此，即使开发者的行为被有计划地批准，业主们也可以要求开发者违约的责任和赔偿
三、《关于完善和规范房地产市场秩序的通知》……房地产开发项目规划方案一经批准，任何部门和个人都不得随意变更。 确有变更的，必须依照原批准程序批准的城市规划行政主管部门在批准其变更之前，必须进行听证。 开发人员的行为已成为严重违法，业主们可以在民事诉讼中对自己的权利开发人员承担违约责任进行赔偿，可以向开发人员提出违约赔偿，也可以起诉申请结帐。
三、《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。 商社销售后，房地产开发企业不得擅自改变计划、设计。 由于计划部门批准的计划变更、设计部门同意的设计变更，商品房的结构形式、户型、空间尺寸、方向发生变化，出现影响缔约方约定的其他商品房的质量和使用功能的情况时，房地产开发企业应在变更确立日起10天内， 必须书面通知买方……房地产开发企业未按规定期限通知买方的，买方有权结帐的买方结帐的，由房地产开发企业负责违约。
四、开发人员在房地产开发过程中擅自变更规划设计，如容积率增加、楼层数增加、绿地变更建设用地等，违反规划管理方面的行政法规规范，是行政违法的。 对此，计划主管部门可以命令纠正，进行批判和报告罚款等行政处罚。
市自然资源局答复如下:
“金苑区(邵东农行单位集资采购室)开发人员邵东伟华运营商有限公司擅自变更计划(增加容积率，增加楼层)未通知业主，未经业主同意，忽视业主权益，严重违法！ ”他说。 的回复:
一、项目基本情况:
县开发区201-2号区(即融苑区)位于开发区长岭路以北、车站前路以南、竹苑路以东、双丹路以西，占地面积15869.1m2，规划条件容积率不超过2.8，建筑密度不超过33%。
二、项目批准程序:
邵东县伟华置业有限公司经实际情况和开发区批准，于2018年12月18日向县人民政府申请该项目的容积率调整。 考虑到解决历史遗留问题，2019年1月17日县规委第一次会议同意启动县开发区201-2号区划容积率调整程序，容积率从≤2.8调整为-3. 96，2019年1月21日，原县计划局在人民代表大会城建设委员会、政府办公、开发区、 召开座谈会征求宋家塘事务所、社区等有关部门和区划周边有关利益相关者代表参加的意见，参加的代表同意依法调整。 2019年2月26日县人民政府常务会第5次会议“同意启动县开发区201-2号区划容积率调整程序”。 随后，专业资格的规划设计机构编写了《邵东县开发区201-2号区划条件调整论证报告》，于2019年3月23日召开了专家讨论会。 期间，县政府网站和项目现场进行了30个工作日的公示，公示期间没有意见不同。 建筑高度经过中国人民解放军南部战地空中保障部的认可，达到了极限高度99.9m (南空保险营2019年63日)。 县人民政府2019年4月3日邵政复( 2019)4号回答“同意容积率从≤2.8调整为≤3.96”。 同时，县发改局在邵发改审( 2019)60号立案中回答“项目占地面积15869.1m2，总建筑面积75541m2，计容建筑面积62841m2，其中住宅378套58134m2，地下车库12269m2，车位372个”。
2019年5月，县自然资源局采用邵阳市“湖南万源土地房地产评估测绘有限公司”，评估该区容积率由2.8变为3.96后应支付的土地转让款，评估应支付1228.57万元转让款。 2019年5月7日召开的县土地转让指导小组会议，在评价公司的评价的基础上，增加土地转让金10%，实际支付土地转让金1417.427万元。 容积率调整的各项计划通过后，项目计划布局方案在建筑密度、绿化率、日照间隔等各项指标满足规范设计要求的情况下，于2019年5月20日县规委审核通过了该项目共5栋-1+1+27层的计划平面图。
三、问题的答复
1、《湖南实施办法》第十六条第(3)款“评论、城乡规划委员会审议需要修改”规划组织编制单位应当按照法定权限和程序，修改控制性详细规划。 该项目为解决历史遗留问题，容积率调整经过一系列法定手续，按照有关规定补充土地转让款，容积率调整调整合法依从性。
2、2018年11月县开发区201-2号区划(即融苑区)未办理建设工程计划许可证等有关规划手续，未达商社预售相关条件的，邵东县伟华运营商有限公司与部分购房签订购房预约合同不符合有关规定。
