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与刚进入市场的“热”市场不同，房地产市场整体下降，限制竞争室遇到高库存的话，流通性差，补助延误的共享产权室项目也难免。 最近，北京商报记者选择了4个共有产权室项目作为样品，对其减少进行了调查，根据高供给，总体减少不到5成。 在市场下行周期，共享产权室的价格优势被压缩，选择“无视”的住宅质量、住宅属性越来越强调，共享产权室的“买不到”“卖不到”“再销售难”阻碍了很多用户的职业生涯。 5年共有产权室供应25万家，在市场进入库存的压力下，共有产权室如何完成住宅返回居住属性的使命？
想买的东西买不起
支付了约10%的购房成本后，刘伟只好以175万元的总价格购买了大兴的二手住宅街旁边的顶级“破例”。
“现在，在这个市场上，能买到新房不想买二手，在中介费、税金上贷款时的折扣，肯定没有了几十万元的成本。”刘伟坦白，自己的男朋友现在在国外，两年后回大兴国际机场工作，自己的公司也大兴，想买自己的房子。 但是，纯商品房都是非普通的，刘伟以前在地方贷款买过房，纯商品房非普通后的两套首付过高，自己真的集不起来。
“喜欢共有产权室四季盛景园，我们分公司在大兴工作，社会保障税全部成组，不能说在工作场所进行了均衡的支援。 尚未买到”首付有限的，刘伟对北京商报记者计算账目，按评价还贷的，109万元首付加4.7万元中介费和14.7万元税金，175万元的这个居室，自己的实际首付接近130万元。 “但是，如果我能买到共有产权室，我的初任工资只要60%，不需要中介的“打工”，税金也不那么贵，150万元以上就能买到89m2的两个房间，所以结婚生孩子两年后不用辛苦。”刘伟遗憾地说
这种尴尬不仅大兴，也不例外。
到了本月，在土地供给少的北京市海淀区开设了所有权住宅区。 据公布，该区位于海淀区西北旺镇，东至辛店东路，南至辛店南路，西至辛店东路，北至辛店北路，京新高速西侧，北清路北侧，附近有地铁16号线。 居住建筑的规模都用于建设共有产权住宅，可以提供约一千多套房的来源。
房价方面，根据土地转让文件，这个共有产权房区的销售平均价格在37000元/m2以下(包括装修费用)，可以说是周边商社的良心价格。
购房者根据工作场所的平衡逻辑，实际上海淀区西北旺镇的所有权住房项目离昌平区生命科学园很近，这部分人比海淀的大多数购房者更合适，单纯地按区出售真的不适合有需求的购房者。 "应开放解锁区政策，至少邻近区或项目所在地不得超过20，30公里. "
想卖的东西卖不出去
在考虑购房者买不到的同时，开发者的水平也有买不到的情况。
《北京市共享产权住房管理暂行办法》(以下简称“方法”)于2017年9月30日实施后，北京相继发布了多个共享产权住房项目，从分布区域来看，主要集中在大兴、顺义、昌平、通州和怀柔。
北京商报记者最近选择了产权室布局重点区域共有的四个项目进行访问，调查了其去化率。
通州恒泰家因位于通州副中心，个人只有50%的产权，平均价格为20000元/労(装修)，进入与项目同步运行的地铁17号线，今年7月开始在网上购买，提供1072套件的来源，首次购买剩馀
大兴最大的所有权住宅项目之一的四季盛景园自2018年11月开始以来，22栋住宅2224套房的来源只有61套，阉割率不到5%。 个人所有权比达到80%的四季盛景园去年10月开始在网上购买，放弃当时项目选择的率达到了99%。 今年3月，四季盛景园降低订单标准开始了第二次网络申请，去化状况也不好，市场整体下降，与周边限制的差额过小，销售区域受到限制是主要原因。
