青客公寓能退租吗_资金饥渴 长租公寓赴美上市背后的“生存之道”

近年来，长屋公寓一、二线城市迅速扩大，但频繁陷入“破产”骚动。 前几天在杭州选择房地产，由于资金链中断而停止运营，短缺总额达到2000万元。 事实上，据《中国经营报》记者不完整的统计，今年以来，全国已经有20多名监护人租用公寓公司发生“事故”。

在资金紧张的情况下，自由、青客、蛋壳3个部长租用公寓的业者也积极寻求“夺回血液”的机会。 11月5日，长租公寓服务商青客公寓在纳斯达克全球市场发表卡交易，并公布股票代码“QK”。 在此之前，“长租赁第一股”的青客每股价格为14.94美元，市场价格约为7.09亿美元，仅20天，市场价格就蒸发了1亿美元以上。

与此同时，另一位租赁公寓经营者的蛋壳公寓也继青客之后，向美国证券交易委员会( SEC )提交了F-1募集书，预定将“DNK”作为交易代码登陆新交易所。 但是，募集股票已经近一个月了，到现在还没能上市。

《中国经营报》记者关注到，抢先上市，破产骚动的背后，由于租赁公寓经营者的巨大损失造成的资金压力。 根据招股书，截止到2019年6月的9个月，青客公寓资产的债权率达到132.83%，达到“不偿还债务”的蛋壳在今年初9个月净损失也达到25亿16千万元。

许多专家认为，长期租赁公寓现在以分散型为主，类似于第三方托管的“二大家”模式，也涉及到贷款等金融创新，客观上业务复杂，产业链增长。 现在因为不利，一个环节错误，资金链发生问题，就容易发生“暴雷”。

关于业绩和企业发展问题，记者打电话给煎饼公寓，有关人士表示:“具体信息还不能向外部公开。 有关问题已经交给有关部门”。

这是位于上海市闵行区的蛋壳公寓。 截止到今年第三季度，蛋包公寓已经在北京、深圳、上海等城市运营了40多万套房间。 本报记者郭阳钦/图片)

龙头企业争先上市

目前，蛋壳公寓在北京、深圳、上海、杭州等13个城市共计运营40万套房间。

规模的迅速扩大，也会导致收益的倍增。 根据招股书，蛋壳公寓在2017年、2018年、2019年前的第三季度分别有6亿50.0万元、26亿50.0万元、50亿50.0万元的收入。 其中，2019年第三季度单季度超过20亿元，比上年同期增长约160%。 蛋包饭公寓告白说“收入来源主要包括房租和向租客收取的服务费用。”

从城市分布的观点来看，2017年底，在北上深度等一线城市中蛋壳所占的公寓数量还接近90%，但这个比例在逐渐减少。 截至2019年9月底，一线城市公寓比例已接近50%，杭州、南京、苏州等二线城市已开始“突破口”。

据中南财经政法大学数字经济研究院的柜台和林执行院长介绍，长屋公寓的兴起，由于2016年以后房价的高涨，住宅需求不能满足，住宅矛盾突出，另一方面，在国家“租赁购买合并”的强有力支持下，各地也出现了租赁公寓的优惠政策， 在相关立法和补贴制度建设密集发布的同时，住宅市场由增量住宅向库存住宅转移的时代，长房公寓有助于企业品牌建设、产品增值和经营能力的提高。

然而，赤字问题仍然很严重。 相关数据显示，2017、2018年蛋壳公寓的净亏损分别为2.72亿元和13.70亿元，特别是今年上半年净亏损达25.16亿元。 据蛋壳公寓方面介绍，公司全体不受利益主要是由于过去两年的高增长持续，很多资源投入到新城市和新公寓的开发过程中。

蛋壳公寓积极地在“准备战”中登场，但是青壳公寓在冲刺前“踩刹车”。 发售4天前，青客公寓意外地更新了F-1股募集文件，发行规模从以往的520万股ADS暂时向下修正为270万股ADS。 这种行为使青客公寓的上市资金减半，其最高募集资金将从约1亿美元的评价额削减到约4800美元。

