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每次记者:包晶每次编辑:陈梦妞
最近，住房建设部、国家发展改革委员会、公安部、市场监督总局、银保监会、国家网络通信事务所等6个部门发布了《关于规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》)，规范住房租赁市场主体的经营行为，保障住房租赁相关人员，特别是承租人的合法权益。
近年来住房租赁市场的各种问题频繁发生，租赁平台的“高进低出，长收短付”向中介机构发表虚假住房来源、恶意押金、非法贷款使用、强制驱逐承租人等，《意见》明确提出了六个方面的工作任务。 其中包括严格的登记管理、加强房源信息传递管理、落实网络平台责任、动态监控房源等。
重拳出场，房地产中介机构，租赁企业会阵痛吗？ 许多承租人和承租人会有什么样的变化呢？
“高进低出，长收短付”受到严格监督
租赁公寓企业紧接着“雷鸣”，将这种本来不合理的租赁模式暴露在人们面前:租户为了全额支付住房费而“贷款”，房东签署了租赁合同，但企业的资金链中断，无法收取租金，类似现象得到抑制。
《意见》指导住房建设等部门采用“高进低出”(住房权利人租金高于承租人租金)、“长收入短缴”(承租人租金期长于承租人租金期)经营模式加强住房租赁企业监督，指导住房租赁企业在银行设立租金监督帐户 房租企业租金收入中，房租贷款金额不得超过30%。 超过比例必须在2022年底前调整。 对于没有持续经营能力、规模过快的住房租赁企业，可以采用警告、暂停签字、发布风险提示、依法调查等方法来解决风险。 违反建立资金池等影响金融秩序的，各有关监督部门按照职责，不按照加强日常监督和违法违规行为调查的经营，实施违价行为，实施垄断协定，涉及滥用市场支配地位的，市场监督部门依法处分的违反治安管理和犯罪的，由公安机关依法处罚
上海中原地产市场分析师吕文塞表示，长租公寓不断遭到雷击，引起市场重视。 他们的一些行为包括收购昂贵的房源，低于成本租赁。 它本身通常在阻碍租赁继续的同时，给后续市场带来不确定的风险。 因此，加强了这些机构的管理，为保护广大出租人和房东的合法权益提供了保障。
记者注意到《意见》也要求金融监管部门加强住房租赁金融业务监管。 其中，房租出租业务，以网上登记的房租合同为依据，按照合同期限、租金交付期限和房租出租期限一致的原则，出租期限不得超过房租合同期限。 发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率一致。
同时要求进行贷款前调查，认真评估借款人的偿还能力，确定贷款额。 加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池，加强杠杆。 房屋租赁企业不得以隐瞒、欺诈、强制等方式要求租赁人使用房屋租赁消费贷款，不得以租金分割、租金优惠等名义引导租赁人使用房屋租赁消费贷款。
“为了支援租赁房屋，现在很多金融机构提供租赁金融服务，其中也出现了一些问题，市场的优势是租赁市场是重要的组成部分，对倾斜消费的形成起着积极的作用。 但是在鼓励新鲜事物的同时也需要包容性，即使发生大问题和新问题也要迅速管理和改善。 鲁本塞说。
从奖励到非住房改造的规范依据法律
与往年的规范相比，规范租赁住宅的改造成为本次“意见”的亮点。
据《意见》报道，住房建设部门应当制定将闲置商业事务所、工业现场等非住宅依法改造为租赁住宅的政策。 改造住宅用于租赁住宅的，应符合建筑、消防等要求。 房租企业改造或改装租赁住宅的，应当征得所有权人的书面同意。 使用的材料和设备必须符合国家和地方的标准，改装后的空气质量必须符合国家有关标准，不能危害承租人的安全和健康。
易居研究院智库中心的研究总监说:“过去是从鼓励的角度进行的，这次的政策强调了规范性的概念。 这是一些住房来源储藏机构值得关注的内容，也是一些机构常常困惑的地方。 本次政策，各地在闲置商业用住宅、工业现场等非住宅改造方面都依法引进，指出必须满足建筑、消防和环境保护方面的要求，从这一点出发，后续改造的方向不会改变，但细节需要定位。 另外，预计2020年各地的类似商品变更租赁，劳动者变更租赁的补助政策很多”。
规范一间房实际公开房源信息
对于各种虚假住房来源、违规发布的混乱，“意见”的详细规定将加强事业主体的管理，房地产中介机构和房屋租赁企业在经营范围内标明“房地产中介”或“房租”，租赁10套以上住房，依法进行市场主体的登记。 房租企业开业前，向住宅、城乡建设部门推送开业信息。
同时，同一机构的同一房间源要求只能在同一网络信息平台上发布一次，并且在不同路径上发布的房间源信息必须匹配。 成交或取消的房源信息必须在5个工作日内从各种渠道取消。
如果习惯房间多的房地产中介，新规则能顺利执行吗？ 吕文塞认为“不太难，重要的是企业的重视度”。
此次调整对个人发布住房来源数量也提出了新的要求:住房权利人自行发布住房来源信息的，验证发布人的身份和住房来源的真实性。 对于发布10套以上租赁源信息的公司和个人，必须验证发布主体的经营资格。
贝壳研究院分析家黄花卉说，虚假住宅来源是租赁市场的长期创伤，妨碍了市场的运行秩序。 实际发布住房来源信息有助于保障租户权益，提高解决租赁问题的效率，建立行业内规范化的市场环境，为租户提供更高质量的服务和体验。
房东个人发布住房来源受到限制，对其本身有影响吗？ 吕文塞指出，普通个人一次租借10套以上的住宅资源的可能性很小，对个人行为的制约也是管理上的盲点，例如企业营业员通过个人信息公开信息，逃避监督等。 另外，有个人房东等，这样的管理有助于净化市场，提高信息的可靠性。 现在信息不对称，虚假信息常常妨碍市场。 控制信息传播，提高信息准确度有利于租赁环境的健康发展。
“现在主要强调的责任主体是企业，所以要求企业通过签约的租赁来申报。 但是，从规范行业行为和管理的角度来看，还必须记录未来个人手中住宅的来源。 他补充说。
每日经济新闻
