小区的物业和门卫_从包干制到酬金制，困扰小区的治理难题有了“新解法”

谈到住宅区的房地产，许多居民不满意。 从停车问题到社区公共空间规划，房地产的作用似乎是“大包”引起了小区所有的痛苦和难点。 但是，上海交通大学中国城市管理研究院通过调查发现，近年来，中国许多地区试图用报酬制取代传统承包制，不仅整理了所有者与房地产企业在房地产管理中的关系，还有效地解决了房地产矛盾问题，打开了区域管理的新局面。

自负盈亏的承包制导致房地产服务水平下降

1998年我国住宅商品化时代开始以来，承包制是随着房地产公司的建立而产生的。 房屋制度改革初期，房地产管理处于“摸石过河”阶段，这种操作简单的房地产服务收费方式普遍应用。 特别是当时的业主委员会还不成熟，其成员的物业管理专业水平有限的情况下，承包制在物业管理中发挥了重要作用。

近年来，承包制房地产企业需要自负盈亏，房地产服务费用固定的情况下，经常工作的房地产企业反而很少。 因此，房地产企业为了获得更高的利润，很可能会降低房地产服务的成本和质量。 特别是承包制，房地产企业承担房地产服务费用，给予房地产企业在房地产管理上的巨大财政权力，房地产企业不愿公开房地产服务费用的收支状况，甚至出现房地产企业申报房地产费用，挪用住宅区公共收益的情况。

随着产业委员会力量的增强和园区业主自主意识的提高，要求房地产企业公开房地产服务费用收支状况的呼声越来越高。 特别是一些房地产企业与行业委员会合作暴露不良行为后，业主、行业委员会、房地产企业之间的矛盾越来越激烈。 另外，有些房地产企业因房地产服务成本上涨而提高房地产费用的正当要求不能被业主和产业委员会接受，特别是有些老住宅区，房地产企业无法获利，面临赤字房地产退出住宅区的风险。 因此，房地产管理出现了“业主、产业委员会、房地产企业、政府四方不满”的困境。

有些小区试行成了报酬制

2003年，国家发改委和建设部联合发行了《物业服务收费管理办法》。 “房地产服务收费管理办法”第9条指出，所有者和房地产管理企业可以以承包制和报酬制等形式约定房地产服务收费。 这在国家文件中首次提出了“房地产服务费报酬制度”的概念，报酬制度逐渐为人们所熟知，成为部分园区新的房地产管理模式。

在包干制物业管理模式遇到许多困境的背景下，特别是在国家相关政策的支持下，越来越多的小区用报酬制来代替包干制，但这一过程并不容易。

一些小区在推进报酬制度过程中，利用现代互联网技术，建立了小区物业管理服务平台，达到了工作的一半效果。 区域物业管理服务平台不受互联网的开放、透明、时间和空间的限制，有助于简单解决业主与业主之间、业主与产业委员会之间、业主与物业服务人员之间的信息交流障碍，提高物业管理财务的透明度。

中小型小区容易推进报酬制度

上海交通大学中国城市管理研究院对实施报酬制的多个地区进行了分析，结果报酬制从多方面打开了地区管理的新局面。

第一，整理了业主全员与房地产企业的关系。 物业管理是业主自治的重要内容，物业管理权应归业主所有。 由于包干制是托管型物业管理模式，物业企业很容易把小区公共利益作为自己所有，扭曲小区公共利益的一切关系。 薪酬作为雇佣型物业管理模式，表明房地产公司是园区雇佣的服务业，有助于理顺所有者整体与房地产企业在物业管理中的关系。

第二，有助于促进物业管理财务公开透明度。 由于承包制房地产企业是自负盈亏，他们常常以此作为不公开房地产管理财务，业主们也无能为力。 报酬制下自负盈亏的主体转变为业主全体，有权向房地产企业公开财务信息，使园区整体物业管理财务透明化。 “房地产服务费用管理办法”也是报酬制房地产服务企业应当公布房地产服务资金的收支情况，对承包制房地产企业没有这种要求。

第三，有助于解决物业管理过程中的矛盾。 在实行承包制的地区，房地产纠纷的主要原因是房地产费用的黑匣子操作和非法使用。 房地产管理模式改为报酬制后，房地产企业开始征收房地产费，房地产公司只能拿到自己的报酬，多馀的钱可以看到，但是买不到。 因此，报酬制度解决了房地产费用不透明的问题，解决了房地产纠纷的根源。

值得一提的是，报酬制克服了承包制的主要缺陷，但其操作复杂，产业委员会的工作能力、业主公益力强，在中小型地区比较容易实行。 目前承包制仍具有一定的存在价值，特别是房地产费征收标准较低的老区，需要承包制。 因此，报酬制在制度设计方面优于承包制，代表了物业管理未来发展的模式，但在实践中还有很长的路要走。