该所大兴区的国瑞福园不久便结束了新的网络申报。 该项目从去年7月开始在网上购买，房源共计999套，售价为29000元/劵，内部装修交汇，个人所有权份额占60%。 迄今为止，该项目的上网本686集的去除率约为69%。
房山金林嘉苑去年11月开始在网上购买，房源共计1722套，首次入选房屋数为4510户，入选率为87.1%，最终销售582套，其馀为1140套，去化率为33.7%。 迄今为止，该项目的上网本为728套，去化率为42%。
怎么卖也难
综合看来，四个项目共供应6017所住宅，部分供应周期超过一年，实际上不到五成。
据合硕机构首席分析师郭毅介绍，与刚进入市场的“热”市场不同，现在共有产权室正遭受着“寒潮”的袭击。 购房者选择所有权共享房屋时，地区是第一要素，地区成熟度低的项目是交通旅游、辅助设施等相对滞后，是影响客户市场的主要因素。 此外，影响购买者是否选择共享产权房的另一个原因是共享产权房与投资属性告别，不能在市场上流通。
在“方法”问世之前，北京产权型保障室和政策室可以在满足一定条件后转变为商品住宅。 方法》的公布，紧缩了共享产权住宅的再上市产权性质，以“封闭管理、回收利用”为原则，明确再上市共享产权住宅的“共享产权”性质后也不能改变，实质上实现了“封闭管理、回收利用”，满足更多住宅的需求。
据北京市住宅建设委员会负责人介绍，在再上市过程中，个人份额无论是销售给代理机构，还是销售给符合其他条件的购房者，都不得销售和购买所有权共享住宅的政府份额，也不得销售和购买政府份额。 新买房者获得所有权的性质依然是“共享所有权的住宅”，占所有权的比例不变。
“事实上，这意味着共享产权室完全丧失了市场自由流通的权利，购买者在交换买卖时可以选择的范围狭窄，出售共享产权室也许不足以支撑未来的房屋交换首付”，郭毅分析表明，房屋的居住属性对于用户来说正好很重要，但对投资属性也有影响力。 第一次购买的商品包含了“跳板”的属性，为了将来的工作变动、孩子去学校上学、收入上升而转移到家庭型的改善上，住宅属性的“自由”是必要的。
适度调整可销售地区的势头是必要的
实际上，从居住属性来说，现在所有权室受到了其他商社的冲击。 众所周知，共有产权房的产权份额是个人占一部分，政府占一部分。 以大兴的四季盛景园为例，以29000元/絫的销售平均价格，个人拥有80%的产权份额，换算为36250元/ 2222222222222652最新数据，大兴区12月商社的平均价格为41000元/綬，价格差距较大
易居研究院智库中心的研究负责人对北京商报记者说，共享产权室的交通、补助等优势不明显，房屋质量也刚刚达到“合格线”，处于市场下行周期，共享产权室的价格优势也在不断减少。 从性价比角度看，共有产权房缺乏竞争优势，两者价格狭小，从共有产权房转移到商品住宅，不仅能获得高质量的住房需求，还能获得更灵活的住房更换机会。
按照计划，从2017年开始，北京5年内要建成25万栋共有产权住宅的供应地。 共有产权住宅市场是“冷遇”，高供给有高库存风险吗？
对此，郭毅分析说增加所有权室的供给并不是问题，但必须重视地区平衡。 和商社一样，共有所有权房间的地区供给也不均衡，因此有“加重受灾地”的说法，地区自身的供给超过需求，项目的消化变得困难。 在总体加大供应的前提下，最重要的是打破地区限制，为保障性住宅保障地区工作平衡，但地区内部消化不足，“出去”也需要一种方法，适度调整可销售地区的范围。
不仅打破地域限制，降低预约阈值也是一举两得的方法。 从严峻的发展观点来看，所有权房间有各种各样的限制，低价格自不必说，帮助政府分担住房压力，这部分的市场需求还很旺盛。 如果共享产权房的购买标准能够降低等级，市场能够解放的潜力就会比现在更大。 降低一些预约阈值，在完成脱化任务的同时，还能给很多人带来好处，实现“住宅梦”。
