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11月15日，证监会经国务院批准，证监会宣布，目前全面推翻h股“全流通”改革。
简而言之，在h股上市的公司，一部分股东持有的国内未上市股票无法在二级市场流通，但这次改革有望推进这些股票流通。
过去这部分企业的股票流动性受到一定限制，市场评价失真。
这次“全流通”改革给h股公司带来了再评价的契机。 以此为题，现在观察香港内房股票板块，只有两家企业是纯h股框架:创业( 2868.HK )和富力房地产( 2777.HK )。
其中，从评价来看，创业者的PB现在只有约0.2倍(市场价格/纯资产)，在市场上被严重低估。 首家运营商业作为国有企业，业务集中在京津冀、长三角和广东港澳大湾区三个主要城市圈和潜力型强二线单核城市，近年来业务稳定增长，但现在市场评价给公司资产打八折，这种低评价水平也给公司带来了重新评价空间。
随着h股全流通的全面推进，创业者申请h股全流通，有效扩大其流通股规模，提高股票流动性，促进评价修复，在此基础上，公司希望进入香港股份通，吸引南下资金购买公司股票，进一步提高公司股票流通性和评价水平。
与此同时，最近国内知名头部证券公司中信建投发表了对创业者的深入研究报告，给予了购买评价，6个月内目标价格为3.20港元/股，公司的投资价值也得到了有效证实。
这对投资者意味着宝贵的投资机会，下面开展具体讨论
一、评价水平在市场上被低估
创业者控股股东是北京首都创业集团有限公司，北京市国资委所属大型国有企业集团公司的战略伙伴新加坡政府投资公司( GIC )是新加坡政府所有，世界第一的主权财产基金。 公司于2003年6月19日在香港联合所上市。
公司经过多年的发展，建立了住宅开发、超级集成、城市核心集成、土地一级开发四条核心业务线，以高新技术产业房地产、文创产业、长期租赁业务为三个创新板块，并以首批黄金资本为金融平台。
看看公司上市后的评价情况。
从PB来看，公司PB的评价在2007年达到最高峰的3.7倍，之后持续下降，受2008年房地产周期和金融市场周期的影响，公司PB的评价最低也达到了0.22倍。 之后，从2011年到2017年，公司的PB平均值维持在0.5-0.6倍的评价水平。 进入2018年后，公司PB持续下跌，最近进入极低的评价区间，公司价值被市场低估。
另外，从PE来看，公司最近3年的PE评价区间还是3.5-6.5倍的区间，平均值是4.5倍的区间左右，现在看起来逐渐接近历史的下位。 根据wind，各机构的整合性，公司预计2019年动态PE为3.1倍，处于内房股票的低评价水平。
那么，第一个职业生涯的低估因素是什么？。 首先，创业者的低估离不开行业因素的影响。
目前为止，据wind信息数据的统计，目前在港口交易所上市的260家房地产公司的股票，其整体PE评价水平的中位数仅为5.75倍，而PB则为0.56倍。 目前，在行业增长率放缓、规制常态化、偿还高峰等诸多因素的制约下，市场将房地产板块评估列入过去的低水平。
相比之下，目前创业者的评价低于行业水平。 因此，有必要再看一遍公司自身的经营要素。 总体来说，住宅企业PB、PE的评估状况主要依赖于三个方面:1.业绩增长2 .资产质量3 .现金流或负债方面的状况。
二、实现有质量的增长，将来的增长值得期待
首先要看公司业绩的增长情况。
根据2019年中期的数据，收入为104亿8千万人，与前年相比增加了47.2%，属于母公司的纯利润为11亿9000万人，与前年同期相比增加了61.2%，收入和利润都大幅增加。
从销售方面来看，最初11个月，创业者累计合同金额达到约688.3亿元，比上年增加约21.0%，达到年度目标的86%以上。 下半年销售目标为400亿元，全年合同目标为800亿元。
根据目前的半年报数据，今年下半年公司的可销售资源达到811亿元，其中上半年期末剩馀库存562亿，下半年新调整249亿，下半年实现49%以上的阉割率即可达成全年合同目标。
有趣的是，公司的可销售来源也集中在三个主要城市圈，特别是北京、天津、上海等主要城市。 很明显，公司有充分的销售来源，预计年销售目标可以达到。
由于销售保持快速增长，业绩增长得到保障，业绩增长不会成为公司低估的制约因素。
从公司资产质量、土地储备方面来看，截至今年6月底，创业者土地储备总建筑面积1308.9万平方米，土地储备总库存额达3101.9亿元，巨大的土地储备资源可以有效满足公司今后3年的发展需求。
从公司土地储藏质量看，创业者配置也多被核心经济圈和核心城市包围，其中三个核心城市圈货值约占80%，京津上海三个城市货值约占62%。 截止到2019年中期，公司的平均土地成本为1.28万元，远远低于2.43万元的销售价格，公司的土地储藏可谓“质量低”。
