手机网站
手机网站
各经记者:吴叙颖各经编辑:林精英结晶
嘉宝股份有限公司由于四川省住宅企业发展蓝色而被拆除的房地产服务公司最近正式通过香港事务所审理。 在港口敲钟的日子快到了。
嘉宝股票从新三板上市到香港股。 在此之前，旭辉集团旗下的永升不动产已经提前完成了转换板的操作。 保利房地产转板申请也进入批准阶段。
5年前，随着房地产服务板块在资本市场的发现，彩色生活、中海房地产、绿城服务、新城悦等住宅企业分销的房地产服务公司纷纷登上资本舞台，这是不可避免的——上市时是资本之路“最引人注目”的瞬间，之后大多是沉默的。
许多房地产服务公司遇到“低流动性”的情况，谈判通常不活跃。 这当然与香港股票整体环境有关，但多数原因是房地产服务公司规模小。 “光是等着树木长大，买的人才就在增加”一位长期追踪房地产板块的分析师对“镁刻房地产”记者说。
现在的问题是房地产服务公司如何破解规模的天花板，寻求新的可增长途径？
图片来源:图片网
“高估”和“低流动”
拆卸房地产服务公司上市的动因之一是很高的评价。 以雅生活服务及其母公司雅居乐为例，到2019年6月14日，雅生活服务股票收益率为16.95倍，雅居乐股票收益率仅为4.83倍。
从“房地产第一股”的色彩生活来看，上市当初的市场价格曾经超过母公司的花形年，经过5年的调整，现在的市场价格为62.18亿美元，花形年的市场价格为74.96亿美元，两者的差距不大，但2018年，花形年的收入接近于色彩生活的4倍。
“在房地产行业，1亿的利润被估价仅为5倍，分成了数十倍。 比如，你会把工资提高六倍，换工作吗？。 ’我说。 某香港股票房地产分析师这样分析房地产服务上市的原因。
许多住宅企业也许有分块上市，提高自己价值的想法。 协纵战略管理集团的创始人黄立冲接受了“镁刻不动产”记者的采访，“很多不动产公司看到其他住宅企业也解体，就这样做。 他们认为这将提高自己的整体财产和价值。
彩色生活后，至少有10家左右的房地产服务公司在资本市场注册。 房地产公司分售的房地产服务公司多数在最高光线瞬间上市时——碧桂园服务上市时，其股价收益率约为56倍，现在下降39倍左右，雅生活服务的股价收益率也超过45倍。
“买房地产股票的人很少”，这是很多香港股票投资者的感想。 许多房地产服务公司的日成交额都在百万港元左右，最多徘徊在千万港元左右。 如2019年6月14日，绿城服务成交额为1205.50万港元，雅生活服务为912.47万港元，彩生活为635万港元。
上述分析师表示，房地产服务板块交易不活跃的原因是香港股票一般流动性稍差，香港股票流动性更差。 “房地产公司规模小，属于小股，流动性差。 ’他说
规模和收益稳固
“香港股是以机构投资者为中心的市场，投资规律比较严格。 例如市场价格有要求，市场价格小的主要机构一般不买。 如果你们公司每年增加30%，三年内翻一番的话，就会有人渐渐买回来。”上述分析家继续说。
“需要增长”是房地产服务公司提高关注度的重要方面。 现在，分割的房地产服务公司，许多规模的增长依然依赖母公司，但许多行业的员工和资本市场的观察者认为这不是长期发展的道路。
分析这个领域最基本的营业收入“营业费”，发现提高房地产服务公司营业收入的要素来源于以下两个方面:提高单位面积的房地产管理费用。
增管面积多时可选择的路径是“收购”或“外接”，如彩生收购20.13亿元房地产完成规模转移，万科房地产自2015年开始市场化以来，从2014年的19.88亿元大幅度增加到2018年的97.96亿元。
“某种倾向是肯定的，大鱼吃小鱼，不积极吃小鱼，大鱼也不怎么吃。”TOP3房地产服务公司的人告诉记者。
另一方面，房地产管理费用的涨价，业界还处于比较粗放的状态，房地产管理费用在短时间内难以大幅度提高，但长期来看也是成长的原动力。 “核心是提高服务质量。 今后(好的房地产公司)服务很贵。 ’上述分析师指出。
现在，从全球的倾向来看，我认为将来房地产管理费用的上涨是必然的事件。 以香港为例，香港家网公布的数据显示，香港最近提交的楼宇物业管理费一般为3~10港元/平方米( 1平方米约10.7平方米)，大陆一般平均物业费为2元/平方米左右。
上述TOP3房地产服务公司的人们认为，房地产管理行业目前“超越弯道”的黑马很难出现，但更多的是要在这个行业看到空间的价值，除了基础服务以外，还要认识每个用户的价值。
“从他们那里嫁接的可能性很大。 ’他说:“我不知道。 他以BAT为例，指出BAT基于“提高用户粘性的方法”制作的产品是嫁接到“用户”的扩展价值。 “站在10年的维度，管理楼盘的基础上做什么，是房地产公司应有的战略计划。”
每日经济新闻
