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特别声明:房地产企业销售数据的统计以2019年1月1日至12月31日之间销售的商品为统计口径，主要根据CREIS中指数据在各地的销售监测数据、企业已经发布的业绩公告，针对本年度不在监测范围内的少数城市和项目，以整体经营状况和发展状况为参考进行统计分析 本报告仅供参考，课题组对报告及使用其内容造成的直接或间接损失不承担责任。
特别声明:房地产企业权利销售数据的统计以2019年1月1日至12月31日之间销售的商社为统计口径，主要根据CREIS中指数据在各地的销售监测数据、企业已经发布的业绩公告，针对本年度不在参考整体经营状况和销售状况分析统计监测范围内的少数城市和项目 本报告仅供参考，课题组对报告及使用其内容造成的直接或间接损失不承担责任。
2019年，房地产管制政策的基调以稳定为主，全国商社成交面积增长率继续放缓，销售额平稳增长。 优秀的住宅企业通过抓住窗口行情和城市结构性机会，主流需求、高性价比、创新产品获得市场，实现销售业绩的持续增长。 据中指研究院的监测，2019年共有152家住宅企业进入100亿军团，销售增长率平均为21.3%； 资本销售超过100亿的住宅企业有147家，资本销售总额为9.6兆元，市场份额为59.5%。 百亿内部阵营:阵营分化结构加剧，千亿成为新分水岭
百亿阵营分化不断激化，千亿是新的分水岭。 亿企业的销售额分为3000亿以上、3000亿3000亿、500亿3000亿、300亿3000亿、100亿~300亿5个阵营，对应企业分别为7家、29家、29家、30家、57家。 其中，3000亿以上、3000亿3000亿阵营的企业数量稍有增加，但500亿3000亿、100亿3000亿阵营的数量稍有减少。 由此可见，百亿企业阵营间的分化越来越激化，中大型住宅企业在市场下行周期竞争力更强，小型住宅企业竞争优势逐渐减弱，千亿成为住宅企业的新分水岭。 “优等生”勤奋耕作不断，部分住房企业势头猛进
从公布年度销售目标的企业来看，2019年住宅企业的销售目标达成率总体较好。 佳兆业、龙光、世茂房地产等企业销售目标达成率均在110%以上，其中龙光房地产销售目标达成率达到136.0%。 佳兆业、世茂房地产销售目标达成率分别为131.7%、124.2%。 城市销售:二线城市仍是成交的主力，长三角、珠三角城市群十分突出
二线城市仍然是贡献的主力，一线城市成交比例提高。 2019年，100亿企业继续集中在二线城市，50家100亿代表企业二线城市绩效贡献率占59.4%，比2018年下降了3.7个百分点，但在经历了仍然是销售贡献主力的严格管制后，一线城市市场的供应商有所改善，带动成交增长，销售占有率是2.5个百分点吗 三四线城市贡献率略有上升，上升1.2个百分点。
产品结构:着重于改进型产品的需求，提高产品力量帮助销售
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第一个班级的需求将继续得到释放。 50家100亿代表企业的90-140平方米首次改造产品销售额占55.6%，比上年增加2.1个百分点，居90平方米以下，140-200平方米改善，200平方米以上产品销售额减少，分别下降1.7个百分点、0.1个百分点和0.3个百分点
百亿企业灵活应对，第一线城市集中于第一产品、第一产品，第二线、第三线城市掌握改进型产品的需求。 研究小组对百亿家代表企业2018年和2019年重点项目各面积的销售贡献进行了分析，结果表明，一线城市首批产品比例分别为2.4个百分点，增长1.2个百分点的双线城市和三四线城市的改进型需求不断释放，其中双线城市首次改进， 改进型产品分别增长2.9个百分点和1.0个百分点，三四线城市首次改革，改进型占有率分别增长2.8个百分点和0.7个百分点。
