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在房地产供求方面，局部供给跟不上需求，但总体来看，供给跟不上需求的时代已经结束，已经进入总量过剩的阶段。 因此，供应不应导致房价上涨，推动房价上涨的动力下降。
以下是中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆7月13日在《世界华人房地产学会与房地产业高质量变革发展国际研讨会》演讲部分，围绕房地产业高质量发展要求，提出了房地产6个方面与供应方有关的发展状况、趋势和判断。
分享|黄奇帆中国国际经济交流中心副理事长
一、中国房地产的市场规模是多少？
未来十几年新房的销售交易量将大幅减少，这一变化将从近几年的顶点下降到拐点，趋势性总量将减少。
过去20年，中国房地产年新房的销售交易量从约1亿平方米增加到17亿平方米，达到4倍多。 那么，今后十几年的年会是如何进行的，现在的17亿平方米维持在一年、10年以上，还是每5年、10年进一步增加一倍，17亿平方米达到30亿平方米、34亿平方米呢？
我的判断是今后十几年，中国每年房地产新房的交易量，不仅总量的增长翻番，而且每年的小比例都会萎缩、零增长、负增长。 十几年后，每年房地产新房的销售交易量下降到10亿平方米以内，几乎可能减少40%。
在未来十多年的漫长周期中，中国房地产每年复盖天地的十六七亿平方米的新建竣工销售交易量，在这个时代结束后，去年仅比去年增加了1.8 %，以此为信号，十几年后每年的竣工销售量下降到十亿平方米以下。
中国房地产业在过去20年间能够使房地产交易总量增加4倍，主要有4个原因
一个是城市化。 在过去的20年里，中国的城市人口在增加。 中国城市常住人口城市化率上升近26个百分点。 这是城市化进程中城市人口的扩大，城市规模的扩大带动了房地产业的发展。
二是老城拆迁改造。 城市扩大时，为了建设交通道路、商业集聚区，重组城市功能，拆除一些工厂区、住宅区，建设商业集聚区、文化娱乐集聚区。 即使通过规划功能的布局调整进行城市改造，新房的建筑销售交易量也会变大。
第三，住宅质量。 中国的人工住宅在50年前的时候，农村是土间住宅，城市是砖砌住宅。 首建钢筋混凝土住宅，由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差，20年以上、30年基本拆除重建。 因此旧市街改造中的危房改造多也是原因之一。
四是人均住房面积增加。 原本城镇人均住宅面积为5平方米、10平方米、20平方米。 到1990年中国人均住宅面积只有6平方米的2000年为止，城市人均住宅面积仅十几平方米，目前城市人均住宅面积已达到50平方米。 人均住房面积小，也会产生改善的购房需求。
二、总量萎缩后
中国房地产建设的重点地区在哪里？
过去十几年的状态，无论是沿海发达地区还是中西部地区，无论是大城市、中城市、小城市还是区县城市，总之全面开发，到处开花的都是房地产，是全民造家运动的时代。
从现在开始，未来十几年房地产没有四面开花，东西南北全面发热，但房地产还有热点。 我们所说的总量是17亿平方米，今后有可能是每年15亿平方米，12亿平方米。
这项建设量、产量主要出现在三个热点。
一个是中心城市。 所谓中心城市，是指除省都城市外，还包括同等级别的地区在内的中心城市。 例如山东省除省会城市济南外，还有地区中心城市青岛的广东除省会城市广州外，还有同班中心城市深圳。
广州塔城市夜景
第二个是大都市圈。 超大城市辐射形成都市圈，都市圈中小城市成为房地产发展的热点。
第三个热点是城市群。 城市群中的中型城市也经常成为未来十几年房地产开发的热点。 我国人口50万以下的城市被称为小城市，50万~100万的城市被称为中型城市，100万~500万的城市被称为大型城市，500万~1000万的城市被称为特大城市，1000万以上的城市被称为超大城市。
其中有什么动力呢？在中国各省的省会都市，发展规律基本上遵循“一二三四”的逻辑。 “一二三四”是指这个省会城市占该省土地面积的10%以下，一般为5~10%； 但是，其人口通常等于该省总人口的20%的GDP达到该省总GDP的30%，其服务业一般占该省总GDP的40%。
所以，我刚才所说的大城市、超大城市，在1000万~2000万之间有几个城市扩张，超过2000万的话，可能会有上限，但在1000万~2000万之间没有限制的话，就会有这种倾向。
如果是已经超过2000万的超大城市的话，这个超大城市本身的中心圈已经和天花板紧密相连，其发展集中出现在大城市圈。 大都市圈不是行政的范围，而是经济的辐射范围，大都市圈的辐射范围一般为1.5—2万平方公里。
以超大城市为中心的城市群，一般由半径在4500公里范围内的城市组成。 在遥远的城市之间没有构成城市群，如上海和天津没有城市群的关系，但上海、南京、杭州、苏州构成了长三角的城市群。 城市群中大中城市加快发展、交流和优化布局。
也就是说，尽管未来十几年中国房地产开发交易年度的规模不会翻倍，但二十年后回顾一下，现在的十七亿平方米是一个高度，一个拐点，然后逐渐成为十五亿、十二亿、十亿平方米的一年。
未来十多年，房地产开发不再遍地开花全面开花，而是集中在省会城市和同级区域中心城市、城市圈中小城市和城市群中的中型城市和城市三个热点地区。