最终，11月5日，青客公寓在纳斯达克上市。 业界相关人士对记者说，上市成功后，给租赁公寓的服务业注入了巨额资金，使得资金链暂时不能断开。

贝壳研究院数据显示，目前全国高级公寓商店关门率达到3.6%，资金链断裂，消防违规，房地产纠纷成为主要原因。

如何解决利益问题，是发售后摆在“青客们”面前的重要问题。 盘和林认为，收益困难主要是中国长期租赁公寓经营方式单一，除租金、水电费外没有收入，租金回收期长，考虑到公寓正常运营维持成本，企业几乎没有收益空间。

“要突破收益限制，就必须建设一个围绕公寓的经济生态圈。 ”他说，例如购物、饮食、娱乐、清洁、培训等辅助服务，这种“公寓+服务”模式有助于租赁公寓脱离传统经营模式，扩大经营范围，扩大收益空间。

易居研究院智库中心研究总监严跃规则提出，长期公寓应处于过渡性位置，为刚出校的年轻人打造更多产品线，在装修风格、服务等方面应符合年轻人的喜好。

租金贷款“罗生门”

今年25岁的罗文(假名)来自广西，已经被列为租赁公寓领域的“老人”。 2016年，他来上海做房地产中介工作。 一年后，长屋公寓兴起，他转行去了蛋包公寓。

“我每天的工作是根据客人的要求选择房子，让客人看看房子。 “”罗文告诉记者，每月平均完成20张左右，70%左右的顾客以“租借贷款”的模式选择分期付款。

这个说法也得到了数据的证据。 根据招股说明书，在煎饼公寓的租客中，以“租金贷款”模式支付租金的人占绝大多数，2017年、2018年、2019年前的9个月，使用“租金贷款”的租客比例分别为91.3%、75.8%、65.7% 据煎蛋卷公司介绍，这一比例的大幅减少主要是因为加强了与公司更加信赖的金融机构的合作，这些机构的信用评价程序很严格。

此外，“出租贷款”也是蛋包公寓资金的重要来源。 据招股书介绍，蛋壳公寓的主要资金来源是金融机构的预付租金融资和出租人的预付款，即所谓的“租金贷款”。 报告期间，金融机构分别预支9.38亿元、2.13亿元和31.06亿元，承租人更换1.06亿元、2.80亿元和7.94亿元。

据罗文报道，目前，尿布公寓给予分期顾客房租的96成优惠，免除租客分期支付的利息。 另外，部分住房来源可享受合同一年，第一个月租金5折，可返还2个月的福利。 我们租房子的很多年轻人刚来上海，出资不足，分期付款的模式还很有魅力

“蛋壳的分期很牢固。 罗文对记者说，蛋壳只有腾讯旗下的微型银行的分期付款平台“规模、资质、蛋壳、腾讯都经得起考验。 像其他品牌一样合作的平台特别多，或者合作的平台太小容易变成“暴雷”。

业内人士表示，租赁公寓也有“金融化”的倾向。 为了维持融资的资金链，租赁贷款模式已经成为行业的“标准”。

在招股书上，青客公寓也是公司与11家金融机构合作提供分期付款的贷款。 承租人可以向合作机构申请分期租赁贷款，预付一段时间的租金，享受相应的折扣。 租赁开始时，用户最多可以支付24个月的租金，批准贷款收益转入青客公寓帐户。 从青客公寓向金融机构的伙伴支付租金贷款的每月利息，提供担保。

此外，青客公寓也可以提供额外的信用增级服务。 以保证金的形式向相关金融机构提供贷款，一般不超过贷款盈馀总额的5%，由租户偿还贷款。 租赁结束后，公司会调整偿还一次未偿还的租赁贷款。 根据青客公寓方面的消息，租金贷款的收益帮助了公司为改装新公寓的资本支出提供资金。

相关数据显示，到2019年6月底的前9个月，即使被征收押金，47.3%的青客租赁客人在租赁期满前停止租赁。 使用租金贷款的租赁中，这个数据上升到了48.3%。

“避免租赁贷款的风险，必须同时从前端和后端出力。 ”盘林一方面指出，建立资金监管机制，明确各项资金安排，防止特殊资金被他挪用，另一方面加强对金融机构贷款人的信用审查，加强金融机构贷款前调查、贷款中审查、贷款后管理责任意识。

盘林还认为，对违法租金贷款，有关部门应进一步提高处罚力度，必要时可采取停业整理、禁止市场进入、限制法人代表和股东重新经营等处罚措施。