物业公司上市准备_一天2家物业公司在港上市，一个破发一个大涨29%！资本如何掘金物业蓝海

即使年底临近，物业管理行业的上市热潮仍在持续增加。

仅12月19日一天，两家住宅企业的房地产公司就在港口上市了。 其中一个是保利发展旗下的保利房地产，另一个是时代中国控股时代的邻近地区。 到目前为止，中国内地在香港交所主板上市的房地产公司已有19家。

但是同样是上市第一天，两家公司的股票价格大不相同。 其中，波利的房地产高出近25%，在收盘价之前股价上涨了29.2%的时代附近，不幸破产，在收盘价之前股价下跌了5.4%。

据证券公司中国记者介绍，今年以来，滨江服务、奥园健康、泓服务、鑫苑房地产、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、宝利房地产、时代附近等8家住宅企业的房地产服务公司在港口获得成功。 最近，约普星集团、兴业物联服务、创业新生活、宝龙商业管理等多家住宅企业房地产服务公司也向香港交付所提交了上市申请资料。 另外，华润、世茂等大型住宅企业也表明了至今为止有房地产的分割上市计划。

业内人士认为，物业管理业近年来作为资本的“新宠儿”很受欢迎。 物业管理行业是一个增长潜力巨大的行业，具有万亿级市场空间。 上市既是企业发展过程中的金融工具，又可以利用资本市场加快合并，进一步提高物质管理行业的集中度。 房地产管理行业市场仍在继续，房地产服务企业资本课程预计会越来越热闹。

住宅企业拆除房地产运往港口的热量并未减少

12月19日，保利发展旗下的保利房地产正式在港口上市，是今年以来在港口上市的房地产服务公司中规模较大的家。 开盘价格为43.8港元，较发行价上涨24.79%。 当天收盘价为45.35港元，涨幅为29.2%； 市场价格为241.97亿港元。

当天，在中国控股公司时代，邻居也在港口上市，交易价格为4.89港元，比发行价格低5.05%，交易第一天不幸“破产”。 当天收盘价4.88港元，跌幅5.24%； 总市场价格为44.34亿港元。

保利的房地产是中央企业的高管，根据中指院2019年房地产百强的名单，保利的房地产排在业界第四位。 截至2019年6月30日，波利房地产合同管理总面积达到4.55亿平方米，是全国27个省份的148个城市，管理面积为2.6亿平方米，管理着846个房地产。 包括565住宅小区和281住宅以外的房地产。 除物业管理服务外，保利房地产还提供增值服务。

时代的邻居是综合性物业管理服务的供应商，在中指院2019年的百强物业名单中排名第13位。 截至2019年6月30日，204个管理总建筑面积超过3470万平方米的物业管理服务项目和6个管理总建筑面积超过800万平方米的市政环卫项目分布在我国15个城市。 管理项目中191个位于广东港澳湾区，广东港澳湾区管理面积2948万平方米，总管理面积占85.0%。

证券公司中国记者透露，10月以来，鑫苑职业服务、蓝光集团蓝光嘉宝服务、银城国际银城生活服务、保利发展保利房地产、时代中国控股时代附近等5家住宅企业房地产公司陆续在香港上市， 再加上此前上市的滨江集团旗下的滨江服务、中国奥园旗下的奥园健康、泸地房地产及泸地服务，今年已有8家房屋企业旗下的房地产公司在香港上市成功。

最近，鸿坤集团旗下的无星集团(原鸿坤房地产)、正商集团旗下的兴业物联服务、创业房地产旗下的创业新生活、宝龙房地产旗下的宝龙商业管理也向香港交易所提交了上市申请资料。 另外，华润、世茂等大型住宅企业也表明了至今为止有房地产的分割上市计划。

鑫苑服务董事会主席张勇迄今为止在上市仪式上表示，鑫苑服务在香港上市将为公司未来发展注入足够的资本力量，开拓更广阔的发展空间。

这是许多住宅企业分批在港上市，许多新三板上市公司退出香港股票的原因之一。

鑫苑服务(原鑫苑房地产)、蓝光嘉宝服务、波利房地产、泸星集团(原鸿坤房地产)、兴业联等都是从新三板撤退，至今评价很低。

根据克瑞证券研究院的统计，从2014年到2019年6月30日，香港上市的14家大陆地产公司通过IPO和增资合计获得融资97亿3千万元。 其中雅生活服务融资总额最高，为32.92亿元。 截止到2019年6月30日，在香港发售的14家大陆物流公司中，碧桂园服务和彩生活增发融资，其馀公司主要由IPO融资。