到2019年6月30日，商业房地产公司托福业务“五年二十城”目标基本完成，配置17个城市，开业10家，配置和开业数量稳定在业界首位，商业房地产平台从投资开拓期进入精益运营阶段，业界首位的地位继续巩固。
上半年，本集团的奥托斯企划，北京房山奥托斯第二季济南奥托斯开业
上半年奥特曼业务累计实现销售额36.4亿元，比上年同期增长54%，乘客人数达到1,864万人，比上年同期增长81%。
最近，公司与首钢集团子公司首钢控股(香港)有限公司(以下简称“首钢控股”)和融通性房地产集团有限公司(以下简称“融通性集团”)签署了战略合作协议，期待公司能进一步促进在中心城市获得优质资源。 与首钢控股公司战略合作，双方将发挥各自的资源和产业优势，积极参与“新首钢高端综合服务区”等产业园区项目、旧改、长租公寓、停车场业务等项目合作开发运营，在相关合作领域积极探索多种资本运营方式，实现优势互补
融创集团的战略合作，双方充分发挥收购和项目开拓、资金和创新融资等各自优势，共同开拓市场和项目合作，合作项目总投资规模目标200亿元，合作项目基金总规模目标100亿元，合作武汉、郑州、上海等地区种子项目
同时，公司在物业管理方面也有新进展。 公司已经成立了全资产管理平台的首批房地产，该平台继承了“初制2020”的“4精”质量，以多生态房地产服务、多态性增值服务等为服务内容，采用服务本身项目+外拓项目相结合的方式，实现了独家住宅、 规划超级综合体、产业园区、库存资产运营等多种职业状况，预计未来物业管理规模将达到1500万平方米以上，选择机械分批上市，有效开始服务，有效实现行业1500亿生态链战略目标，持续提高品牌知名度和企业影响力。
现行库存资产存在高溢价空间，未来核心城市获取优质资源的能力进一步提高，公司资产质量继续保持优质，有望实现未来增长。
三、依靠国企背景和稳健经营，控制债务风险
让我们看看公司债务方面的情况。
从纯债权率来看，公司的纯债权率自2019年以来一直在下降。 截至2019年6月30日，公司净债权率为152%，比2018年底下降了17个百分点。 与同行业相比，公司的净债权率水平处于行业平均水平。
这个数值有可能是创业者评价制约的主要原因。 但是，住宅企业的财政稳定性并不是单一的指标，如果投资者低估公司的财务能力，2016年到2017年之间住宅股会陷入“低估的陷阱”。
首先，创业者作为北京的国企，“基因”决定公司财务风险远低于民营企业，公司继续保持稳定的经营方式，具有低融资成本和多元融资渠道两大优势。
融资成本到2019年中期，创业者的平均资金为5.53%，多年来稳定在远远低于行业平均融资成本的水平。 同时，公司上半年毛利率为38.4%，净利率为16.8%，负债没有侵蚀公司资产和业绩的增长质量。
公司保证以稳定的销售回收金、多样性融资渠道等方式使公司保持负债结构健康水平，2019上半年公司销售回收金比上年增长77%，至2019中期，公司短期负债比率仅为24%，现金为373亿元，现金短期负债比率为1.5，短期负债风险小，现金 目前，公司仍然拥有银行、债券、保险资金、信托、资产证券化、供应链融资等多种融资渠道。
在此之前，香港市场与外资机构的长期资本比较重大，香港股权对内地房地产评估非常谨慎，决定拥有债券而不是股票。 但香港股票开通以来，香港股市逻辑已修正。
与此同时，香港股票上市以来，创业者维持着30%以上的高利率，股息收益率远高于公司债券收益率，有望成为催化剂公司评价修复的重要因素。
据2019年中报报道，创业者的利益持续增加，市场今年的红利总额至少将达到和去年一样的6.83亿元。 目前市值为69亿9000万港元(由于目前公司仍进行股票供给，未计入增发资本数)，预计股息收益率将达到9.8%，与公司债务收益率水平相比，有评估补救空间。
四、h股全流通加快评价的修复
目前创业者总资本约为30.28亿股，其中h股约为10.21亿股，比率为33.71%，内资股和非h股外资股(不可流通)总比率为66.29%，这部分股均可申请h股全流通。 上述股东使部分h股流通，公司股票流动性提高，交易量活跃，促进评价修复。
同时，实现h股全流通后，首次载体股市价格有效上涨，调查期内平均月末市价超过50亿港元，入选香港股票，吸引南下资金购入首次载体股票的公司近年来业绩稳定增长+高利率，南下资金成为关注的投资目标，公司评价水平进一步提高
另外，从过去实施h股全流通的例子来看，上市公司实施了h股全流通，对股价也有一定程度的促进作用。
总结
总而言之，创业者现在的评价在市场上被严重低估。 公司基本面优良，业绩稳定增长，拥有三个主要城市圈的优良资产，整体债务风险更值得关注，公司长期持有稳定的红利。 与国际投资的目标相比，具有较强的投资魅力，应对未来h股“全流通”改革的期待，有效提高公司股票流动性，增加流通股市价格，有望入选香港股票流通，不断提高公司的评价水平，迎接评价的修复。
