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城市更新了，越来越热了。
2019年中央经济工作会议刚刚结束，首次强调了“城市更新”的概念。 会议建议，要加强城市困难群众住宅的保障，加强城市更新和库存住宅改造的提高，改造城市老区，大力发展租赁住宅。
城市更新被认为是城市向一定阶段发展的必然产物，随着城市化的发展，我国大城市已经从增加时代进入库存时代，城市更新将成为城市发展的新增长点。 城市更新是城市功能的重新定位，也是城市动能的重新发现。
城市更新如何成为下一个房地产的风口？ 房地产行业想要城市更新的能力是什么？现在城市更新面临着哪些挑战和机遇？ 12月13日至14日，中国办公楼产业园发展论坛第十六届年会在北京成功举行，主题是“融合与分化:新周期房地产新逻辑”。 年会以新时期房地产新周期为焦点，探索房地产市场融合与分化的新趋势，解读房地产行业新逻辑。
城市创新的土地思考
什么是“城市更新”？ 从概念上讲，城市更新是城市中需要不适应现代化城市社会生活的地区的有计划的改建活动。 实际操作中，城市更新体现了老区改造、老百货商店经营者改建等多种形式。 “城市更新”为解决城市扩张限制、城市房屋老化、设施环境落后等问题发挥了重大作用，已成为提高城市效率、推动城市经济发展变革的主要推动力。
据统计，半数品牌住宅企业已经参与城市更新领域，合作和收购步伐加快，金融退出机制也已经成为原型。 目前，品牌企业如恒大集团、碧桂园、万科、保利、华润、大悦城等半数住宅企业参与城市更新。
全联房地产商会副秘书长、房讯控股会长刘凯认为，2019年以来，商业房地产市场进入新时代，呈现五个新逻辑。 一是质量时代二是精细化时代三是保有时代四是科技化时代五是创新时代。
全联房地产商会副秘书长，房讯控股董事长刘凯
在这种背景下，如何进行城市更新？ 许多员工、专家在年会上“去房地产化思维”是城市更新的新逻辑。
刘凯认为，企业要完成城市和新流程，必须具备科技驱动能力、产业反复能力、创造力和设计能力、资产管理能力。 这些能力与过去房地产企业“土地、融资”的核心能力相差甚远。 另一方面，城市更新要求是“长周期”，过程更加复杂，面临着难以操作的金融机构退出问题。 这些逻辑不是房地产“高周转规模”的逻辑。
从现有城市更新成功的优秀个案。 这些改造都是开发者的操作盘，但无一例外是“房地产化思维”胜利的结果。
作为北京“商改”的典型案例，北京中粮广场通过大楼改造，赋予老建筑功能性和适用性，同时深化运营，重建办公室新生态，关注生活在项目中的人的健康、舒适性和项目本身的价值。 建筑设计、社区运营、智力服务等方面的创新，体现了城市更新的“房地产化思维”。
技术驱动的作用
近年来，数字经济从网络、电器商向实体应用了5G、大数据、AI系统、智能化等新技术，推动了智能城市的快速发展，国内许多大众城市提出了智能城市的相关规划。 城市更新也在近两年逐渐兴起，两者在兴起的时间和应用的城市高度一致。 也有看法认为城市要更新，就必须抓住技术的力量。
全联房地产商会城市更新和现有建筑改造分会秘书长夏子清表示，城市更新需要利用科技力量推进。 城市更新最核心的是“新”，在产业和运营模式方面进行创新，利用科技力量提高项目和地区的新品质，锁住正确营销，以产业结构升级和消费结构升级为目标，运用新理念继承、传承、发扬城市文化和语境，吸引人才
在本届年会上，企业阐述了为了使房地产与科学技术更好地相结合，企业必须在两个方面加大力度，一是房地产设计、建设、施工、运营相伴的科学技术体系——硬科学技术，一是满足建筑内外所有人的需求的科学技术——黑科学技术。 从这两个方面来看，效率高，成本低，收益模式明显。 在房地产行业数字化和科技化道路上，基层建模、网络链接、云端应用是必不可少的创新模式。
对此，现代职业执行董事兼社长张鹏在演讲中表示，数字技术是未来房地产熵减少的重要工具，住宅企业应该将传统基因、传统优势结合起来，在黑技术和硬技术上继续发掘新的商业模式。 数字化贯穿房地产开发的全过程，建筑与建筑的链接是未来的趋势，通过人与建筑的链接、软件与硬件的链接，包括空间、商务、产业园、住宅、城镇等，最后实现人与人的链接，都需要科学技术，需要数字化。
挑战和机会
将来，城市更新会面临什么样的机遇和挑战？ 这也是本届会议各方面交流和讨论的重点议题。
戴德梁行中国市场部高级助理林申认为，城市更新项目与新项目的最大区别在于，城市更新不是空白的画布，而是有轮廓的画布。 怎样画完美的画？这要花费很多精力，思考如何创新，如何在传统框架下产生更有效的收益。
城市更新中最重要的不是重新定位过度。 根据现有建筑物，如何确定更有价值、更合适的位置？ 在改造过程中如何实现这一定位？ 这是一切建筑改造面临的挑战。 此外，城市更新还必须适应地区发展需求、产业升级需求和客户空间需求。 在政策引导和产业升级的背景下，许多房地产企业正在寻找实现城市更新的有效途径。
与此同时，在增加的土地饱和市场，寻找城市更新发展路径的房地产企业必然占据业界高地，在市场竞争中居首位。 另外，传统的城市更新项目在市场上得到政府、企业、顾客的认可，有很多参考价值，这也是城市更新的机会。
由于住宅不会被解雇，房地产不是短期刺激经济的手段，而是以“增量开发”为代表的房地产业的前半部分，逐渐转向标志“库存管理”的后半部分，中国房地产业进入了库存时代。 城市更新是一个继续关注的话题，城市更新在中国经历了一个非常迅速的发展阶段，从早期的“大拆迁大建”到追求经济高速发展期的规模和数量，再到强调质量和量的并行性的合理更新，中国的城市化进程已经从“粗放式发展”时代进入了“精细化运营”时代。 城市更新既不是朝阳产业也不是夕阳产业，已经成为城市经济发展新增长的原动力，成为未来新的常态。