加快并购提高行业集中度

不仅房屋企业解体房地产到港的热量不减少，房地产管理行业的合并事例也时有发生。

9月26日，雅居乐旗下的房地产公司雅生活服务发布公告，已签订收购民间房地产60%所有权和新民间房地产60%所有权的合同，合计价格约为20.6亿元。 这次收购给雅生活服务带来1亿9千万平方米的在管面积。 这是房地产行业最大的并购案件。

收购完成后，雅生活在管面积(包括其出资公司在管面积)突破5亿平方米，成为全国管理规模最大的房地产服务集团之一。

但是，波利房地产的招股书也表明了扩张收购的意愿，对于IPO募集的资金，用途之一是收购、投资业务运营和战略互补的房地产管理公司，扩大房地产管理的规模。

利用资本市场加快合并，进一步提高了物流行业的集中度。 根据克瑞证券研究院的统计，今年上半年，在香港上市的内地物管公司收购的交易金额合计为13亿3千万元，与2018年全年收购金额合计基本相等的并购发生数量是2018年上半年的2倍，并购金额上升到1亿3千万元/笔，比去年同期增加99.8%，比上个月增加49.7%

克瑞证券研究院认为，单一收购金额的上升在一定程度上反映了收购市场竞争的激化。 那是因为很多上市物流管理公司都在通过并购的物流管理公司来支持自己的业绩急速增长。

时代附近的董事会主席、非执行董事白锡洪在19日的上市仪式上也表示，上市后的大部分资金将被收购，在用传统战略深耕大湾区的同时，还将配置在全国的高增长城市都市圈，跟随时代中国的发展足迹扩大管理地图。

资本挖金兆青海

据中国指数研究院统计，目前房地产服务企业陆续登记香港资本市场，其中有些企业管理规模超过3亿㎡，年收入超过60亿元，有些企业管理面积1000万㎡，年收入不足5亿元。

已上市的企业总体资本市场认知度高，从企业市场价格来看，到12月17日结束交易，香港上市的企业平均市场价为111.29亿美元，其中碧桂园服务市场价格达到723.81亿美元，是香港股票房地产板块领导的雅生活服务、 绿城服务、中海房地产三家企业市场价格也突破100亿，板块市场价格最小的银城生活服务仅为4.27亿港元。

从市盈率来看，截至2019年12月17日，香港股市平均市盈率为14.2倍，房地产板块平均市盈率为26.5倍，从明显高于市场平均水平的单一企业来看，12家房地产企业的市盈率高于市场平均水平。 不同类型、不同规模和收入水平的企业在资本市场上表现良好，表明市场对行业未来的收益能力和增长空间有着明显的影响。

针对保利的房地产和时代邻近地区在港上市的原因，中国指数研究院一方面认为，两家房地产企业是分别上市的企业，有大型房地产企业的背书，业绩稳定性高，另一方面，房地产管理行业近年来作为资本的“新宠儿”很受欢迎，首次迎来了两家房地产企业同时上市的盛况，强调了协同效应

据中国指数研究院介绍，房地产管理行业是增长潜力巨大的行业，具有兆级市场空间。 借助资本的力量，物业管理界迎来了更好的时代。 目前，企业评价还有进一步提高的空间，上市不是终点，而是企业发展过程中的金融工具。 对于未来需要更大发展的房地产服务企业来说，如果不努力把这个工具好好推向市场，就不能给企业创造更多的价值。

中泰证券研究报道也认为，物业管理行业是仅靠轻资产经营就能创造稳定现金流量的行业，兼具成长和抗波动性。 业界空间广，基础房地产服务和增值服务有很大的提升空间。 其中，基础房地产服务既有利于房屋持续竣工和房地产管理服务渗透率的提高，又使人均收入增长、人口结构变化的消费升级和房地产管理费定价逐渐市场化， 为房地产费用的增加提供空间的增值服务业务板块的收益和贡献利润逐年上升，房地产管理行业在低成本线利用巨额流量，在“互联网+”时代探索广阔的空间。

中泰证券预计到2022年，基础服务业务市场规模将达到10105亿，加上增值业务部分，房地产业整体市场规模将达到12126亿。

据中国指数研究院介绍，目前有20多家房地产服务企业有上市计划，或处于上市准备阶段，房地产管理行业持续上市，房地产服务企业资本课程越来越热闹。