百亿企业提高产品力量，回归产品打造核心竞争力。 目前，房地产行业面临市场调整、竞争激化等挑战，制造高质量核心产品已成为加强住宅企业竞争力的重要手段。 百亿企业通过回归产品、设立研究院、重塑产品核心、修订产品战略等，致力于提高对产品的重视度，制造更有质量的产品。 阳光城建立绿色知识家研究院时，“绿色知识家”创造其核心竞争力，计划通过“绿色知识家”战略确立质量指标的金科发布产品新核心“生命建筑”，三个特征体，九个技术单元， 通过25个技术模块和189个具体的技术措施，系统地构建精工产品，开创美人新时代的创始人发表了“创始人制造2020”战略，通过精密的研发、原材料、精细的建设、精美的交货等四个“精”运行，为客户创造了有质量的生活。
展望:机遇与挑战并存
多方案并举稳步成长
展望2020年，宏观经济下游还存在压力，在行业管制政策以稳定为主要理念的基础下，房地产市场在稳定中有调整，调整中有结构性行情态势。 同时，随着城市化的推进、居民生活水平的提高和城市更新的加快，行业中长期发展空间依然广阔。 对住宅企业来说，千亿成为行业规模的分水岭，行业集中度进一步提高，如何在奔跑中稳健、在更大的挑战中寻求机遇，是未来发展的重要命题。
抓住城市结构性机遇，选择机遇扩大布局，收购优质资源。 三四线城市热量减退，回归第一线成为百亿企业的下一个主题，热点城市群中的第二线中心城市仍是未来的关键。 另一方面，对于冲击型中小型住宅企业来说，深耕区周围规模大、人口众多、经济强劲的热点城市可以适当关注、扩大部署、分散风险，而一些小型住宅企业资金和开发能力有限，要求项目转让和合作，住宅企业可以根据自己的资金状况
深入挖掘合作业务空间，增加企业发展动能。 随着城市化的推进和消费与产业的演变，未来市场在产业、商业、文化旅游、城市更新等领域迎来了巨大的发展空间。 住宅企业可以抓住库存运营的机会，选择机会进入相关业务领域，增加企业发展的新动力。 对于一些中小住宅企业，在扩大主要行业规模的同时，要适度推进“专业美丽”特色业务发展，构建更具特色的独特竞争力，实现曲线超越。
推进精细化管理，实现房地产数字化。 业已进入全面竞争时代，运营效率是百亿企业取胜的关键。 住宅企业利用5G、物联网、人工智能、大数据、云计算等技术，加强与第三方房地产科技机构的合作，加快开发、销售和招商、运营到服务全产业链的数字化、系统化、可视化和智能化，以数据推进科学决策、业务创新、企业变革。
提高财务灵活性，扩大融资管理负债。 随着金融监管加强，融资渠道缩小，债券集中支付期的到来，如何科学筹资，提高财务灵活性成为生存的关键。 大型住宅企业在维持融资渠道和成本优势的基础上，在适度提高资金流动性的同时，应该避免盲目多元化对资金链的压力的中型住宅企业提高资金使用效率，降低项目风险，关注自己各财务指标的红线， 一些中小企业融资面临着巨大压力，规模扩大与资金安全之间的关系需要平衡调整，将来可以通过合作、项目转让等方式降低价格，保证持续稳定的经营。
现金流量、高价、布局的单一风险仍需关注。 房地产企业仍应警惕三大风险:第一，在集中偿还债务期限的资金支付压力下，部分过度扩张，负债高的企业必须加强现金流管理，削减投资支出，加快销售回收，提高融资能力，作为稳健发展的重要支撑力 第二，在限价购买等管制政策的背景下，将来开发和消除高价区划变得困难，企业的运营风险和资金风险将会恶化。 第三，部分配置过于集中的企业，特别是三四线城市的市场和政策调整带来的脱轨风险增大，区域型企业应该优化城市配置，平衡区域市场调整带来的市场风险。