三、决定房价走势的三个因素
今后十几年，房价稳定，没有上涨也没有下跌，房价的平均增长率在GDP的增长率以下。
全国城市新开发住宅的平均交易价格在1998年为每平方米2000元，2018年全国平均上升到8800元，大账目翻了一番。 这是东中全国城市住宅开发平方米的平均价格，10年来翻了一番，20年来翻了一番。 当地比当地多的话，东部、西部、反复地、反复地、反复地、反复地、反复地。
总的来说，特别是在炎热的一线城市家庭收入30年、40年不吃就买不到套房，房价收入比较高，是世界上最高的。
这个故事的意思是过去十几年，中国的房价与房地产的开发量、产量有相同的趋势，都是五年两倍，十年两倍，十七八年三倍。
支持这种状态的理由是什么呢？基本上有3个，物价的变动总是无法逃脱3个原因
首要原因是供求关系、商品供求关系。 供应不应要求涨价，供应过大就要求降价。 我们过去十几年、二十年来，中国房地产不应供应需求，从人均十平方米到二十三、四十平方米的这个过程可以说是缺乏经济辅助板的过程，强烈改善和支持需求规模。 越是制造越不应该在多的过程中供给，成为住宅价格上涨等原因。
第二个原因是房价上涨当然与货币有关，通货膨胀是货币现象。 中国M2从2004年、2005年开始，近十几年左右有两位数的增长，一年增长十几%，几年增长二十几%。 我们M2今年6月超过190兆元，去年超过180兆元。 2004年，M2实际上超过20兆美元。
也就是说，在这十几年中，M2增加了三度，增加了八倍。 出了这笔钱当然会影响社会经济。 幸运的是，房地产吸收了大量资金，房地产成为了M2增加的吸收器，整个社会商品的物价指数上涨趋于平稳，但是房价每三年出现一次每五年翻一番的现象，这一年的房价上涨也是通货膨胀现象。
第三个原因是，一个国家的房地产价格也受外部影响，受汇率影响，受国际购买力影响，当然受国际经济危机影响。
比如美国房地产高涨时，美国经济好，当然世界经济也一起上升，美国成为金融危机，汇率大幅度变动，也会给中国市场带来冲击。 中国经济增长的过程也关系到外资的投资和中国房地产的购买。
在这一节中，物价、房价与这三个因素有关，我们在过去十几年中房价翻了一番，翻了三倍的价格与这三个现象相结合产生了。
从这个角度预测未来，在房地产供求关系上，我们已经进入了局部供求跟不上需求的时代，但整体供求跟不上需求的时代结束，已经进入总量过剩的阶段。 因此供给不应导致房价上涨，推动房价上涨的动力下降。
从通货膨胀来看，我国的M2已经达到190兆元，今后10年M2不会再增加一倍，不过，这两年，国家去杠杆，稳定的金融已经使M2的增长率与GDP的增长率和物价指数大致相等。
由于近年GDP增长率为6点几%，物价指数为2点，因此M2在2017年、2018年均为8点几，今年1~6月为8.5，基本上如此。 未来十几年，M2增长率将基本上与GDP增长率和物价指数相加，保持平衡增长。
也就是说，中国城市化还在发展中，城市化率还有10%的增长空间。 未来十几年，房价平稳，不会大幅下跌，也不会大幅上涨。
四、中国房地产开发企业数量
减少三分之二以上
中国房地产有房地产经纪人、房地产开发企业数量世界最多的现象。 美国2018年50个州的工商注册表明，房地产开发企业不超过500家，作为房地产开发建设企业，整个美国不超过500家。
你知道中国有多少吗？根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册的房地产开发商共计9.7万人，中国5亿人以上的城市户籍人口和3亿人左右的外来农民工形成的常住人口，共计8点几亿人。 八亿多城市常住人口有九万多家房地产企业。
为什么中国在这40年间没有这种状态呢？我们农民是两块地，一进城就一定在工厂工作。 最终必须占地，每人100平方米刚性，我们有3亿多农民工在城市中当然增加了3万平方公里的城市化用地。
但农民进城后，农村占有土地的建设用地出现了人均300平方米土地不撤退、城市100平方米、农村300平方米、两端都占有、中国城市化进程中耕地不增长的特殊现象，其中配置了资源。
其中重要的是城乡土地建设用地资源规划平衡，城市征收1亿亩，农村建设用地减少1亿亩，城乡建设用地增减平衡，建设用地总量不变，总耕地总量不变。
这一段落的含义是城乡建设性用地平衡，资源优化配置，存在地票问题。 如果农村建设用地，农民上街，没有农村宅基地，这所房子占用宅基地，深山老房子也只卖几万元，但是把这所房子变成耕地，形成土地单，一亩可以卖二十万人，农民当然有积极性。
地券交易所销售给各种各样的大城市的开发者，征用土地的建设用地指标，不是行政审查，而是买市场化的地券指标，买后征用这块土地，在自己的大城市征用。 这方面在过去十年，部分省份已有一定的实践。
例如，去年2018年，西部的一个省份，把过去农村的建设用地，用空的住宅，农村的空的小学和农村的空的仓库，或者以前有乡镇企业，现在已经破产，把它们恢复到耕地。 他们减少了这些建设用地，增加了数万亩耕地。
如果全国每年实现数十万亩土地票据平衡交易，市场化资源优化配置将增加大城市土地供应，满足城市化发展的土地需求，同时大城市返回大农村，成为每年数千亿、十几千亿美元、城乡统筹改革的重要红利。
相信过去十年的探索，是未来十年中国农村土地一体化发展的基础性改革措施。
资料来源:半月报
文章来源:半月报
